80% площадей складских объектов в III квартале 2018 года построено под конечного пользователя

Компания S.A. Ricci представила предварительный отчёт по рынку складской недвижимости по итогам трёх кварталов 2018 года.

По сравнению с первой половиной года наметилось некоторое оживление девелоперской активности в части ввода складских объектов в эксплуатацию. По предварительным итогам III квартала 2018 года было завершено строительство порядка 167 000 кв.м. Данная величина превышает результат всего первого полугодия на 40%.

Тем не менее, в целом показатель остается сниженным. Всего с начала года в Московском регионе было введено в эксплуатацию около 284 000 кв.м складской недвижимости, что сопоставимо с прошлогодними данными. Общий объем предложения при этом достиг 12,2 млн кв.м.

До конца III квартала 2018 года к вводу заявлено еще порядка 122 000 кв.м в рамках объектов, находящихся на завершающей стадии строительства. Однако велика вероятность, что разрешающие документы для них будут получены уже в последние три месяца текущего года.

Отметим, что 80% площади складских объектов в III квартале 2018 года построено под конечного пользователя. В их числе распределительные центры для компаний «Утконос» (69 000 кв.м, СК «Ориентир Север-3») и «Деловые Линии» (более 52 000 кв.м, «PNK Парк-Валищево»).

Девелоперы продолжают быть ориентированными на строительство высококачественных складских комплексов. Южное и северное направления наиболее популярны у застройщиков. В течение отчетного периода здесь реализовано 90% всех складских комплексов. А за последние 9 месяцев в данных локациях построено до 80% всех объектов.

Динамика уменьшения нового предложения складских площадей

Непопулярным среди застройщиков остается западное направление столичного региона. Однако в среднесрочной перспективе данная ситуация может измениться, так как девелоперами анонсированы такие проекты, как «Ориентир Запад» (400 000 кв.м) и «PNK Парк Новая Рига» (300 000 кв.м), освоение которых, наиболее вероятно, будет вестись под клиента.

На текущий момент на завершающей стадии находится ряд крупных складских комплексов. Поэтому сниженные объемы ввода, по прогнозам специалистов S.A. Ricci, будут компенсированы в последние три месяца 2018 года. Сейчас анонсировано к вводу в IV квартале 2018 года порядка 650 000 кв.м складов (с учетом еще не введенных в текущем отчетном периоде – 770 000 кв.м). Даже при условии получения документов на 50% данного объема, годовой показатель составит свыше 650 000 кв.м и превысит результат прошлого года на 40%.

Снижения спроса на качественные складские объекты не отмечается. В III квартале 2018 поглощение стремится к величине 350 000 кв.м. Востребованность складских площадей до конца 2018 года вероятнее всего сохранится на высоком уровне. Ожидается, что совокупная площадь арендованных/купленных складских объектов превысит прошлогоднее значение показателя. Драйвером роста продолжат выступать компании розничной торговли (в т. ч. онлайн-ритейлеры). Средние ставки аренды на качественные складские объекты в Московском регионе остаются без изменения: 4000 рублей за кв.м в год (triple net) для складов класса «А», 3700 рублей за кв.м в год (triple net) для складов класса «В».

Динамика средней запрашиваемой ставки аренды складов

Аналитики S.A. Ricci не ожидают дальнейшего существенного снижения вакансии на складском рынке. Многие компании выбирают путь строительства складского объекта «под себя», а расширения и оптимизации складского пространства другими игроками в целом компенсируют друг друга. Поэтому можно говорить о коррекции вакантности в пределах погрешности. До конца 2018 года, наиболее вероятно, она останется в промежутке 6,3-6,7%.