На рынке коммерческой недвижимости зафиксирован отрицательный баланс иностранных инвестиций

По предварительным итогам 2017 года, на текущий момент иностранные инвесторы завершают сделки по продаже в России коммерческой недвижимости на общую сумму $1,54 млрд, при этом вложили они в три раза меньше – $502 млн, говорится в исследовании международной консалтинговой компании Knight Frank.

Отрицательное сальдо движения иностранных инвестиций на рынке коммерческой недвижимости России было зафиксировано впервые за последние четыре года. Так, в 2014 году иностранцы вложили $1,35 млрд, а продали активы на сумму $627 млн. В 2015 году соответственно $540 млн и $126,5 млн, а в 2016 году – $466 млн и $42,2 млн.

По словам директора департамента финансовых рынков и инвестиций компании Knight Frank Алана Балоева, сложившаяся ситуация вызвана тем, что ряд иностранных инвесторов реализует свои планы по выходу из России, озвученные еще несколько лет назад. При этом покидают страну инвесторы, которые владеют крупными портфелями коммерческой недвижимости: в частности, австрийская Immofinanz (торговые центры в Москве совокупной площадью 278 500 кв.м) и финская EPI Russia I Ky (бизнес-центры и логопарк в Санкт-Петербурге совокупной площадью 120 000 кв.м).

В числе знаковых сделок 2017 года, в которых продавцами выступили иностранные игроки, можно также отметить инвестфонд Heitman. В настоящий момент он реализует офисную башню в МФК «Метрополис» стоимостью $130 млн. Для Heitman данный актив – единственный в России.

Среди иностранных инвесторов активным покупателем на рынке коммерческой недвижимости остается складской девелопер Raven Russia, который приобрел в 2017 году часть логопарка «Север». Также в 2017 году свою первую инвестицию на российском рынке совершил азиатский инвестор Fosun Group, который приобрел бизнес-центр «Военторг» у олигарха Дмитрия Рыболовлева.

Несмотря на уход ряда инвесторов, российский рынок остается привлекательным с точки зрения ставок капитализации. В Москве данный показатель в 2017 году составлял 9,75-11,75% в зависимости от сегмента коммерческой недвижимости. При этом в крупных европейских городах он колеблется от 3% до 5,5%. По словам Алана Балоева, высокий cape rate московского рынка коммерческой недвижимости обусловлен большими, чем в Европе, рисками – валютными, страновыми, макроэкономическими и отраслевыми и, как следствие, меньшим спросом.

Согласно прогнозам аналитиков компании Knight Frank, инвестиционный рынок может оживиться во второй половине 2018 года при сохранении стабильной ситуации в экономике. В этом случае количество иностранных фондов, готовых рисковать и выходить на местный рынок в погоне за большей доходностью может увеличиться.

Общий объем инвестиционных сделок по всей России, по прогнозам аналитиков компании Knight Frank, в 2017 году составит $4 млрд, по сравнению с аналогичным периодом прошлого года он снизится на 7%, что не критично, учитывая непубличный характер многих сделок на рынке недвижимости. За исключением портфельных сделок его объем составит $1,8 млрд, упав на 10%, по сравнению с 2016 годом.

В Москве общий объем инвестиций в коммерческую недвижимость в 2017 году составит $3,5 млрд, сократившись по сравнению с 2016 годом на 3%. Доля иностранного капитала в нем – 13%, по сравнению с прошлым годом она снизилась на 2%.