Отдел исследований JLL представил аналитический обзор о влиянии кризисов на рынок коммерческой недвижимости. Эксперты проанализировали цикличность на рынке недвижимости, опыт предыдущих кризисов, текущую ситуацию, и сделали прогнозы дальнейшего развития ситуации на рынке.
Классический цикл на рынке недвижимости:
1) Расширение
2) Избыточное предложение
3) Рецессия
4) Восстановление
Пандемия Covid-19 резко ускорила на рынке коммерческой недвижимости движение к рецессии.
Рынок торговой недвижимости
Ввод новых торговых центров в Москве отражает цикличность. Снижение ввода ТЦ в среднем в периоды спада составляет 60-70%.
Динамика ввода торговых центров в Москве
Уменьшение ввода новых ТЦ приходилось на третий год после начала кризиса. Длительность спада – три года. На момент начала кризиса всегда есть проекты в работе. Находящиеся в высокой стадии готовности оперативно достраиваются и постепенно заполняются, в ранней – замораживаются.
В Санкт-Петербурге кризис 2014 года совпал с насыщением рынка. Развитие торговой недвижимости в Петербурге идет вслед за московским рынком, что обусловлено поведением ритейлеров. Бренды рассматривают питерский рынок спустя 1-2 года после выхода в столицу. Строительство большинства торговых объектов в Петербурге, введенных в 2011-2013 годах было начато до кризиса 2008 года. Кризис 2014 года и высокая обеспеченность торговыми площадями повлияли на почти полное отсутствие ввода в 2017-2018 годах.
Спрос реагирует моментально, хотя глубина падения различна. Срок смены роста вакантности нисходящим трендом составляет 2 года. Пик достигается в течение полутора лет. В 2008 году последствия кризиса отразились сильнее, однако и восстановление шло более быстрыми темпами.
Заполняемость торговых центров после кризисов
Вакантность повышается сразу на 2-3 п.п., затем в течение 1-1,5 лет достигает максимума. Увеличение вакантности происходит в менее успешных объектах, ТЦ с хорошо продуманной концепцией не так сильно подвержены резкому увеличению вакантности. Прайм объекты в сравнении со среднерыночной ситуацией практически не реагируют на посткризисные условия.
Прогноз показателей рынка торговой недвижимости по итогам 2020 года: для Москвы – 8-10% доля свободных площадей и объём нового предложения около 306 000 кв.м; для Санкт-Петербурга – также 8-10% доля свободных площадей и объём нового предложения около 47 000 кв.м.
Перспективы для рынка ТЦ аналитики JLL прогнозируют следующие:
- усовершенствование каналов взаимодействия с покупателями;
- пересмотр существующей сети физических магазинов;
- возможно увеличение спроса на аутлет пространства);
- изменение взаимоотношений ритейлеров и собственников;
- изменение потребительских предпочтений;
- ускоренные темпы развития онлайн торговли;
- переосмысление цепочек поставок;
- изменение концепции ТЦ.
Рынок офисной недвижимости
Снижение ввода офисов в Москве продолжается три года, а конкуренция растет.
Динамика ввода офисных центров в Москве
Наименьший объем ввода наблюдается через 4 года после начала кризиса. Максимальный объем ввода офисных площадей в Москве приходится на кризисный год. Существенное сокращение объемов строительства:
- -64% – 2012/2009 г.
- -83% – 2018/2015 г.
Из-за приостановки строительства и снижения спроса высока вероятность переносов сроков ввода бизнес центров и заморозки части проектов.
Девелопмент офисов в Санкт-Петербурге набрал существенные обороты. Наименьший объем ввода наблюдается через 2-4 года после начала кризиса. Максимальный объем ввода офисных площадей в Петербурге приходится на предкризисный год.
Динамика ввода офисных центров в Петербурге*
Существенное сокращение объемов строительства:
- -60% – 2012/2009 г.
- -86% – 2018/2015 г.
Тактика поведения девелоперов разнонаправленная, некоторые проекты были приостановлены и достроены лишь в 2018 2019 годах, находящиеся на высокой стадии готовности достраивались.
Рост вакантности в посткризисные периоды происходит на фоне большого объема нового предложения и снижения спроса. На кризис 2014 года рынок отреагировал ростом вакантности, но не таким резким, как после 2008 года. Впервые к кризису класс «А» подошел в лучшей форме, чем класс «В».
Динамика доли вакантных площадей
Пик вакантности на офисном рынке наступает спустя год. Срок восстановления, независимо от глубины кризиса, составляет 3-5 лет.
Сравнение динамики доли вакантных площадей в кризисные периоды
Доля валютных ставок сокращается. Менее 5% ставок в бизнес центрах в настоящий момент номинируются в долларах США.
Ставки аренды на офисном рынке Москвы (включая ОРЕХ и НДС)
Кризис 2008 года привел к снижению ставок аренды в Москве в 2-3 раза. Минимальные значения были достигнуты через 1-1,5 года, ставки аренды так и не вернулись к докризисным показателям.
В кризис 2014 года в Москве наблюдалось плавное снижение ставок и переход собственников к расчету в рублях. В тот период было превалирование «рынка арендатора», и только с 2017 года ставки аренды стабилизировались.
В Санкт-Петербурге более 10 лет арендные ставки номинируются в рублях.
Ставки аренды на офисном рынке Санкт-Петербурга (включая ОРЕХ и НДС)
В кризис 2008 года в Петербурге произошло резкое снижение ставок. В классе «А» они достигли дна за год, в классе «В» более плавно – в течение двух лет. Большинство бизнес центров Санкт-Петербурга уже с 2009 года номинируют ставки в рублях. После кризиса 2014 года снижение ставок сравнительно небольшое, активность структур Газпрома поддержала офисный рынок Петербурга в 2014-2016 годах, и это сохраняется до сих пор. С 2017 года высокий спрос на офисы Петербурга наблюдается также и со стороны IT компаний.
Минимальный объем ввода приходится на 4-й год после наступления кризиса, рост вакантности в течение первого кризисного года до максимальных значений, и последующее восстановление на протяжении 3-5 лет.
Прогноз показателей рынка офисной недвижимости по итогам 2020 года: для Москвы – 11-12% доля свободных площадей и объём нового предложения около 347 000 кв.м; для Санкт-Петербурга – 8-10% доля свободных площадей и объём нового предложения около 207 000 кв.м.
Перспективы для офисного рынка в течение полугода-года аналитики JLL прогнозируют следующие:
- Перемещение фокуса интересов арендаторов на пересмотр договоров аренды c целью минимизировать издержки;
- Увеличение доли свободных площадей ввиду оптимизации расходов на аренду и высвобождения площадей;
- Снижение арендных ставок на офисы класса «А» и «В».
Перспективы на более отдалённый период 1,5-3 года:
- Изменение подхода к офисному пространству за счет увеличения использования desk sharing;
- Строительство бизнес центров с учетом зонирования под flex-пространство;
- Завершение строительства объектов на высокой стадии готовности и снижение ввода после 2021 года;
- Рост спроса на коворкинги за счет гибкости условий аренды.
Рынок складской недвижимости
Строительный цикл в складах короче, чем в других сегментах. Реакция девелоперов в складах быстрее, чем в других сегментах.
В Москве число заявленных складских проектов снизилось как в 2008-2009 годах, так и в 2015-м. Восстановление после кризиса 2008 года происходило около 2-х лет, после 2015 года рынку потребовалось 3 года. В столичном регионе на 2020 год анонсировано к вводу около 900 000 кв. м складской недвижимости.
Ввод складов в Москве и Подмосковье
Волатильность питерского рынка складов выше столичного. Резкий спад нового предложения наблюдался непосредственно сразу после кризиса. В среднем 5 лет потребовалось рынку складов Петербурга и Ленинградской области на восстановление активности девелоперов и начало строительства новых проектов после кризисов 2008 и 2014 годов.
Ввод складов в Петербурге и Ленинградской области
В оба кризисных периода на рынке складов росла доля сделок аренды. В I квартале 2020 года также все известные на рынке сделки являются арендными.
На складском рынке основное влияние кризисов проявлялось в росте доли свободных площадей. Московский рынок реагировал сильнее, несмотря на его больший размер. Восстановление после 2008 года было более быстрым, чем после 2014 года. Кризис 2008-2009 года характеризовался резкой динамикой и быстрым восстановлением – в пределах 2-х лет. Кризис 2014-2015 года имеет более плавный и затяжной характер, около 3-х лет на восстановление.
Складской рынок дольше всех оставался долларовым. В 2015 году складской сегмент перешел на номинирование ставок в рублях. Склады являются единственным сегментом коммерческой недвижимости, где ставки аренды превзошли значения 2007 года. Арендные ставки снижались немедленно после кризисов.
Динамика ставок аренды на склады
Вакантность достигала максимальных значений в течение первого года с момента начала кризиса и восстанавливалась за 1,5-2 года в Москве и 3 года в Санкт-Петербурге. Ставки снижались вслед за падением спроса и начинали снова расти спустя 2 года после острой фазы кризиса.
Прогноз показателей для рынка складов по итогам 2020 года: для Москвы и Подмосковья – 3,5-4% доля свободных площадей и объём нового предложения около 900 000 кв. м; для Санкт-Петербурга – 5-6% доля свободных площадей и объём нового предложения около 300 000 кв. м.
Перспективы для складского рынка на период от 6 месяцев до года аналитики JLL прогнозируют следующие:
- Высокая доля сделок аренды, в том числе краткосрочной аренды;
- Активное поглощение складских площадей со стороны секторов e-commerce и логистических компаний «последней мили»;
- Интерес к инвестиционным сделкам в складском и логистическом сегментах.
Перспективы на более отдалённый период 1,5-3 года:
- Дальнейшее сокращение строительного цикла;
- Возобновление тренда на снижение вакантности складских объектов;
- Рост сегмента e-commerce в спросе на склады;
- Развитие складов городского формата;
- Повышенное внимание к стратегии выбора локаций.
Обзор подготовлен отделом исследований JLL, Руководитель отдела Владислав Фадеев