Качественные офисные объекты в ЦАО Москвы существенно подорожали

В прошедшем 2018 году офисы в центре Москвы продемонстрировали рекордный за последние 5 лет рост ставок аренды – на 19%. По данным международной консалтинговой компании Knight Frank, по итогам 2018 года средневзвешенная ставка аренды на качественные офисы класса «А» выросла в отличие от 2017 года во всех территориальных зонах Москвы за исключением зоны от ТТК до МКАД (-2%). Максимальный рост ставок зафиксирован в пределах Садового кольца – по итогам 2018 года показатель составил 32 100 руб. за кв.м в год, что выше на 19%, чем в 2017 году – это максимальная положительная динамика за последние 5 лет.

На офисы класса «B» ставки не претерпели изменений. Причина столь значительного роста – высокий уровень спроса в локации, как следствие, уход с рынка недорогих предложений и пересмотр собственниками ставок аренды в сторону повышения. При этом в самых популярных деловых районах Москвы (район Цветного бульвара и Павелецкий) годовой рост ставок достиг 38% и 24% соответственно. «Подпитывает» значительную положительную динамику и рекордно низкий уровень ввода нового офисного предложения за последние 10 лет, а также минимальный уровень вакансии с 2014 года.

Изменение ставок аренды офисов с 2014 года по отношению к предыдущему году

По итогам 2018 года средневзвешенная ставка аренды на столичные офисы выросла во всех территориальных зонах за исключением зоны от ТТК до МКАД (-2%). При этом в 2017 году рост ставок был более скромными (внутри Садового кольца – на 5%, от ТТК до МКАД – на 6%), более того, за МКАД ставки упали на 20%, внутри Бульварного кольца – на 16%. В 2016 и 2015 году показатели отрицательной динамики по всем территориальным зонам деловой активности были ещё более значительными – вплоть от рекордного 27-процентного падения.  

Средневзвешенная ставка аренды в Москве в районе Садового кольца для объектов класса «А» составила 32 100 руб. за кв.м в год, что выше показателей конца 2017 года на 19%. Для офисов класса «В» значение средневзвешенной ставки аренды в течение 2018 года оставалось на прежнем уровне и по итогам года составило – 23 500 руб. за кв.м в год.  

Максимальное значение средневзвешенной ставки аренды для офисных объектов класса «А» и «B» отмечено на западе Садового кольца – 39 000 и 27 000 руб. за кв.м в год соответственно (здесь и далее triple net). Столь высокая ставка аренды объясняется небольшим количеством и при этом достаточно дорогих офисных центров, например, Lotte Plaza и «Новинский пассаж».

Наименьшая запрашиваемая средневзвешенная ставка аренды на офисы класса «А» и «B» отмечается на востоке Садового кольца – 24 000 и 15 600 руб. за кв.м в год, поскольку традиционно восточное направление Москвы не является центром деловой активности.

Максимальное изменение ставок аренды в офисах класса «А» за прошедший год отмечается на севере Садового кольца (Цветной бульвар, Тверской район) – рост на 38% и на юге (Павелецкий деловой район) – на 24%. Увеличение ставки аренды на севере Садового кольца стало возможным благодаря следующим событиям: сняли с рынка недорогой БЦ «Невис», ушли недорогие блоки в «Амбер Плаза», в ряде проектов собственники подняли ставки: в «Даймонд Холл» – на 8000 руб. за кв.м в год, «Олимпик Холл» – на 2000 руб. за кв.м в год, «Эрмитаж Плаза» – на 5000 руб. за кв.м в год. На юге увеличение ставки аренды произошло за счет того, что на рынок вышли дорогие блоки в БЦ Lighthouse, и произошло подорожание площадей в «Павелецкая Плаза» – на $300, «Россо Рива» – на $2000.

Ставки аренды в офисном классе «А»

Наибольшее изменение ставок аренды в офисах класса «В» за прошедший год отмечается также на севере Садового кольца – рост на 7% и на юге – 4%. Увеличение ставки аренды на севере Cадового кольца стало возможным благодаря уходу с рынка недорогих блоков в БЦ «Мелиора», «Этмиа» и «Садовая Плаза». На юге незначительное увеличение ставки аренды произошло за счет хорошего спроса на офисы в данном районе, в результате которого многие собственники незначительно увеличили запрашиваемую ставку аренды.

Ставки аренды в офисном классе «В»

Доля вакантных площадей в Москве в районе Садового кольца для объектов класса «А» по итогам 2018 года составила 6,6%, для объектов класса «В» – 5%. Это самые низкие показатели вакансии с 2014 года. За прошедший год доля вакантных площадей для объектов класса «А» сократилась на 5 п.п., а для класса «В» – на 4 п.п. С 2016 года в районе Садового кольца наблюдается наименьшая доля свободных площадей в Москве.

В 2018 году в районе Садового кольца в эксплуатацию было введено только одно здание – РТС «Земляной Вал», класс «В» (GBA – 9300 кв.м, GLA – 5800 кв.м) на востоке Садового кольца – это самый низкий показатель ввода в локации за последние 10 лет.

Константин Лосюков, директор департамента офисной недвижимости Knight Frank, прогнозирует, что в 2019 году рост ставок продолжится – в среднем по Москве в пределах 5%, но в отдельных локациях с дефицитом предложения он может быть гораздо больше. Разрыв темпов вымывания и выхода нового предложения по-прежнему будет позволять собственникам поднимать ставки, учитывая востребованности их предложения. Конечно, глобальные экономические условия будут несколько ограничивать и сдерживать рост ставок (у любого арендатора есть планка по бюджету, выше которой он не готов рассматривать предложения), однако общая позитивная рыночная динамика ставок – это самый вероятный сценарий на 2019 год.