УЧАСТВУЙТЕ В ОПРОСАХ

Компания Knight Frank проанализировала структуру предложения на складском рынке Московского региона

19.12.2018

Аналитики Knight Frank проанализировали структуру предложения на складском рынке Московского региона и выяснили, что самое «дешевое» направление – восточное, причем за последние 3 года средняя запрашиваемая ставка на данном направлении снизилась примерно на 6%. Самые дорогие складские площади экспонируются в ближнем поясе МКАД – на расстоянии до 7,5 км, в течение последних 3 лет средняя ставка на данном расстоянии находились в диапазоне 3800-4500 рублей за кв.м в год (triple net).

По предварительным итогам 2018 года средний уровень запрашиваемой ставки аренды в Московском регионе составил 3650 рублей за кв.м в год (triple net), что на 1,4% ниже итогового показателя за 2017 год и на 1,4% выше среднего уровня запрашиваемой ставки аренды в период с I по III квартал 2018 года. Также данный показатель на 4,3% выше среднерыночной ставки на склады класса «А» в регионах России, которая по предварительным итогам 2018 года закрепилась на уровне 3500 рублей за кв.м в год (triple net). 

Динамика запрашиваемой ставки аренды на склады класса «А» (руб/кв.м/год)

Если анализировать ставки по направлениям Московской области, то наиболее низкие в 2018 году традиционно наблюдались на востоке и юго-востоке, где их средний уровень по предварительным итогам 2018 года находился в диапазоне 3000-3100 рублей за кв.м в год (triple net). На Горьковском шоссе низкая ставка прежде всего связана с большим объемом вакантных площадей в Ногинском районе, которые собственники на протяжении длительного периода времени предлагают в аренду. На Новорязанском шоссе на расстоянии до 5 км в некоторых складских комплексах запрашиваемые ставки достигали 4200-4500 рублей за кв.м в год (triple net), однако на большем удалении от МКАД ставки находились на уровне 3000 рублей за кв.м в год (triple net). Низкие ставки на Новорязанском шоссе прежде всего связаны с высокой загруженностью данной федеральной трассы.

Наибольшая запрашиваемая ставка аренды по предварительным итогам 2018 года зафиксирована на юго-западном направлении Московского региона – 4000 рублей за кв.м в год (triple net). Это обусловлено низким уровнем вакантных площадей, а также достаточно высоким спросом на данном направлении (по предварительным итогам 2018 года около 12,5% от общего объема сделок были закрыты на данном направлении).

По предварительным итогам 2018 года наибольший объем сделок был закрыт на южном направлении Московского региона. Направление традиционно пользовалось популярностью, поскольку отличается хорошей транспортной доступностью, близостью к аэропорту, кроме того, Симферопольское и Каширское шоссе имеют стратегическое значение, обеспечивая связь большинства регионов России со столичным рынком. Юг Московской области является и наиболее насыщенным складской недвижимостью, объем предложения на данном направлении составляет 4,9 млн кв. м или около 34% от общего объема.

Максимальное снижение ставок на аренду складов в годовой динамике зафиксировано на восточном и юго-восточном направлении – на 6%.

Максимальное увеличение ставок отмечено на юго-западном направлении Московской области – на 8% за год. Это прежде всего объясняется существенным сокращением объема вакантных площадей. В 2018 году практически полностью сданы в аренду складские комплексы класса «А» в Крекшино и Внуково.

Распределение спроса по направлениям Московского региона в 2018 году

Помимо направления, уровень запрашиваемой ставки аренды зависит от удаленности объекта от МКАД. Если объект расположен на расстоянии до 5-7 км от МКАД, запрашиваемая ставка аренды вероятнее всего будет выше, чем у более удаленных от МКАД объектов.

Распределение запрашиваемых ставок аренды по направлениям МО (руб./кв.м/год, triple net)

Направление Запрашиваемая ставка аренды
в  2018 году
Запрашиваемая ставка аренды
в 2017 году
Запрашиваемая ставка аренды
в 2016 году
  Север 3 700 3 700 3 700
  Северо-Восток 3 500 3 600 3 600
  Восток 3 100 3 200 3 200
  Юго-Восток 3 000 3 300 3 500
  Юг 3 800 3 800 4 000
  Юго-Запад 4 000 3 700 3 800
  Запад 3 800 3 800 4 000
  Северо-Запад 3 800 3 800 3 900


Например, в рамках некоторых складских комплексов класса «А», расположенных в непосредственной близости к МКАД, средний уровень запрашиваемой ставки аренды может достигать 5000-6000 рублей за кв. м в год (triple net).

Средняя запрашиваемая ставка на склады класса «А»
в зависимости от расстояния до МКАД (руб./кв.м/год, triple net)

По словам Сергея Кузичева, директора департамента индустриальной недвижимости Knight Frank, в 2019 году на фоне низкого ввода спекулятивных проектов и высокого спроса на готовые складские помещения, будет наблюдаться рост запрашиваемой ставки аренды, однако стремительного повышения ожидать не стоит. К концу 2019 года, по прогнозам аналитиков Knight Frank, средняя запрашиваемая ставка может закрепиться на уровне
3700 рублей за кв.м в год (triple net). При этом существенных изменений в распределении запрашиваемых ставок по направлениям не произойдет: наиболее дорогими будут оставаться юго-западное и западное направления Московского региона, наиболее дешевыми – восточное и юго-восточное, где помимо большого объёма вакантных площадей запланировано строительство новых очередей в рамках действующих складских комплексов как спекулятивно, так и под заказ.

Материалы по теме

Анализ состава арендаторов производственно-складских комплексов в Москве

Анализ состава арендаторов производственно-складских комплексов в Москве
29.11.2018 Статьи УК «ПРОФИС Недвижимость» проанализировала профили компаний, арендующих площади в объектах индустриальной недвижимости Подробнее

Ozon может арендовать склад в подмосковном логопарке «PNK-Коледино»

Ozon может арендовать склад в подмосковном логопарке «PNK-Коледино»
20.11.2018 Москва Интернет-ритейлер рассматривает возможность аренды 50000 кв.м складских площадей в логопарке компании PNK Group Подробнее

FM Logistic не будет покупать склад в Подмосковье

FM Logistic не будет покупать склад в Подмосковье
13.11.2018 Москва Одной из возможных причин отмены сделки между FM Logistic и Hines могла стать стоимость комплекса, которая оценивается в 2-2,5 млрд рублей Подробнее

«Лента» арендовала склад в подмосковном комплексе «Чехов»

«Лента» арендовала склад в подмосковном комплексе «Чехов»
13.11.2018 Москва Компания заняла 15066 кв.м складских площадей. Новый склад будет использоваться для снабжения региональных торговых комплексов с учетом запуска новых магазинов Подробнее

На складском рынке формируется новый сегмент – объекты хранения данных

Дата-центры – новый сегмент на рынке индустриально-складской недвижимости России
06.11.2018 Тенденции рынка В ближайшие годы девелоперы индустриально-складской недвижимости будут получать все больше заказов на строительство новых дата-центров Подробнее

Строительство складов под запрос стало тенденцией

Строительство складов под запрос стало тенденцией
04.10.2018 Консультанты, управляющие В III квартале 2018 года почти все введенные в эксплуатацию склады построены по схеме built-to-suit Подробнее

Ставки аренды на складские площади впервые за шесть лет показали рост

Ставки аренды на складские площади впервые за шесть лет показали рост
27.09.2018 Консультанты, управляющие Аналитики компании CBRE представили данные по складскому рынку московского региона за III квартал 2018 Подробнее

Популярное

Аналитический обзор за 2018 год и прогнозы на 2019 год - коммерческая недвижимость
Рынок коммерческой недвижимости 2018: итоговый обзор и прогнозы на 2019 год
Отдел исследований компании Cushman & Wakefield подвёл итоги 2018 г. и сделал предварительные прогнозы на 2019 г. по различным сегментам рынка коммерческой недвижимости
подождите ...
HotLog