Изменения законодательства в области недвижимости 2012-2013гг.

В 2012 году произошли следующие основные изменения в правовом регулировании деятельности, связанной с недвижимостью и строительством.

1.    Федеральным законом от 10.07.2012г. №118-ФЗ принят объемный пакет поправок в Федеральный закон «О содействии развитию жилищного хозяйства» и в иные связанные с этим законом нормативные акты: 
- расширены полномочия Федерального фонда содействия развитию жилищного строительства по предоставлению земельных участков для строительства жилых помещений, технико-экономические показатели и параметры которых соответствуют условиям отнесения этих жилых помещений к жилью экономического класса; 
- к застройщикам по смыслу Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов…» стали относится также организации, имеющие на праве безвозмездного срочного пользования земельный участок, полученный в порядке, установленном Федеральным законом «О содействии развитию жилищного строительства»; 
- регламентирован порядок проведения аукционов на право заключения договоров безвозмездного срочного пользования земельными участками Фонда для строительства жилья экономического класса; 
- установлены условия и порядок заключения таких договоров; 
- предусмотрены особенности государственной регистрации договоров купли-продажи жилья экономического класса, а также приняты иные связанные с этим изменения.
Постановлением Правительства РФ от 25.10.2012г. №1099 утверждён перечень отдельных категорий граждан и оснований их включения в списки граждан, имеющих право на приобретение жилья экономического класса, построенного или строящегося на земельных участках Федерального фонда содействия развитию жилищного строительства, переданных в безвозмездное срочное пользование или аренду для строительства жилья экономического класса, в том числе для их комплексного освоения в целях строительства такого жилья.
Торги, по результатам которых застройщики получают землю для строительства жилья эконом класса, ведутся на понижение цены продажи квадратного метра жилья. Начальная цена аукциона приравнивается к средней рыночной стоимости квадратного метра жилья, устанавливаемой Минрегионом РФ каждый квартал для соответствующих субъектов РФ. Победитель аукциона получает земельный участок Фонда в безвозмездное срочное пользование, на котором он должен возвести жильё эконом класса, подлежащее реализации определённым категориям граждан по определённой в результате аукциона цене.
К таким гражданам относятся: очередники, претендующие на получение жилья по договору социального найма; жители ветхих и аварийных домов; граждане, имеющие право на получение социальных выплат (субсидий) на приобретение (строительство) жилья за счёт средств бюджетов всех уровней; многодетные и молодые семьи, имеющие одного ребёнка и более, если возраст каждого из супругов или одного из родителей неполной семьи не превышает 35 лет; государственные и муниципальные служащие; учителя, врачи, работники культуры и социальной сферы; работники научных организаций, созданных государственными академиями, государственных научных центров; участники накопительно-ипотечной системы жилищного обеспечения военнослужащих; работники градообразующих организаций; работники оборонно-промышленного комплекса и другие.
Они могут быть включены в списки претендентов на приобретение жилья эконом класса, если они признаны нуждающимися в улучшении жилищных условий и реализуют своё право впервые, при этом не состоят в жилищно-строительном кооперативе, созданном в целях обеспечения жилыми помещениями отдельных категорий граждан в соответствии с Федеральными законами «О содействии развитию жилищного строительства» и «О введении в действие Земельного кодекса РФ».
Кроме того, гражданин должен быть зарегистрирован по месту жительства или иметь основное место работы на территории соответствующего региона. Граждане, основанием включения которых в этот перечень является их трудовая деятельность, должны проработать по специальности не менее 3 трех.

2.    Согласно Федеральному закону от 29.06.2012г. №96-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты РФ» в случае изменения границ между субъектами РФ, муниципальными образованиями и населёнными пунктами уточнённые сведения об адресе (местоположении) здания (строения), сооружения, помещения, объекта незавершенного строительства или земельного участка вносятся в ЕГРП без заявления правообладателя и без повторной регистрации – в соответствии с правовым актом, на основании которого изменился адрес объекта, или кадастровым паспортом объекта, содержащим новые сведения о нём (введён п.10.1 в ст.33 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»).
Данные сведения представляются в органы регистрации органом государственной власти или местного самоуправления или организацией по государственному техническому учёту и технической инвентаризации в течение 3 месяцев со дня изменения границ.
Данные нововведения необходимы, прежде всего, в связи с расширением города Москвы за счёт Московской области, чтобы избежать повального обращения граждан и юридических лиц в органы регистрации недвижимости о перерегистрации принадлежащих им объектов. Внесённые изменения позволяют делать это без участия владельцев недвижимости, без уплаты ими пошлин, переоформления документации и т.п.

3.    Этим же законом в отношении города Москвы отсрочен до 31 декабря 2014г. срок вступления в силу запрета на предоставление земельных участков для строительства из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, действующий в случаях, когда отсутствуют правила землепользования и застройки.
Также согласно данному закону до 31 декабря 2014г. в г. Москве допускается при отсутствии генерального плана города принятие органами государственной власти и органами местного самоуправления решений о переводе земель из одной категории в другую, а также о резервировании земель, об их изъятии, в том числе путём выкупа, и о подготовке документации по планировке территории.
Изменения сроков вступления в силу указанных ограничений также необходимы в связи с расширением города Москвы за счёт Московской области. Поскольку в результате такого расширения к городу Москве могут относиться территории, на которых ещё не приняты правила землепользования и застройки и градостроительные планы.
Поэтому раннее вступление в силу ограничений по предоставлению земельных участков и по переводу земель из одной категории в другую при отсутствии этих документов может фактически полностью заблокировать развитие соответствующей территории.

4.    Федеральный закон от 28.07.2012г. №133-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты РФ в целях устранения ограничений для предоставления государственных и муниципальных услуг по принципу «Одного окна» – изменения Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», Земельного кодекса РФ, Жилищного кодекса РФ, Градостроительного кодекса и др., направленные на совершенствование деятельности многофункциональных центров по предоставлению услуг по принципу одного окна при регистрации недвижимости, при предварительном согласовании места размещения объекта на земельном участке, при переводе жилых помещений в нежилые и наоборот, при выдаче разрешений на строительство и др. (однако возможность обращения в многофункциональные центры по ряду вопросов вводится лишь с 1 января 2013г.).
Работа создаваемых центров призвана упростить, ускорить и сделать более удобными обращения граждан и соответствующие процедуры оформления и выдачи документации в органах государственной власти.

5.    Федеральным законом от 25.06.2012г. №93-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты РФ по вопросам государственного контроля (надзора) и муниципального контроля» продлён с 2013 года до 2017 года срок передачи Российской Федерацией региональным государственным органам Москвы своих полномочий по проведению государственной экспертизы проектной документации уникальных объектов капитального строительства, возведение или реконструкцию которых предполагается осуществлять на территории Москвы, а также государственной экспертизы результатов инженерных изысканий, выполняемых для подготовки проектной документации таких объектов.
Аналогичным образом продлены полномочия региональных органов власти в Москве по осуществлению надзора за строительством и реконструкцией этих объектов.
На территории РФ указанные функции выполняют федеральные государственные органы и подведомственные им учреждения. Для Москвы сделано временное исключение, и эти полномочия отнесены в ведения органов власти Москвы. Сейчас такое положение продлено до 2017 года (ране оно действовало до 2013 года). Это необходимо учитывать при обращениях о проведении государственной экспертизы проектной документации указанных объектов и результатов инженерных изысканий.
Данные изменения внесены в рамках совершенствования общих положений законодательства по вопросам государственного и муниципального контроля и надзора.

6.    В соответствии с Федеральным законом от 12.11.2012г. №179-ФЗ «О внесении изменений в Федеральный закон «Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов РФ» и Градостроительный кодекс РФ» к историческим поселениям стали относится населенные пункты (или их части), в границах которых расположены не только объекты культурного наследия, включенные в реестр таких объектов, но и теперь – выявленные объекты культурного наследия и объекты, составляющие предмет охраны исторического поселения.
К выявленным объектам относятся объекты, решение по которым о включении их в реестр объектов культурного наследия ещё не принято. То есть в отношении таких объектов ещё окончательно не определено, будут ли они вообще относиться к объектам культурного наследия.
Однако теперь при наличии даже таких «неопределённых» объектов поселение (или его часть) может быть отнесено к историческому поселению с распространением в отношении него действия всех ограничений, предусмотренных для таких территорий.
Так, согласно ст.60 данного закона в изменённой редакции градостроительная, хозяйственная и иная деятельность в историческом поселении должна осуществляться при условии обеспечения сохранности объектов культурного наследия, включенных в реестр, выявленных объектов культурного наследия и предмета охраны исторического поселения.
При этом для таких территорий градостроительными регламентами устанавливаются особые требования к предельным параметрам разрешённого строительства и реконструкции объектов капитального строительства, ограничения использования земельных участков и объектов капитального строительства с учётом требований к сохранению планировочной структуры исторического поселения, размерам и пропорциям зданий и сооружений, использованию отдельных строительных материалов, цветовому решению, запрет или ограничение размещения автостоянок, рекламы и вывесок, другие ограничения, необходимые для обеспечения сохранности теперь уже не только объектов культурного наследия, официально признанными таковыми и в связи с этим включёнными в соответствующий реестр, но и также выявленных объектов и предмета охраны исторического поселения.

7.    Приказом Минэкономразвития России от 18.05.2012г. №292 утверждён Административный регламент федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по предоставлению государственной услуги по предоставлению сведений, внесенных в государственный кадастр недвижимости – подробным образом регулирует вопросы, связанные с получением гражданами и организациями таких сведений.
Регламентом установлен график работы Росреестра и его территориальных органов.
Предусмотрен исчерпывающий перечень предоставляемых заявителями документов для получения сведений ограниченного доступа, а также общедоступных сведений, внесенных в государственный кадастр недвижимости, в виде кадастровой выписки об объекте недвижимости, кадастрового паспорта объекта недвижимости, кадастрового плана территории, кадастровой справки о кадастровой стоимости земельного участка, для получения копии документа, на основании которого сведения об объекте недвижимости внесены в государственный кадастр недвижимости.
Предусматривается возможность обращения с запросом в электронной форме путём заполнения формы запроса, размещённой на официальном сайте Росреестра в сети Интернет или посредством отправки XML-документа с использованием веб-сервисов.
Установлен широкий перечень вопросов, по которым можно получить информацию у консультантов Росреестра (перечень документов, необходимых для предоставления государственной услуги, комплектность представленных документов, порядок организации межведомственного информационного взаимодействия, порядок и способы получения заявителем информации по вопросам предоставления государственной услуги и др.).
Орган кадастрового учёта предоставляет сведения, внесённые в государственный кадастр недвижимости в течение 5 рабочих дней с даты получения запроса (максимальный срок). Предоставление сведений в виде кадастрового плана территории осуществляется в течение 15 рабочих дней с даты получения запроса (максимальный срок).

8.    Приказом Минэкономразвития РФ от 15.02.2012г. №58 утверждён Порядок взимания и возврата платы за предоставление сведений, содержащихся в ЕГРП, посредством обеспечения доступа к информационному ресурсу, содержащему сведения ЕГРП.
Перечисление платы производится после представления запроса о предоставлении сведений, содержащихся в ЕГРП, получения уникальных кодов (ключей доступа), выбора необходимого размера платы и получения кода платежа в специальном разделе официального сайта Росреестра.
Банковские реквизиты для перечисления платежа размещаются на официальном сайте.
Заявитель направляет в орган, осуществляющий госрегистрацию прав, документ, подтверждающий перечисление платежа (квитанция, чек-ордер, платежное поручение с отметкой о его исполнении, иные документы, подтверждающие факт оплаты), в форме электронного документа.
Перечисление платежа производится с обязательным указанием в документе, подтверждающем перечисление платежа, кода платежа, полученного в специальном разделе официального сайта.
Представление в орган регистрации документа, подтверждающего факт оплаты, не требуется, если платёж осуществляется через расчётные организации, с которыми этим органом заключёно соглашение о приёме платежей, а также через территориальные органы Федерального казначейства, финансовые органы субъекта РФ или финансовые органы муниципального образования (перечень таких расчетных организаций размещаются на официальном сайте).
Орган, регистрации в течение 10 рабочих дней со дня поступления заявлении о возврате излишне уплаченных денежных средств принимает решение по этому заявлению. Заявка на возврат излишне уплаченных денежных средств направляется органом регистрации в орган Федерального казначейства в течение 2 рабочих дней со дня принятия решения о возврате излишне уплаченных денежных средств.
Например, плата за предоставление сведений без получения уведомлений об изменении сведений – для юрлиц в отношении не более 100 объектов недвижимости составляет 500 рублей, а не более 500000 объектов недвижимости –150000 рублей.
Сведения предоставляются посредством обеспечения доступа к информационному ресурсу. Данный сервис может быть весьма удобным для организаций, в чей деятельности систематически возникает необходимость оперативного получения указанных сведений.

9.    Указом Президента РФ от 21.05.2012г. №636 «О структуре федеральных органов исполнительной власти» образовано Федеральное агентство по строительству и жилищно-коммунальному хозяйству, которому переданы функции Министерства регионального развития РФ по оказанию государственных услуг и управлению государственным имуществом в сфере строительства, градостроительства и жилищно-коммунального хозяйства. На агентство возложено также осуществление координации деятельности Федерального фонда содействия развитию жилищного строительства и госкорпорации – Фонда содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства.
Агентство находится в ведении Минрегионразвития РФ. Положение об агентстве утверждено Постановлением Правительства РФ от 30 июня 2012г. №670.
Согласно данному положению на агентство возложены функции по оказанию государственных услуг и управлению государственным имуществом в сфере строительства, градостроительства, промышленности строительных материалов и жилищно-коммунального хозяйства, по выработке и реализации государственной политики и нормативно-правовому регулированию в сфере строительства, архитектуры, градостроительства (за исключением технического учёта и инвентаризации) и жилищно-коммунального хозяйства, в сфере теплоснабжения (за отдельными исключениями), в сфере обеспечения энергетической эффективности зданий, строений, сооружений, в том числе в жилищном фонде, в садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан.
Помимо прочего к полномочиям агентства отнесено утверждение: 
 - форм градостроительного плана земельного участка, разрешения на строительство, разрешения на ввод объекта в эксплуатацию; заявления о переустройстве и перепланировке жилого помещения; 
 - порядка внесения изменений в проектную документацию; перечня видов работ по инженерным изысканиям, подготовке проектной документации и строительству, влияющих на безопасность капитального строительства; порядка разработки и согласования специальных технических условий для разработки проектной документации на объект капитального строительства; 
 - актов об определении норматива стоимости 1 кв. метра общей площади жилья по РФ и показателей средней рыночной стоимости 1 кв. метра общей площади жилья по субъектам РФ, которые подлежат применению для расчёта размеров социальных выплат на приобретение (строительство) жилых помещений за счёт средств федерального бюджета; 
 - правил пользования жилыми помещениями; порядка госучёта жилищного фонда; порядка и требований отнесения жилья к специализированному жилищному фонду; 
 - методических указаний по расчёту тарифов и надбавок в сфере организаций коммунального комплекса; правила организации коммерческого учёта воды и сточных вод; 
 - требований энергетической эффективности зданий, строений и сооружений.
Агентство подтверждает пригодность для применения в строительстве новой продукции, требования к которой не регламентированы нормативными документами и от которой зависят безопасность и надежность зданий и сооружений, проводит аттестацию физических лиц на право подготовки заключений экспертизы проектной документации и результатов инженерных изысканий, а также выполняет целый ряд иных функций, предусмотренных положением об агентстве.

Перспективы законодательства РФ о недвижимости и строительстве в 2013 году

К наиболее важным изменениям законодательства РФ в недвижимости и строительстве, которые вступят в силу с 2013 года, можно отнести следующие.
1.    Изменения 2013 года, вносимые в Градостроительный кодекс РФ
 а) С 1 января 2013 г. вступает в силу глава 6.2 ГрК РФ «Эксплуатация зданий, сооружений», устанавливающая требования к эксплуатации зданий и сооружений, обязанности лиц, ответственных за их эксплуатацию, регулирующая приостановление и прекращение эксплуатации этих объектов и др.
Так, по общему правилу ответственными за эксплуатацию зданий и сооружений становятся их собственники или иные лица, владеющие ими на ином законном основании (на праве аренды, хозяйственного ведения, оперативного управления и т.п.). Если число собственников составляет два и более, решения по вопросам эксплуатации принимаются по соглашению всех собственников. Если их более пяти – решения принимаются на общем собрании таких собственников.
На лицо, ответственное за эксплуатацию, возлагается обязанность вести журнал эксплуатации здания (сооружения), в который вносятся сведения о датах и результатах проведенных осмотров, контрольных проверок или мониторинга оснований (сооружения), строительных конструкций, сетей инженерно-технического обеспечения и систем инженерно-технического обеспечения, их элементов, о выполненных работах по техническому обслуживанию здания (сооружения), о проведении текущего ремонта, о датах и содержании выданных предписаний об устранении выявленных в процессе эксплуатации здания нарушений и сведения об устранении этих нарушений.
 б) С 1 июля 2013г. существенно изменятся положения ст.60 ГК РФ, регулирующей возмещение вреда, причинённого вследствие недостатков работ по инженерным изысканиям, по подготовке проектной документации, по строительству, реконструкции и капитальному ремонту объектов капитального строительства.
Так, будут введены размеры компенсаций потерпевшему и его родственникам, выплачиваемые собственником здания в случае разрушения или повреждения здания либо части здания, а также в случае нарушения требований к обеспечению безопасной эксплуатации здания. Размер компенсаций – от 1 до 3 млн. рублей (выплачивается сверх возмещения причинённого вреда).
Обязанность по выплате компенсаций согласно данным нововведениям будет возлагаться также на концессионера, застройщика и технического заказчика – в случаях разрушения или повреждения здания или объекта незавершённого строительства вследствие нарушения ими требований безопасности при строительстве или требований к обеспечению безопасной эксплуатации этих объектов.
При этом они будут иметь право обратного требования (регресса) в размере возмещённого ими вреда и выплаченной компенсации к лицу, ответственному за причинение вреда, произошедшего вследствие разрушения или повреждения объекта (к лицу, ненадлежащим образом выполнившему соответствующие работы по инженерным изысканиям, подготовке проектной документации, по строительству, реконструкции или капитальному ремонту; к организации, которая ненадлежащим образом провела экспертизу), а также к саморегулируемой организации, Российской Федерации или субъекту Российской Федерации – в установленных ст. 60 ГК РФ случаях.
 в) С 1 июля 2013 г. саморегулируемые организации в области инженерных изысканий, архитектурно-строительного проектирования, строительства, реконструкции, капитального ремонта объектов капитального строительства в пределах средств своих компенсационных фондов будут нести не субсидиарную (как сейчас), а солидарную ответственность по обязательствам своих членов, возникшим вследствие причинения вреда (изменения в ст.ст. 55.16 и 55.22 ГК РФ).
То есть, обращение за возмещением вреда к саморегулируемым организациям будет допускаться без предварительного решения этого вопроса с членом данной организации, действиями которого был причинён ущерб.
 г) Деятельность по эксплуатации зданий и сооружений с 1 января 2013г. отнесена к градостроительной деятельности (изменения в ст. 1 ГК РФ). В связи с этим к полномочиям органов местного самоуправления поселений и городских округов в области градостроительной деятельности стало относиться проведение осмотра зданий и сооружений на предмет их технического состояния и надлежащего технического обслуживания в соответствии с требованиями технических регламентов, предъявляемыми к конструктивным и другим характеристикам надежности и безопасности указанных объектов, требованиями проектной документации, а также выдача рекомендаций о мерах по устранению выявленных нарушений (изменения в ст. 8 ГК РФ).

2.    Изменения 2013 года, вносимые в Жилищный кодекс РФ
 а) Федеральный закон от 25.12.2012г. №271-ФЗ «О внесении изменений в ЖК РФ и отдельные законодательные акты РФ и признании утратившими силу отдельных положений законодательных актов РФ».
Изменения направлены на создание механизма финансирования расходов на проведение кап ремонта общего имущества многоквартирных домов (введён целый раздел «Организация проведения капремонта общего имущества в многоквартирных домах»).
Так, согласно ст.154 ЖК РФ в новой редакции плата за жилое помещение и коммунальные услуги для собственника помещения в многоквартирном доме включает в себя взнос на капремонт.
Минимальный размер взноса региональным законодательством исходя из занимаемой общей площади помещения в многоквартирном доме, принадлежащего жильцу, и может быть дифференцирован в зависимости от муниципального образования, в котором расположен дом, с учетом его типа и этажности, стоимости проведения капремонта отдельных элементов строительных конструкций и инженерных систем дома, нормативных сроков их эффективной эксплуатации до проведения очередного капремонта (нормативных межремонтных сроков), а также с учетом установленного ЖК РФ и нормативным правовым актом субъекта РФ перечня работ по капремонту общего имущества в многоквартирном доме.
В регионах подлежат разработке и утверждению региональные программы капремонта общего имущества на срок, необходимый для проведения капремонта во всех многоквартирных домах, расположенных на территории соответствующего субъекта РФ.
Обязанность по уплате взносов возникает у жильцов по истечении 4 календарных месяцев (если более ранний срок не установлен регионом), начиная с месяца, следующего за месяцем, в котором была официально опубликована утвержденная региональная программа капремонта, в которую включен этот многоквартирный дом.
Взносы, проценты за просрочку взносов и проценты по счёту, на который поступают взносы, образуют фонд капремонта. Жильцы вправе выбрать один из следующих способов формирования данного фонда: 
- формирование фонда капитального ремонта на специальном счете; 
- перечисление взносов на капитальный ремонт на счет регионального оператора.
Если жильцы не выберут способ формирования фонда, то орган местного самоуправления принимает решение о формировании фонда в отношении такого дома на счете регионального оператора.
Региональный оператор - это специализированная некоммерческая организация, которая создается субъектом РФ и осуществляет деятельность, направленную на обеспечение проведения капитального ремонта общего имущества многоквартирного дома. Указанная организация исполняет функции технического заказчика работ. Средства, полученные региональным оператором от собственников помещений одних многоквартирных домов, могут на возвратной основе использоваться для финансирования ремонта в других домах.
Данные изменения вступили в силу уже 26 декабря 2012г., однако фактически реализованы они будут лишь в 2013 году.
 б) С 1 января 2013г. при переводе жилого помещения в нежилое и наоборот, если права на помещения зарегистрированы, заявитель вправе не представлять в орган, осуществляющий перевод, план переводимого помещения с его техническим описанием (а в случае, если переводимое помещение является жилым, – также и технический паспорт такого помещения), поэтажный план дома, в котором находится переводимое помещение, и правоустанавливающие документы на переводимое помещение (подлинники или засвидетельствованные в нотариальном порядке копии) – изменения в ст.23 Жилищного кодекса РФ. Орган, осуществляющий перевод, запрашивает данные документы в уполномоченных органах самостоятельно путём межведомственного запроса.
Аналогичное правило установлено на случай проведения переустройства и/или перепланировки жилого помещения (изменения в ст.26 ЖК РФ).
Данные изменения законодательства свидетельствуют о его направленности на упрощение и ускорения подобных процедур.
 в) С 1 января 2013г. к жилым помещениям специализированного жилищного фонда стали относится жилые помещения для детей-сирот и детей, оставшихся без попечения родителей, а также лиц из числа детей-сирот и детей, оставшихся без попечения родителей – внесены изменения в ст.92 ЖК РФ. В кодекс введены соответствующие дополнительные статьи (ст.98.1, ст.109.1 и др.), регулирующие статус таких помещений.
Соответственно к этим помещениям по общему правилу применяются все общие положения главы 10 ЖК РФ о предоставлении специализированных жилых помещений, о договоре найма специализированного жилого помещения и о его расторжении, о выселение граждан из специализированных жилых помещений и др. (например, о том, что наниматель не вправе осуществлять обмен занимаемого жилого помещения, передавать его в поднаем и т.п.).
 г) Гражданам , не успевшим приватизировать своё жильё, необходимо учитывать, что с 1 марта 2013 года в соответствии со ст.2 Федерального закона от 29.12.2004г. №189-ФЗ (ред. 01.02.2010) «О введении в действие Жилищного кодекса РФ» прекращается бесплатная приватизация жилых помещений.

3.    С 1 января 2013г. Федеральный закон «О государственном кадастре недвижимости» начинает действовать в отношении зданий, сооружений, помещений, объектов незавершенного строительства (п.2 ст.43 данного закона). Ранее осуществлялся только кадастровый учёт земельных участков.
Так, до 1 января 2013г. был установлен переходный период применения данного Закона к отношениям, возникающим в связи с осуществлением государственного учета таких объектов, и в переходный период положения закона к ним не применялись.
Государственный учёт объектов осуществлялся в порядке, установленном на день вступления в силу данного закона, то есть, например, в соответствии с Инструкцией «О проведении учета жилищного фонда в РФ», утв. Приказом Минземстроя РФ от 04.08.1998г. №37, Положением «Об организации в РФ государственного технического учета и технической инвентаризации объектов капитального строительства», утв. Постановлением Правительства РФ от 04.12.2000г. №921 и др.
В связи с этим также был принят «Порядок осуществления государственного учета зданий, сооружений, помещений, объектов незавершенного строительства в переходный период», утв. Приказом Минэкономразвития России от 14.10.2011г. №577.
Однако теперь в отношении указанных объектов вступают в силу все положения данного Закона, регулирующие основания и сроки осуществления кадастрового учета, порядок представления документов для осуществления учета, состав необходимых для этого документов, основания для приостановления производства учета и отказа в его осуществлении, порядок включения в государственный кадастр недвижимости сведений об объекте и т.п.
То есть государственный технический учёт объектов капитального строительства органами БТИ осуществлялся до 1 января 2013г. и теперь он заменён кадастровым учётом. В связи с этим постановку объектов на учет отныне производят органы кадастрового (Федеральная кадастровая палата), а не технического учёта.
Для регистрации права собственности на эти объекты ранее был необходим технический паспорт объекта, сейчас регистрация производится только по кадастровым паспортам. БТИ, которое раньше готовило техпаспорта, теперь производит оформление технических планов. При этом в техническом плане должны присутствовать сведения, которые в ранее выдаваемом техпаспорте отсутствовали, – координаты объекта. То есть здания, строения и т.п. отныне в ходе учёта «привязываются» к земельному участку.
Функции технического инвентаризации в целях кадастрового учёта возложены на кадастровых инженеров, которые могут осуществлять работу самостоятельно как индивидуальные предприниматели, либо как работники БТИ или любой коммерческой структуры, к видам деятельности которой относится выполнение этих работ.
Следует отметить, что в отношении объектов, ранее прошедших государственный технический учет или права на которые зарегистрированы, не требуют проведения каких-либо дополнительных мероприятий для государственного кадастрового учета (сведения о них просто передаются организациями технической инвентаризации в органы кадастрового учёта). Такие объекты относятся к ранее учтённым объектам недвижимости.

4.    Постановлением Правительства РФ от 28.12.2012г. №1468 утверждены Правила предоставления органам местного самоуправления информации лицами, осуществляющими поставки ресурсов, необходимых для предоставления коммунальных услуг, и (или) оказывающими коммунальные услуги в многоквартирных и жилых домах либо услуги (работы) по содержанию и ремонту общего имущества собственников помещений в многоквартирных домах.
Правила посвящены порядку предоставления органам местного самоуправления информации в сфере ЖКХ и призваны повысить качество управления многоквартирными домами и предоставляемых коммунальных услуг, гарантировать открытость информации в сфере ЖКХ и обеспечить участников отношений в этой сфере актуальной и достоверной информацией.
Согласно данным правилам информация предоставляется отдельно по каждому многоквартирному или жилому дому – в форме электронного документа.
На ресурсосберегающие организации и лица, оказывающие услуги (выполняющие работы) по содержанию и ремонту общего имущества собственников помещений в многоквартирных домах, предоставляющие коммунальные услуги и осуществляющие эксплуатацию объектов коммунальной и инженерной инфраструктуры, возлагается обязанность по предоставлению информации о состоянии расположенных на территориях муниципальных образований объектов коммунальной и инженерной инфраструктуры, за эксплуатацию которых они отвечают.
Утверждённые правила приняты во исполнение ст.165 ЖК РФ, согласно которой указанные организации обязаны предоставлять информацию о тарифах на услуги и работы по содержанию и ремонту многоквартирных домов и жилых помещений, о размерах оплаты потребителями услуг, об объеме, перечне и качестве оказываемых услуг и выполняемых работ, о тарифах на предоставляемые коммунальные услуги и размерах их оплаты, о состоянии объектов коммунальной и инженерной инфраструктур, о соблюдении установленных параметров качества товаров и услуг таких организаций, о состоянии расчетов и др.

5.    С 1 января 2013г. начинает действовать Федеральный закон «О водоснабжении и водоотведении» (за исключением ст.9, вступившей в силу с 1 января 2012г. и ч.2 ст.40, вступающей в силу с 1 января 2014г.).
 а) Закон, в том числе, определяет применяемые в данной сфере понятия (нецентрализованная и нецентрализованная система водоснабжения, канализационная сеть и др.), предусматривает инвестиционные программы мероприятий по строительству, реконструкции и модернизации объектов централизованной системы горячего и холодного водоснабжения и водоотведения, регулирует тарифы и порядок осуществления горячего и холодного водоснабжения и водоотведения, устанавливает меры по обеспечению охраны окружающей среды в этой сфере; устанавливает порядок подключения объектов капитального строительства к системам водоснабжения и водоотведения, порядок учёта воды; вывод объектов систем водоснабжения и водоотведения в ремонт и из эксплуатации, а также др.
На физических лиц, являющихся собственниками централизованных систем горячего водоснабжения или водоотведения, возлагается обязанность по заключению договоров с организациями, осуществляющими водоснабжение и водоотведение, на основании которых эти организации будут осуществлять эксплуатацию указанных систем.
Собственники и иные законные владельцы централизованных и нецентрализованных систем водоснабжения и водоотведения обязаны принимать меры по обеспечению безопасности таких систем и их отдельных объектов, направленные на их защиту от угроз техногенного, природного характера и террористических актов, предотвращение возникновения аварийных ситуаций, снижение риска и смягчение последствий чрезвычайных ситуаций.
Определён исчерпывающий перечень подлежащих регулированию тарифов (ст.31 Закона): 
 - на питьевую воду (питьевое водоснабжение); на техническую воду; на горячую воду (горячее водоснабжение); 
 - на транспортировку воды; на подвоз воды; на транспортировку горячей воды; транспортировку сточных вод; 
 - на подключение к централизованной системе холодного и горячего водоснабжения, а также к системе водоотведения.
 б) На органы государственной власти и органы местного самоуправления возлагается обязанность содействовать садоводческим, огородническим и дачным некоммерческим объединениям в осуществлении работ по строительству и ремонту систем водоотведения (изменение в ст.38 Федерального закона «О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан»). Однако более подробно порядок такого содействия в настоящее время пока не раскрыт.
 в) Отныне изъятие, в том числе путём выкупа, земельных участков для государственных или муниципальных нужд в силу внесённых в ст.49 Земельного кодекса РФ допускается также в случаях, связанных с размещением объектов централизованных систем водоотведения государственного или муниципального значения.
 г) Согласно изменениям в ст.9 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» по инициативе заявителя теперь допускается государственная регистрация самим федеральным органом в области государственной регистрации (а не его территориальным органами) прав на объекты недвижимого имущества, включённые в состав централизованной системы горячего и холодного водоснабжения (или) водоотведения и расположенные на территориях более одного регистрационного округа, а также сделок с такими объектами.

6.    С 1 января 2013г. в полной мере начинают функционировать многофункциональные центры, оказывающие следующие услуги (Федеральный закон от 28.07.2012г. №133-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты РФ в целях устранения ограничений для предоставления государственных и муниципальных услуг по принципу «Одного окна»): 
 - приём заявление о государственной регистрации прав на недвижимость, предоставление сведений, содержащихся в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним и выдача соответствующих документов; 
 - приём заявлений о выборе земельного участка и предварительном согласовании места размещения объектов; выдача гражданам копий решений о предварительном согласовании мест размещения объектов; приём заявлений о предоставлении или передаче в собственность или в аренду из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, для целей, не связанных со строительством, и выдача копий решений по этим заявлениям; 
 - прием документов, необходимых для получения разрешения и задания на проведение работ по сохранению (реконструкции, ремонту и т.п.) объекта культурного наследия, и выдача разрешения и задания на проведение работ; 
 - приём заявлений о переводе жилого помещения в нежилое и наоборот, о проведении переустройства и перепланировки жилого помещения, а также выдача решений по этим заявлениям; 
 - прием от застройщика заявления о выдаче разрешения на строительство, документов, необходимых для получения разрешения на строительство, информирование о порядке и ходе предоставления услуги и выдача разрешения на строительство; 
 - прием заявлений о кадастровом учете, запросов о предоставлении сведений, внесенных в государственный кадастр недвижимости и выдача (направление) заявителям соответствующих документов.
Многофункциональные центры организованы в целях удобства граждан и упрощения процедуры обращения граждан в государственные и муниципальные органы власти и управления.

7.    Федеральным законом от 30.12.2012г. №294-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты РФ» приняты существенные изменения в Федеральный закон «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ» (однако вступают они в силу лишь с 1 января 2014 года).
Согласно данным изменениям является обязательным указание в договоре участия в долевом строительстве на способы обеспечения исполнения застройщиком своих обязательств по договору. Без указания способов обеспечения обязательств договор будет считаться незаключённым (не влекущим каких-либо правовых последствий, как будто стороны его не подписали).
Сейчас ст.12.1 Закона предписывает застройщику обеспечивать свои обязательства путём предоставления залога либо поручительства. Согласно изменениям обеспечение должно будет производиться в обязательном порядке залогом наряду с обязательным предоставлением второго обеспечения – поручительства либо страхования.
В связи с этим подробно регламентируется такой способ обеспечения обязательств как страхование ответственности застройщика за неисполнение или ненадлежащее исполнение им обязательств по передаче жилого помещения по договору, что согласно внесённым изменениям допускается путем: 
 - участия застройщика в обществе взаимного страхования гражданской ответственности застройщиков; 
 - заключения договора страхования гражданской ответственности застройщика за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по передаче жилого помещения по договору со страховой организацией, имеющей лицензию на осуществление этого вида страхования.
На застройщика возлагается обязанность довести до сведения участников долевого строительства условия страхования, а также сведения об обществе взаимного страхования или о страховой организации.
Страхование осуществляется в пользу лица, денежные средства которого привлекались для строительства объекта долевого строительства (по его заявлению допускается замена выгодоприобретателя на другое лицо).
Объектом страхования являются имущественные интересы застройщика, связанные с его ответственностью перед участниками долевого строительства в связи с неисполнением или ненадлежащим исполнением им обязательств по передаче жилого по договору.
Договор страхования считается заключенным со дня государственной регистрации договора участия в долевом строительстве и действует до предусмотренного таким договором срока передачи застройщиком жилого помещения участнику долевого строительства. При этом, выгодоприобретатель сохраняет право на получение страхового возмещения по страховому случаю, наступившему в течение двух лет по истечении предусмотренного договором участия в долевом строительстве срока передачи ему жилого помещения.
Договором страхования может предусматриваться право страхователя уплачивать страховую премию в рассрочку. При этом в договоре страхования запрещено устанавливать франшизу (часть причиненных участнику долевого строительства убытков, не подлежащая возмещению по договору страхования).
Введение страхования как способа обеспечения обязательства может повысить цены на строящееся жильё. Однако, представляется, что такое обеспечение является наиболее предпочтительным для участников долевого строительства, поскольку в отличие от поручительства (фирм-однодневок и т.п.) и залога (на который может выстроиться целая очередь) страхование реально может обеспечить интересы участника долевого строительства, тем более в тех случаях, когда оно предоставляется

8.    В 2013 году ожидается принятие закона, устанавливающего повышенную административную и предусматривающего уголовную ответственность за нарушение правил регистрационного и миграционного учета.
Предположительно, закон будет направлен против так называемых «резиновых» квартир, и будет устанавливать также уголовную ответственность за фиктивную регистрацию (без намерения фактически проживать в помещении).
По мнению многих экспертов, принятие закона не скажется на рынке недвижимости, поскольку он направлен исключительно против явных злоупотреблений недобросовестных лиц. Однако некоторые специалисты отмечают, что увеличение рисков владельцев квартир при сдаче их в аренду может привести к росту цен на жилье.
Возможно, законом будет также предусматриваться в качестве основания для исключения компаний из членства в саморегулируемой организации (СРО) нарушение правил привлечения ими к работам мигрантов (соответствующие изменения Градостроительного кодекса РФ).
Вероятно, что данный закон сможет решить также и проблему, связанную с продажей собственником жилого помещения незначительной доли в своём праве собственности неограниченному количеству лиц (например, по 1/100 каждому). Однако в практике работы территориальных органов Росрееста в некоторых регионах уже сейчас отказывают в регистрации сделок, направленных на дробление собственником доли в своём праве собственности.

Обзор законодательства подготовлен: Сергей Казинец, Партнер юридической фирмы «АВЕЛАН» Валерий Лазебный, Партнер юридической фирмы «АВЕЛАН»