Промсвязьнедвижимость - девелопмент бизнес-парков

Развитию строительства жилой и коммерческой недвижимости в центре города способствовал процесс вывода ряда промышленных предприятий с привлекательных для девелопмента участков. Застройщики получили возможность реализации крупных инвестиционных проектов, а покупатели – более доступные по меркам центра столицы ценовые возможности. Однако не все промышленные площадки подходят для строительства и не всегда строительство в промзоне прибыльнее, чем точечная застройка. О проблемах девелопмента бывших промзон и перспективах строительства на этих территориях бизнес-парков рассказал Генеральный директор компании «Промсвязьнедвижимость» Владимир Аристархов.

Аристархов Владимир Владимирович:
Родился 30 сентября 1972 года
Женат, воспитывает двух сыновей
Образование: в 1995 году закончил Московский институт радиотехники, электроники и автоматики, по специальности «инженер-системотехник». С 2002 по 2004 учился в Высшей школе экономики, получил степень МВА.
Карьера: трудовую деятельность начал в 1995 году с позиции главного дилера в компании «Мосбизнестраст», осуществлявшей брокерскую и дилерскую деятельность на рынке ценных бумаг. Позднее занимал должность начальника отдела торговых операций, директора департамента долговых ценных бумаг и заместителя председателя правления.
В 2000 году совместно с «Интерфаксом» создал компанию «Электронная торговая сеть «Дайрект», которая осуществляет интернет-трейдинг на рынке ценных бумаг. Занимал должность генерального директора компании.
В 2000 году возглавил вновь созданную компанию «Промсвязьнедвижимость», которая специализируется на реализации инвестиционных проектов на рынке недвижимости.

Почему к промышленным зонам Москвы сегодня такое пристальное внимание на рынке недвижимости?

Все мировые столицы прошли этот этап: везде были исторически созданы промышленные зоны, и большая половина из них сейчас уже реконструирована или перепрофилирована. В отличие от многих стран мира, где этот процесс уже закончился, в Москве промышленные территории еще существуют. Мало того, они занимают довольно значительную часть территории города. Впрочем, перспективных для девелопмента промышленных земель осталось немного, но они еще существуют. В частности, у холдинга «Промсвязьнедвижимость» в собственности находится несколько больших предприятий. Среди них – бывшая территория Карачаровского механического завода (около 30 га земли на Рязанском проспекте) и «Московская ситценабивная фабрика», на месте которой мы сейчас создаем деловой квартал «Новоспасский двор».
Важно то, что реконструкция, либо ремонт, либо реставрация, как ни назови, по времени быстрее, нежели новое строительство. Пока вы возьмете площадку, пока вы согласуете с правительством Москвы, пройдет полтора-два года. Только после этого вы выйдете на стройку. Таким образом, строительный цикл – это в лучшем случае 4 года. В случае реконструкции это можно сделать намного быстрее: проект можно завершить за полтора-два года. Однако капитальный ремонт намного сложнее, чем новое строительство – по технологии исполнения, работам, созданию концепции. Сложнее потому, что вы изначально замкнуты в определенные строительные рамки, за пределы которых вы не можете выйти. Вы не можете изменить конструкцию здания, шаг колонны.

"Промсвязьнедвижимость":

ЗАО «Промсвязьнедвижимость» - девелоперская компания полного цикла, образована в 2000 году. Годовой оборот компании – 80 млн долл. В управлении компании «Промсвязьнедвижимость» в настоящее время находится более 550 тыс. кв. м коммерческих площадей.
Группа компаний «Промсвязьнедвижимость» специализируется на реализации , загородной, жилой и гостиничной недвижимости, а также на управлении объектами недвижимости. «Промсвязьнедвижимость» осуществляет свою деятельность в Москве, Московской области, Санкт-Петербурге, Ростове-на-Дону, Липецке и других городах России.

На ваш взгляд, этот рынок более открытый? Легче получить площадку?

Я бы не сказал, что легче. К тому же, не все промзоны подходят для коммерческого или жилого строительства: земля под бывшими предприятиями может быть серьезно загрязнена. Можно даже сказать, что с нуля строить на земле промзон дороже: ведь надо еще что-то снести. Вопрос, что такое «дешево-дорого» - относительный. Однако если промышленная земля куплена дешево, то может получиться неплохая прибыль. Но здесь есть свои сложности. Основная проблема промзон – нет консолидированного собственника. Очень часто промзоны поделены. Либо выявляется много акционеров, много собственников. Поэтому участок приходится скупать по частям. Иногда несколько домов, но собственник не хочет их продавать. Вот в этом и заключается самая главная сложность покупки промзон. Наши площадки мы специально не искали. Просто мы постоянно анализируем проекты. Нам предлагают очень много различных промзон, предприятий, новых строений, зданий. Каждый проект проходит финансовый, юридический и экономический анализ. По результатам анализа принимается решение.

Насколько трудно вам было осилить большой входной билет на этом рынке?

Для проекта бизнес-парка «Новоспасский двор» на территории «Московской ситценабивной фабрики», помимо собственных средств, нам было предоставлен целевой кредит МДМ-Банка в размере 81 млн долларов. Им понравился этот проект, также как и нам. Риски здесь меньше, чем при новом строительстве. При новом строительстве для банка нет предмета залога ипотеки, а здесь есть действующие здания, которые можно заложить. Все здания были оставлены. Получилась даже не реконструкция, а ремонт. Работы на объекте начались около года назад. Итоговая стоимость этого проекта составит около 120-140 млн долл. При реконструкции мы всегда закладываем превышение расходов, потому что есть неожиданности, которые мы не можем предвидеть на первоначальном этапе. Плюс классический рост цен на стройматериалы: увеличение расходов на строительно-монтажные работы в пределах 10-15%.

С какими проблемами вы столкнулись в процессе реконструкции?

Большая проблема была с подведением инженерных сетей. Отопление и коммуникации шли по воздуху и мешали проезду по территории. Мы практически так и не смогли договориться с городом ни о чем, поэтому за свой счет заменили все городские сети. Также столкнулись с большим количеством сюрпризов от бывших собственников. Например, в нашем управлении теперь 2 общежития. Сюрприз был и с налоговыми претензиями, которые остались от старых собственников. Мы, правда, выиграли суды по этому поводу, но, тем не менее налоговики до сих пор считают, что мы что-то должны.

Что сегодня представляют собой так называемые российские бизнес-парки?

Согласно классическим западным канонам, бизнес-парк – это комплекс малоэтажных зданий с низкой плотностью застройки, расположенный за чертой урбанизированного центра. Он состоит из разных по площади и назначению зданий и расположен, как правило, в пригородной зоне в непосредственной близости от автомагистралей и часто – рядом с аэропортами. Важной характеристикой любого бизнес-парка является сравнительно большой размер его территории, в среднем 8-10 гектаров. Это позволяет достаточно легко решать проблему парковки для сотрудников, давно ставшую неразрешимой для крупных зарубежных городов. Непосредственным толчком для «городской прописки» отечественных бизнес-парков стали также масштабные программы по выводу из города производственных предприятий, многие из которых не функционируют или неэффективно используют находящуюся в их распоряжении значительную территорию. Соответственно, появилась реальная возможность перепрофилирования значительного числа промышленных зон в деловые.

В отличии от США и стран Европы, московские бизнес-парки часто располагаются в черте города. Нигде в мире нет бизнес-парков в центре города. Все они за кольцевой или на окраине и относятся к эконом-классу. Но нигде в мире нет и промзон в центре города. У них просто не было никогда возможности сделать такой бизнес-парк. В России бизнес-парков практически нет, их всего несколько. Любой бизнес-парк, по моему мнению, притягивает арендаторов к себе. Комфортом, удобством, услугами, объемами. Очень много плюсов по сравнению с отдельно стоящими зданиями у бизнес-парков: замкнутость территории, наличие рядом нового бизнеса. В бизнес-парке есть возможность создать достаточно замкнутую большую инфраструктуру на единой территории. В нашем деловом квартале «Новоспасский двор» мы, например, решили не делать подземной парковки. Считаем, что достаточно будет наземной территории. У нас 1100 машиномест на100 тыс. кв. м. В центре в классе отдельно стоящих зданий вы такого коэффициента даже близко не найдете. Там даже на крупную компанию выделяется 3-4 машиноместа в паркинге, а весь остальной коллектив?

Каковы Ваши планы по дальнейшему развитию компании в офисном сегменте?

Если посмотреть на общий объем офисной недвижимости в Москве, это несколько десятков миллионов квадратных метров. Помножьте это на стоимость квадратного метра, и становится очевидно, может ли кто-нибудь вообще себе позволить купить хотя бы 5-7% рынка. Это миллиарды. Поэтому недвижимость – идеальный рынок с точки зрения доли участников. Даже если мы займем какую-то десятую процента, мы все равно никак не сможем влиять на этот рынок. Но я считаю, что мы уже сейчас находимся в десятке крупнейших девелоперских компаний. И наша сегодняшняя задача – войти в тройку.

Ваш прогноз по ценам и арендным ставкам.

Я считаю, что они будут расти, но намного медленнее того, чем раньше. Если растет стоимость квадратного метра, будут расти и арендные . Здесь наблюдается прямая зависимость.

Ольга Шулакова