Обзор рынка коммерческой недвижимости, 2006-2007 гг.

Уходящий год можно назвать знаковым для рынка коммерческой недвижимости России и особенно — для Московского региона. Нельзя не отметить, что на рынок вышли крупные иностранные инвесторы.

В данном обзоре представлены комментарии и прогнозы ведущих экспертов рынка коммерческой недвижимости.

Александра Кадченко, заместитель руководителя отдела исследований и аналитики компании Praedium:

Беспрецедентно высокая активность наблюдалась в складском сегменте, поскольку на этом развивающемся участке конкуренция еще не так сильна, а неудовлетворенный спрос огромен. Кроме того, несмотря на меньшую доходность, риски здесь также меньше, что является чрезвычайно привлекательным моментом для международных инвестиционных фондов. Одна из главных тенденций 2006 года — рост масштаба и качественного уровня проектов. Кроме того, из‑за дефицита подходящих объектов увеличилось количество компаний, строящих складские комплексы для собственных нужд.

Быстрыми темпами развивался и сегмент торговых площадей. Спрос на качественные торговые помещения, подогреваемый региональной экспансией крупных федеральных и международных сетевых операторов, очень высок и заметно превышает существующее предложение. При этом в 2006 году наметилась, а затем усилилась конкуренция между проектами, большее внимание стали уделять концепции объекта, увеличилась доля развлекательной составляющей торговых центров.

На рынке офисной недвижимости в уходящем году окончательно оформилась и закрепилась тенденция, связанная с децентрализацией, а именно со строительством крупных офисных центров вне существующих административных зон с формированием новых деловых районов. Под офисную застройку активно используют перепрофилированные промышленные территории. Следует отметить, что появляется много новых игроков, в их числе — международные компании и непрофильные девелоперы.

В целом на происходит не только количественный, но и качественный рост, требования арендаторов становятся жестче, в проект уже на ранних стадиях все чаще бывают вовлечены профессиональные консалтинговые компании. Увеличивается количество многофункциональных объектов, включающих в себя площади нескольких типов — офисные, торговые, складские, гостиничные и жилые.

В 2007 году в сегменте торговой недвижимости сохранятся основные тенденции уходящего года: возрастет объем предложения качественных объектов; арендные ставки останутся на прежнем уровне (а учитывая значительное падение курса доллара, можно даже говорить о некотором их снижении); появится немало новых игроков, но в то же время свои позиции существенно упрочат лидеры отрасли — «Вэйклин Промоушен Лимитед», IKEA, «Капитал Групп», «БИН», «Гарант-Инвест», «Ташир», «Гиперцентр», «РосЕвроДевелопмент», «Торговый квартал»; будет стабильно усиливаться приток инвестиций, в том числе иностранных; девелоперы, прежде всего столичные, продолжат освоение ближнего Подмосковья и упрочат свое присутствие в регионах.

Денис Колокольников, генеральный директор консалтинговой компании RRG (Russian Research Group):

Одной из основных знаковых тенденций уходящего года является децентрализация столичного рынка коммерческой недвижимости. Более того, на протяжении всего прошедшего периода были отмечены более высокие темпы роста цен на объекты, расположенные за пределами центра города.

Некоторое снижение доходности на фондовом рынке заставило российских и западных инвесторов обратиться к недвижимости. Причем долгое время основным сегментом для инвестиций, особенно в Москве, считалось жилье. В 2006 году около 40–50 % сделок имели инвестиционный характер. Этому способствовали не только бурный рост цен, но и тот факт, что рынок жилой недвижимости сформировался уже достаточно давно, действующие там механизмы (разумеется, мы не берем в расчет разного рода форс- мажорные обстоятельства, макроэкономические или политические потрясения) понятны и прогнозируемы. По сравнению с жилым сегментом коммерческий сектор всегда был не только закрытым и непрозрачным, но и крайне узким. Ситуация изменилась, когда в начале сентября цены на квартиры прекратили расти, а по отдельным категориям жилья даже начали снижаться. В результате интерес инвесторов стал смещаться в сторону коммерческой недвижимости.

В 2006 году торговый сегмент характеризовался крайне высокой степенью активности. Суммарная стоимость предлагаемых к продаже помещений составила 4,5 млрд долл., а их площадь превысила 1,3 млн кв. м. При этом рынок фактически разделился на две зоны — центральную часть города и районы за Садовым кольцом. За пределами центра цена квадратного метра торговой недвижимости за год выросла на 55 % и в декабре 2006 года достигла почти 4000 долл./кв. м. Отчасти это связано с тем, что на продажу начали выставлять меньшие по площади объекты. Причем количество предложений в течение осени выросло примерно на треть. В центральных районах, напротив, такого заметного роста цен не наблюдалось: за год он составил 24 %, и в декабре 2006 года квадратный метр торговых помещений стоил в среднем 9900 долл. Впрочем, площадь предлагаемых к продаже объектов также особенно не менялась. В то же время начиная с ноября 2006 года количество предложений объектов, расположенных в центре столицы, значительно увеличилось.

Повышение требований потенциальных покупателей и арендаторов и, как следствие, усиление взыскательности инвесторов привели к тому, что стало больше проектов по реконструкции, реконцепции и перепозиционированию торговых объектов. Некоторые девелоперы делают ставку на оригинальность формата. По нашим прогнозам, в следующем году такая тенденция усилится. В частности, мы ожидаем развитие специализированных торговых центров в новых сегментах потребительского рынка. Впрочем, несмотря на рост конкуренции, в отношении качественных и удачных проектов или так называемых невосполняемых ресурсов (стрит-ритейл, престижные торговые коридоры в центре города) заказывать музыку будут по-прежнему продавцы. Что касается традиционных торговых центров, рассчитанных прежде всего на крупных сетевых арендаторов, то в отношении их уже возникают определенные проблемы с заполняемостью.

По нашим оценкам, в 2007 году цены на рынке торговой недвижимости будут продолжать расти примерно на 15–20 % в год. При этом все большая часть собственников торговых центров вместо фиксированной арендной ставки станет вводить процент с оборота магазина- арендатора. Требования к качественным характеристикам объектов со стороны покупателей и арендаторов ужесточатся, и во многом это определит общую ситуацию в данном сегменте. Усилится тенденция к дифференциации рынка — в частности, особенно заметно подорожают высококлассные и наиболее удачно расположенные торговые площади. Продолжится процесс децентрализации. Востребованными (а значит, и дорогими) останутся объекты стрит-ритейла в центральной части столицы. Однако не меньшим спросом будут пользоваться помещения вблизи станций метрополитена, возрастет интерес к отдаленным и недооцененным районам в восточной и юго-восточной частях города. Девелоперы продолжат освоение городов ближайшего Подмосковья и региональных рынков.

Марк Афраймович, управляющий партнер ROSS Group:

Одним из ключевых событий уходящего года можно назвать выход на российский рынок международных инвестиционных фондов с целью покупки торговых центров и финансирования их строительства. Столичные и иностранные девелоперы вслед за городами-миллионниками (некоторые из них по уровню насыщенности уже вплотную приблизились к Москве) активно взялись за освоение региональных центров и городов с населением от 300 тыс. человек. Ситуацию можно охарактеризовать как настоящий строительный бум, который, кстати, продолжится и в следующем году.

В целом самые яркие и знаковые тенденции в области коммерческой недвижимости таковы: этот рынок становится более системным, профессионализм игроков растет, конкуренция между объектами становится жестче. Применительно к торговому сегменту следует отметить, что модель «лебедь, рак и щука» в отношении совместной работы девелопера, сетевого оператора и управляющей компании (УК) становится все менее актуальной, а всем участникам рынка приходится переходить на качественно иной уровень работы. Уходящий год по праву можно назвать временем начала маркетинговых войн, обусловленных стремительным ростом конкуренции между торговыми центрами в регионах. В дальнейшем такое соперничество будет только усиливаться, поэтому многие дальновидные игроки уже пришли к пониманию важности организации профессионального управления объектами.

Елена МАСЮТИНА