Объем сделок с офисами в Москве стал рекордным за последние 5 лет

По данным компании JLL, за январь-сентябрь 2018 года объем сделок на рынке качественных офисов Москвы вырос на 28% по сравнению с аналогичным периодом прошлого года и составил 983 000 кв.м. При этом объем нового предложения остается на низком уровне, а совокупный годовой показатель побьет в этом году очередной антирекорд. В таких условиях арендаторы стремятся быстрее подобрать себе площадки для размещения, количество которых в ключевых деловых районах постоянно уменьшается.

Существенное увеличение объема спроса произошло как в центре города (на 29% по сравнению с первыми тремя кварталами 2017 года, до 208 000 кв.м), так и за пределами ТТК (на 51%, до 450 000 кв.м). Среди крупных сделок III квартала – Media Instinct в «Кунцево Плаза» (6000 кв.м), «Инград» в «Эрмитаж Плаза» (4600 кв.м), а также первую сделку международной сети гибких офисов WeWork на российском рынке в деловом квартале «Красная Роза» (4300 кв.м). Стоит отметить, что транзакций по аренде и покупке офисов площадью более 10 000 кв.м в III квартале не было. В то же время большинство закрытых за период сделок – это расширение существующих компаний и активность новых пользователей на офисном рынке, что положительно характеризует качество спроса.

Динамика объема спроса на офисном рынке Москвы

На офисном рынке наблюдается новая волна децентрализации спроса: доля помещений за пределами ТТК в структуре сделок увеличилась с 39% в первые три квартала 2017 года до 46% в нынешнем году.

«Такое смещение вектора спроса произошло в первую очередь на фоне дефицита площадей в ключевых деловых районах города – Центральном (ЦДР) и ММДЦ «Москва-Сити», где по итогам 3-го квартала 2018 года общая вакантность офисов составила лишь 8,1% и 8,3% соответственно. В свою очередь, снижение доли свободных площадей уже привело к росту ставок аренды: средний показатель в классе А в ЦДР и Москва-Сити за год увеличился на 13% и 17% за год соответственно, достигнув в обоих районах уровня 30 300 руб. за кв.м в год без учета операционных расходов и НДС, – комментирует Елизавета Голышева, руководитель отдела по работе с владельцами офисных помещений компании JLL. – Нехватка подходящих помещений в существующих объектах в упомянутых субрынках в совокупности с ограниченным вводом стимулирует арендаторов рассматривать офисные центры, расположенные за пределами ТТК».

Структура спроса на офисы по зонам города

Доля свободных площадей по итогам III квартала составила 11,1%, сократившись за год на 3,6 п.п. В классе «А» вакантность офисов оказалась на 3,5 п.п. ниже, чем годом ранее, – на уровне 12,3%, а в классе «В+» показатель опустился на 3,9 п.п., до 11,5%.

За III квартал на рынок вышло три новых объекта совокупной площадью 55 000 кв.м, при этом 85% ввода пришлось на класс «А». Все введенные объекты расположились за пределами Садового кольца: «Новион» вблизи Олимпийского проспекта, «ВТБ Арена Парк» на Ленинградском проспекте и «Галерея 76» на Профсоюзной улице. В целом за первые три квартала 2018 года в эксплуатацию было введено 95 000 кв.м офисов, что сопоставимо с показателем аналогичного периода прошлого года (96 000 кв.м).

Динамика ввода офисов в Москве

«Тенденция к переносу сроков ввода сохраняется: если в начале года планировалась реализация 250 000 кв.м, то сейчас этот показатель снизился до 172 000 кв. м. Это будет очередным антирекордом на офисном рынке Москвы, – комментирует Олеся Дзюба, руководитель отдела исследований компании JLL в России и СНГ. – Тем не менее, по нашему прогнозу, рост спроса придаст уверенности девелоперам офисной недвижимости, что в конечном счете простимулирует ввод уже построенных объектов, а наметившийся дефицит площадей увеличит строительную активность».