Обзор рынка бизнес-центров класса «А» и «Б»: I квартал 2007 г.

Предложение

На конец I кв. 2007 года общее предложение офисных площадей в бизнес-центрах класса “А” и “В” составило 5 545 000 кв.м.

В течение января-марта 2007 года было введено около 200 000 кв.м. офисных площадей класса “А” и “В”, что на 20% больше показателей аналогичного периода 2005 года и на 18% меньше заявленного объема. Несоответствие существующих показателей запланированным связано с тем, что ввод в эксплуатацию некоторых объектов был перенесен на II квартал, что в свою очередь обусловлено задержками процедур оформления и согласования необходимых документов в различных государственных инстанциях.

В I кв. 2007 года основную долю введенных офисных площадей составили бизнес-центры класса “В” - 58%. Доля нового предложения бизнес-центров класса “А” составила 42%.

Планируется, что во II кв. 2007 года на рынок выйдет порядка 490 000 кв.м. площадей класса

”А” и “В”. Однако учитывая тенденцию переноса сроков строительства и ввода объектов в эксплуатацию, объем нового предложения может составить порядка 80% от планируемых показателей.

Спрос

Несмотря на то, что строительство новых бизнес-центров активно развивается и на рынок выходит все большее количество офисных площадей, спрос по-прежнему значительно превышает предложение. Высокие показатели спроса связаны с постоянным расширением деятельности существующих компаний, а также с выходом на столичный рынок большого количества как российских, так и иностранных компаний.

Высокий спрос и недостаточный объем нового предложения влекут за собой высокие показатели заполняемости существующих бизнес-центров. Доля свободных офисных помещений в I кв. 2007 года по классу “А” не превышала 3%, по классу “В” - 5,5%.

Объем сделок, совершенных на рынке бизнес-центров класса “А” и “В” составил порядка 390 000 кв.м.  По сравнению с предыдущим периодом, данные показатели выросли на 11%.   Сделки по аренде составили большую часть – 60%.

На рынке офисной недвижимости сложилась устойчивая тенденция заключения договоров предварительной аренды. Основная доля площадей в бизнес-центрах класса “А” и “В” чаще всего сдается в аренду или продается до ввода объекта в эксплуатацию. Большинство компаний предпочитают заключить предварительный договор аренды и выплатить гарантийный депозит, чтобы в будущем избежать проблемы поиска качественных площадей. Для собственников сдача в аренду или продажа офисный площадей на стадии строительства также имеет ряд преимуществ, в том числе позволяет объекту после принятия Госкомиссией и оформления всех необходимых документов полноценно функционировать без потери времени на поиск арендаторов.

Самой крупной сделкой в 1 кв. 2007 года стала покупка компанией “Газпромстрой” 102 тыс.кв.м. в строящемся комплексе “Миракс-Плаза”, завершение строительства которого запланировано на 2012 год. Учитывая тот факт, что ранее компания приобрела 31 тыс.кв.м. в этом же комплексе, на данный момент в собственности данной компании находится 133 тыс.кв.м. площадей “Миракс-Плаза”. Таким образом, данная сделка стала крупнейшей в России, до этого рекорд принадлежал “Внешторгбанку”, который приобрел 60 тыс.кв.м. в башне “Федерация” в 2006 году.

В течение I кв. 2007 года предпочтения арендаторов относительно месторасположения офисных помещений класса “А” и “В” стали смещаться в сторону пояса Третье транспортное кольцо – МКАД (45%), однако район в пределах Садового – Третьего транспортного кольца также остается востребованным. Интерес арендаторов к районам, расположенным вне центральной части города свидетельствует об усилении тенденции к децентрализации. Это связано с дефицитом свободных площадей и постоянным сокращением участков для строительства в центре города, поэтому большинство крупномасштабных проектов многофункциональных центров выходят за пределы Третьего транспортного кольца. В свою очередь арендаторов привлекает более низкий уровень арендных ставок, а также увеличение уровня транспортной доступности. Стоит также отметить, что основную долю спроса на помещения за пределами Третьего транспортного кольца формируют арендаторы, которых интересуют качественные площади в бизнес-центрах класса “В”.

Несмотря на то, что по сравнению с аналогичным периодом прошлого года значительно вырос спрос на блоки более 800 кв.м. (15% против 7% в I кв. 2006 года), площади до 200 кв.м. по-прежнему остаются наиболее востребованными (33%). Однако данный показатель значительно снизился по сравнению с предыдущими периодами. По-прежнему на высоком уровне остается спрос на блоки от 200 до 400 кв.м. (29%). Спрос на блоки до 200 кв.м. и 200-400 кв.м. в основном формируют компании малого и среднего бизнеса, число которых превышает количество крупных организаций.

Основную долю в структуре спроса на офисные помещения в бизнес-центрах класса “А” и “В” занимают компании, оказывающие различные виды услуг (51%) – IT-услуги, маркетинг, консалтинг, финансы, реклама. Крупные строительные, производственные и торговые компании в совокупности занимают порядка 50% в структуре спроса.

Арендные ставки и цены продажи

Дефицит качественных площадей, которому в том числе способствует перенос сроков сдачи новых объектов, приводит к росту цен на офисные площади класса “А” и “В”. В среднем за I кв. 2007 года арендные ставки росли на 10% в бизнес-центрах класса “А” и на 4% в бизнес-центрах класса “В” и по итогам квартала составили:

• на площади класса “А”: $600 - $1500 (не включая НДС и ЭР)
• на площади класса “В”: $420 - 800$ (не включая НДС и ЭР)

Цены продажи за I кв. 2007 года увеличились в пределах 8-10 % и составили:

• на площади класса “А”: $5000 -  $9000
• на площади класса “В”: $2300 - $5000

Основные тенденции и события

Основные тенденции, которые сформировались в 2006 году на рынке офисной недвижимости продолжали свое активное развитие в течение I кв. 2007 года. В течение этого периода ряд компаний заявили о планах строительства крупных объектов офисной недвижимости.

1) Многофункциональность и масштабность

Большинство из заявленных объектов представляет собой многофункциональные комплексы. Постоянный рост интереса девелоперов к строительству многофункциональных центров связан с тем, что сочетание в одном комплексе нескольких функций позволяет повысить рентабельность проекта и снизить риски.

В I кв. 2007 года было заявлено о строительстве 4 объектов, общая площадь которых превышает 300 тыс.кв.м. Постоянный рост количества крупномасштабных проектов обусловлен высоким спросом на офисные площади класса “А” и “В”.

2) Децентрализация

С каждым годом усиливается тенденция децентрализации офисного рынка. Наибольшая доля бизнес-центров класса “А” и “В”, запланированных к вводу во II кв. 2007 года находятся в поясе ТТК-МКАД (67%). Интерес девелоперов к территориям на окраинах города и даже за пределами МКАД обусловлен возможностью возведения крупномасштабных комплексов, а также с такими проблемами, как нехватка свободных участков в центральной части города. Кроме того, в конце 2006 – начале 2007 года столичное правительство начало предпринимать активные меры по ограничению строительства объектов офисной недвижимости в центральном округе Москвы.

В том числе мэр Москвы предложил внести в постановление о задачах по выполнению инвестиционной программы 2007 года пункт о приостановке офисного строительства в центральной части Москвы. В настоящее время уже ведется разработка документов и градостроительных механизмов по ограничению строительства офисов в Центральном административном округе. Таким образом тенденция строительства объектов офисной недвижимости за пределами как Садового кольца, так и Третьего транспортного кольца будет продолжать свое развитие в последующие периоды.

3) Рост инвестиций

Российский рынок офисной недвижимости продолжает привлекать все больше инвесторов. В том числе в 1 кв. 2007 года как российские, так и иностранные компании объявили о своих планах выхода на столичный рынок офисной недвижимости.

• ГК “Ташир” объявила о планах инвестировать 1 млрд. долл. , в том числе около $300 млн. – в офисную недвижимость. Компания намерена до 2010 года построить в Москве и регионах около 700 тыс.кв.м. офисных и торговых площадей.
• Компания TriGranit Development Corporation планирует вложить в рынок российской недвижимости около $5 млрд. Планы компании связаны с проектом создания совместного предприятия с “Газпромбанк-Инвест”.
• Управляющая компания “Газпромбанка” наемерена выйти на путем создания закрытого паевого инвестиционного фонда в размере 1 млрд.руб.
• Компания MCG объявила о планах к 2010 году вложить в девелопмент не менее $5 млрд. Компания предполагает привлечь в качестве партнера одного из крупнейших девелоперов Москвы.  В планах компании - строительство крупных комплексов общей площадью не менее 1 млн. кв. м., в том числе офисных центров класса “А” и “В”. По приблизительным оценкам, объем инвестиций составит не менее $2 млрд.
• Фонд Rutley Russia Property Fund намерен вложить в российский рынок офисной и торговой недвижимости $1 млрд. Управлять фондом будет компания Rutley Russia Property Asset Management.
• Инвестиционно-девелоперская компания “РГС Недвижимость” до 2014 года планирует возвести более 2 млн.кв.м. коммерческой и жилой недвижимости в 29 городах России. Для реализации этих планов, компания предполагает привлечь иностранных портфельных инвесторов.

Полностью обзор рынка бизнес центров Москвы класса «А» и «Б» за I квартал 2007 года, подготовленный компанией BECAR COMMERCIAL PROPERTY, можно скачать здесь

Обзор рынка бизнес центров Москвы класса «А» и «Б» подготовлен компанией BECAR COMMERCIAL PROPERTY