УЧАСТВУЙТЕ В ОПРОСАХ


Результаты опроса

Рынок ритейла: изменения за последние два года и перспективы развития

22.10.2016

Пустующие площади в торговых центрах, закрытие торговых точек, снижающиеся арендные ставки, замораживание строек – в последние два года это стало привычной картиной. Рынок торговой недвижимости всегда является зеркалом общеэкономической ситуации в стране. О причинах сложившегося положения, перспективах развития рынка ритейла мы поговорили с Антоном Коротаевым, директором по России и СНГ, руководителем направления консалтинга торговой недвижимости компании JLL.

JLL  – компания, предоставляющая финансовые и комплексные профессиональные услуги в области недвижимости. Входит в список крупнейших компаний мира Fortune 500. Годовой оборот составляет 6 млрд долларов США. JLL имеет более 280 корпоративных офисов в 80 странах по всему миру. В России представлена офисами в Москве и Санкт-Петербурге. JLL является лидером рынка услуг в области управления корпоративной недвижимостью: портфель компании составляет 372 000 000 кв. м по всему миру.

— Еще два года назад рынок торговой недвижимости активно развивался. От покупателей не было отбоя, а ритейлеры за право арендовать площадь в новом торговом центре были готовы выполнить практически любые требования арендодателя. Сейчас ситуация кардинальным образом изменилась. Количество покупателей постоянно падает, арендаторы закрывают магазины. Отсюда вопросы: можно ли говорить о кризисе на рынке торговой недвижимости? Если да, то в какой стадии мы находимся - «внизу воронки» или будем падать еще глубже? Каковы причины, данного явления?

Антон Коротаев, директор по России и СНГ, 
руководитель направления консалтинга 
торговой недвижимости компании JLL

— Рынок торговой недвижимости, который какое-то время назад развивался очень энергично, за последнее время существенно изменился и активность на нем действительно значительно снизилась. Негативное влияние на него сегодня оказывают три фактора. С одной стороны, стремительное падение потребительского спроса. С другой - непростое положение ритейлеров: из-за падения рубля увеличилась стоимость импорта, а поднять столь же резко розничные цены невозможно – доходы покупателей остались на прежнем уровне, что негативно сказывается на марже операторов. Как следствие, ритейлеры оптимизируют сети, в том числе закрывают менее эффективные магазины, и достаточно аккуратно подходят к развитию.
Третий фактор – ставки аренды, которые в ряде проектов были номинированы в валюте, и в результате затраты на аренду выросли драматически. Арендодатели далеко не всегда были готовы идти навстречу ритейлерам и пересматривать коммерческие условия в связи с долговыми обязательствами по обслуживанию кредитов в валюте.

Однако сейчас можно говорить о некой положительной динамике, которая наблюдается при стабилизации курса рубля. Рынок адаптируется к новым условиям и учится работать в новых реалиях. Кроме того, рынок прошел фазу активного роста, и в ряде регионов можно говорить о некотором насыщении рынка, что привело к смещению акцентов. Если раньше правила игры диктовали девелоперы, то сейчас именно ритейлеры устанавливают требования, на которых они хотят войти в тот или иной проект.

— Как сегодня, в условиях снижения покупательной способности населения и роста конкуренции на рынке ритейла, торговым центрам удержаться на плаву? Какие существуют инструменты для удержания объектов в зоне рентабельности?

— Стандартных инструментов не существует. В первую очередь для удержания того или иного объекта в зоне рентабельности необходим индивидуальный подход. Он заключается в проведении глубоких аналитических исследований и разработке индивидуальных решений для каждого конкретного объекта – от изменения политики управления арендными отношениями и маркетинговой стратегии ТЦ до корректировки концепции и проведения полной реконцепции объекта.
Здесь важна эффективная работа управляющей компании, задача которой – сделать торговый комплекс максимально доходным в условиях нынешней действительности. Управляющая компания должна выстраивать эффективное взаимодействие с арендаторами, совместно добиваться максимальной эффективности работы каждого магазина, формировать единую стратегию продвижения и работать с целевой аудиторией.
Сегодня арендаторы и арендодатели ищут новые формы сотрудничества. Распространенной во всем мире практикой является арендная плата, привязанная к товарообороту арендатора и выраженная в виде определенного процента от него. Это далеко не единственный подход, позволяющий арендатору и арендодателю, во-первых, совместно нести риски, а, во-вторых, мотивировать обоих участников к эффективной работе и взаимодействию, что в конечном итоге выгодно обоим.

— Как повлиял кризис на арендаторов? Какие сегменты пострадали больше, какие меньше? Кто сегодня развивается, и кого хотят видеть в своих торговых центрах девелоперы?

— Начнем с девелоперов. В данный момент делается ставка на привлечение семейной аудитории, увеличение точек семейного досуга, развлекательную составляющую объектов и увеличение доли общепита. То есть на те профили, которые позволят продлить время пребывания в торговом комплексе, что в свою очередь влияет на продажи.
Что касается арендаторов, то относительно неплохо в современной ситуации чувствует себя сегмент продуктовых супер- и гипермаркетов, DIY, товаров для детей. Хорошие операционные показатели демонстрируют недорогие концепции, тот же фуд-корт в сегменте общепита. Несколько хуже обстоят дела у операторов fashion-индустрии, относящихся к сегменту «средний», «средний+», и в ресторанах с более высоким чеком. Есть, конечно, и исключения из правил.

Сейчас делается ставка на привлечение семейной аудитории, увеличение точек семейного досуга, развлекательную составляющую объектов и увеличение доли общепита. То есть на те профили, которые позволят продлить время пребывания в торговом комплексе, что в свою очередь влияет на продажи.

В целом операторы стали более осторожно относиться к открытию новых точек продаж, им необходимо было время для адаптации к сегодняшним российским реалиям и оптимизации бизнес-модели. Но, тем не менее, уже можно говорить о том, что диалог между ритейлерами и девелоперами налажен, и сети развиваются. Сетевые бренды продолжают экспансию на российском рынке, причем зачастую диктуя свои условия.

—У жителей городов, особенно мегаполисов, сложилось впечатление, что торговых центров появилось больше, чем требуется. Чем руководствовались инвесторы и девелоперы, делая ставку на ритейл?

— Если говорить на тему достаточности или недостаточности, то есть смысл сравнить российские показатели с европейскими. В данный момент в России реализовано около 20 млн кв.м торговых центров, что намного больше, чем в странах Европы. При этом нужно понимать, что Россия является крупнейшей страной региона и значительно опережает другие по объему населения и если взять такое понятие, как обеспеченность торговыми площадями, то есть объем торговых площадей, приходящийся на 1 тыс. жителей, то Россия существенно проигрывает и Западной, и Восточной Европе. В нашей стране обеспеченность торговыми площадями на 1 тыс. жителей составляет в среднем около 140 кв.м. Сравните: Западная Европа – более 260 кв.м на 1 тыс. жителей, Восточная Европа – 154 кв.м на 1 тыс. жителей. Сравнение явно не в пользу России.

Ряд объектов, реализованных 10 и более лет назад, морально устарели и не могут конкурировать с торгово-развлекательными центрами, которые были открыты в последние годы и имеют современную концепцию. Поэтому говорить об избытке качественных площадей не приходится.

Нельзя считать, что у нас существует избыток торговых площадей - их распределение по регионам неравномерно. Так, существуют города с большим объемом качественных торговых центров – Самара, Екатеринбург, Нижний Новгород, Краснодар, которые лидируют по показателю обеспеченности площадями на 1 тыс. жителей, в то же время есть и такие ненасыщенные качественным предложением города, как Пермь или Владивосток.
Еще один момент: рынок торговой недвижимости в России развивается менее 20 лет, и ряд объектов, реализованные, например, 10 лет назад, морально устарели и не могут конкурировать с торгово-развлекательными центрами, которые были открыты в последние годы и имеют современную концепцию. Поэтому говорить об избытке качественных площадей не приходится.

— В чем принципиальная разница между девелоперами торговой недвижимости столицы и регионов России?

— Принципиальной разницы между региональными и федеральными девелоперами нет. Есть несколько моментов, на которых я хотел бы остановиться. В первую очередь необходимо отметить неоднородность спроса со стороны ритейлеров на проекты, находящиеся в разных регионах. Понятно, что на первом месте идет Москва, затем Санкт-Петербург и далее в определенной последовательности – региональные города-миллионники. Следующие в очереди – малые города (с населением от 300 тыс. до 1 млн человек). Исходя из этой очередности, формируется спрос на торговые площади.

Можно наблюдать достаточное количество качественных проектов в городах-миллионниках в Уральском и Южном федеральных округах. Несколько иначе дело обстоит с Дальневосточным регионом: большинство сетевых арендаторов туда просто еще не «дошло», что обусловлено неразвитостью логистики.

Можно говорить о разном уровне спроса на торговые площади со стороны арендаторов и, как следствие, различном уровне конкуренции между торговыми центрами. Чем больше конкурентный рынок, тем выше качество проектов. Поэтому можно наблюдать достаточное количество качественных проектов в городах-миллионниках в Уральском и Южном федеральных округах. Несколько иначе дело обстоит с Дальневосточным регионом: большинство сетевых арендаторов туда просто еще не «дошло», что обусловлено неразвитостью логистики. Аналогичная ситуация была в Иркутске несколько лет назад, однако в результате развития инфраструктуры, появления качественных торговых площадей, в город вышла существенная часть федеральных и международных сетевых ритейлеров.

— Выгодно ли инвестировать в торговую недвижимость сейчас?

— Если говорить о строительстве новых объектов, то интерес к девелопменту торговой недвижимости остается умеренным. Этому есть несколько причин. Первая – увеличение срока возврата инвестиций из-за изменения коммерческих условий в договорах аренды. Вторая – осторожный подход ритейлеров к планам развития, третья – высокая стоимость заемного финансирования. В совокупности данные факторы приводят к тому, что возводить новые объекты зачастую просто невыгодно. Кстати, большинство введенных за последнее время и планируемых к вводу в эксплуатацию объектов – это торговые центры, строительство которых началось еще до кризиса. Сейчас наблюдается замедление, связанное с цикличностью рынка. В период экономической стабильности при недостаточном объеме предложения и низком объеме вакантных площадей ставки аренды растут, что стимулирует новое строительство. Затем рынок насыщается и, как следствие, происходит снижение ставок. Темпы возведения торговой недвижимости снижаются, возникает дефицит спроса. И опять активная фаза – строительство новых объектов.

— Каков прогноз развития рынка торговой недвижимости в среднесрочной перспективе?

— Согласно данным Oxford Economics, в следующем году российская экономика постепенно начнет восстанавливаться, что должно позитивно сказаться на рынке торговой недвижимости: расходах потребителей, оборотах ритейлеров. Это, в свою очередь, отразится и на активности девелоперов. Кризис, по логике, должен привести к тому, что с рынка уйдут непрофессионалы, будет востребовано грамотное антикризисное управление объектами, которое в ряде случаев будет передано профессиональным УК.

Рынок ждет более четкая сегментация и востребованы будут только действительно качественные объекты, а не любое предложение, как было 10 лет назад.

Как я уже говорил, сроки возврата инвестиций увеличиваются, наблюдаются существенные изменения коммерческих условий в договорах аренды на фоне изменения структуры потребления, возможностей и предпочтений потребителей. Рынок ждет более четкая сегментация и востребованы будут только действительно качественные объекты, а не любое предложение, как было 10 лет назад. Например, в праймовых, то есть наиболее востребованных объектах в Москве вакантность и сейчас очень низкая – менее 1%, хотя в целом по рынку она превышает 8%.
Если говорить про актуальные тренды в плане функционального наполнения торговых центров, уже сейчас девелоперы для того, чтобы выдержать конкуренцию, стараются включать в состав объектов большую долю досуговой и развлекательной составляющей и менять основную идею ТЦ, отходя от идеологии чистого шопинга. Сейчас торговый центр для потребителя должен быть в первую очередь объектом проведения досуга и получения эмоций. Еще одна тенденция - все больше ритейлеров развивают сегмент Интернет-торговли, и это, безусловно, влияет на концепции и форматы офлайн-торговли: появляются такие форматы, как шоу-румы, точки выдачи заказов. Все это сказывается на развитии рынка торговой недвижимости. Ну а что получится в итоге – увидим в недалеком будущем.

Беседовала Ирина Аверьянова, ZDANIE.INFO

Материалы по теме

Вячеслав Холопов перешел из Knight Frank в команду JLL

Вячеслав Холопов, компания JLL
17.10.2016 Консультанты, управляющие В JLL он займет должность регионального директора, руководителя отдела складских и индустриальных помещений Подробнее

Как удержать арендаторов коммерческих площадей в кризисных условиях

Сергей Шиферсон, City&Malls PFM
04.10.2016 Консультанты, управляющие Что зависит от управляющей компании, о специфике управления различными типами недвижимости, разнице в управлении отдельным объектом и целым кварталом, рассказывает коммерческий директор компании City&Malls PFM Сергей Шиферсон Подробнее

Перспективы развития рынка торговой недвижимости Москвы

Перспективы развития рынка торговой недвижимости Москвы
01.09.2016 Консультанты, управляющие До конца года в Москве введут рекордное за последние 10 лет число торговых центров. О ситуации на рынке торговой недвижимости рассказал руководитель отдела исследований и консалтинга компании «МАГАЗИН МАГАЗИНОВ» Андрей Васюткин Подробнее

JLL в России и СНГ повысила в должности ряд своих сотрудников

JLL в России и СНГ повысила в должности ряд своих сотрудников
04.08.2016 Консультанты, управляющие Компания JLL объявила о повышении ряда сотрудников до регионального директора, директора по России и СНГ и заместителя директора Подробнее

Как создать удачный проект в нелегкие для рынка коммерческой недвижимости времена

Как создать удачный проект в нелегкие для рынка коммерческой недвижимости времена
07.06.2016 Девелоперы, строители «Мы находим разумный компромисс с арендаторами, который поможет зарабатывать обеим сторонам», – интервью с коммерческим директором ТРЦ «Ривьера» Ольгой Стариченко Подробнее

Рынок офисной недвижимости ощутил новую реальность

Рынок офисной недвижимости ощутил новую реальность
22.04.2016 Консультанты, управляющие Текущую ситуацию можно назвать постепенной стабилизацией: интервью с руководителем отдела по работе с владельцами офисных помещений, директором по России и СНГ компании JLL Елизаветой Голышевой Подробнее

Нестандартные форматы как генератор трафика в торговых центрах

Екатерина Гресс, генеральный директор компании IDEM – консультанты по торговой недвижимости
02.03.2016 Консультанты, управляющие Формат life-style: грамотное сочетание уникальных форматов позволяет решить задачу привлечения покупательского потока в торговый центр. Интервью с генеральным директором компании IDEM – консультанты по торговой недвижимости Екатериной Гресс Подробнее

Популярное

Брендон О'Рейли, управляющий директор FASHION HOUSE Group 
Перспективы развития сегмента аутлетов в России
Об особенностях управления аутлет-центрами, перспективах строительства новых объектов в России, а также регионах страны, наиболее привлекательных для этого, интервью с управляющим директором FASHION HOUSE Group Брендоном О'Рейли
подождите ...
HotLog