Общепит стал основным драйвером рынка стрит-ритейла в 2017 году

Основным драйвером оживления рынка стрит-ритейла в 2017 году стали операторы общепита, на которые пришлось около 34% всех поглощенных свободных street-retail помещений за год. На втором месте в структуре арендованных на центральных улицах площадей в 2017 году находятся операторы профиля «Красота и здоровье» – 14%, на третьем месте – категория «Продукты» – 10%.

Свыше трети арендованных площадей на центральных улицах Москвы в 2017 году пришлось на заведения общественного питания.

Рост доли общепита был зафиксирован по всем типам центральных коридоров. К примеру, на пешеходных улицах доля арендаторов, представляющих сегмент общественного питания, увеличилась с 40% в 2016 году до 46% в 2017 году, в районе Патриарших прудов – с 29% до 35% за аналогичный период. Активное развитие операторов общепита и продуктовых ритейлеров приводит к смене профилей центральных торговых улиц Москвы, в том числе традиционно премиальных локаций. Это уже произошло на Большой Дмитровке, где преобладают операторы общепита (46%). Аналогичный процесс происходит на ул. Петровка, которая всегда была местом притяжения для люксовых фэшн-ритейлеров. Открытие магазина «ВкусВилл» рядом с Alexander Terekhov является ярким свидетельством данного тренда. Скорее всего, в этом же направлении будет меняться и самая дорогая улица Москвы – Столешников переулок.

Потенциал роста операторов общепита в Москве очень высокий, и в ближайшие годы этот тренд продолжится.

Увеличение активности и доли операторов общепита в объектах стрит-ритейла имеет несколько причин, важнейшей из которых является активное развитие культуры питания вне дома. По разным оценкам, доля москвичей, питающихся вне дома составляет около 10%, что существенно ниже среднеевропейского показателя 35-40%. Поэтому потенциал роста операторов общепита очень высокий, и в ближайшие годы этот тренд продолжится. Также немаловажную роль сыграла программа реконструкции улиц, в результате которой существенно вырос трафик и посещаемость кафе и ресторанов.

Уровень ротации арендаторов на центральных торговых улицах Москвы в 2017 году составил примерно 11%, причем в основном на смену приходили арендаторы с аналогичным торговым профилем. При этом по итогам 2016 года уровень ротации был выше и составлял 18%, что также свидетельствует о стабилизации сегмента стрит-ритейла в 2017 году.

Средний уровень вакантности на рынке стрит-ритейла в 2017 снизился до 7,1% по сравнению с 9,2% в конце 2016. Снижение доли свободных помещений наблюдается почти по всем типам торговых коридоров, включая Садовое кольцо, которое подверглось масштабной реконструкции в минувшем году. Исключением стало Бульварное кольцо, спрос на которое еще не успел восстановиться после летней реконструкции: вакантность в конце 2017 года увеличилась до 8,4% по сравнению с 7,7% до начала работ.

На Садовом кольце по итогам 2017 года вакантность снизилась до 10,9% – в период проведения строительных работ она составляла 13,5%, а в конце 2016 года – 12,1%.  При этом разные отрезки магистрали отличаются разной проходимостью и привлекательностью для ритейла, а значит и разным уровнем вакантности.

Наибольшая вакантность в 2017 году была зафиксирована на Садовой-Черногрязской и Садовой-Каретной улицах, где доля свободных помещений составляет 28% и 26% соответственно. Несмотря на то, что данные участки отличались высокой вакантностью и до реконструкции (23% и 22% соответственно), эффект роста свободных площадей в результате программы все же ощущается.

Уровень ротации в 2017 году свидетельствует о стабилизации сегмента рынка стрит-ритейл помещений.

Ставки аренды на ряде центральных торговых коридоров и пешеходных улиц претерпели существенные изменения по сравнению с концом 2016 года. К примеру, на Столешников переулке и Петровке рост нижней границы диапазона составил более 60%, а на Кузнецком мосту, Мясницкой и Новом Арбате – в районе 30-40%.

Такой рост связан, прежде всего, с тем, что за последний квартал на этих улицах были экспонированы дорогостоящие помещения, ранее не представленные на рынке. С другой стороны, сокращение качественного предложения также толкает ставки в сторону повышения. В настоящий момент ставка аренды в Столешниковом переулке составляет 200-280 тысяч руб. за кв.м в год, на Петровке – 100-150 тысяч руб. за кв.м в год, на Кузнецком мосту – 85-180 тысяч руб. за кв.м в год, на Мясницкой улице – 70-100 тысяч руб. за кв.м в год, на Новом Арбате – 78-110 тысяч руб. за кв.м в год. 

Екатерина Подлесных, директор департамента стрит-ритейла по России Colliers International: «В 2018 году мы ожидаем дальнейшего снижения доли вакантных площадей на центральных улицах столицы, что приведет к росту ставок аренды на наиболее востребованных улицах. Также продолжится смена профилей и демократизация центральных торговых улиц столицы. Все большую долю площадей будут занимать операторы общепита, это касается в том числе традиционно люксовых фэшн-локаций».