Зачет в счет арендной платы стоимости произведенного ремонта помещения

Арендатор вправе требовать зачета в счет арендной платы стоимости произведенного без согласия арендодателя ремонта арендованного помещения только в случае, если докажет, что данный ремонт был вызван неотложной необходимостью и являлся капитальным.

Департамент имущества г. Москвы обратился к фонду с иском о расторжении договора на аренду нежилого помещения на основании п. 3 ст. 619, ст. 622 ГК РФ в связи с невнесением арендной платы и выселении ответчика из указанного помещения.

Решением суда первой инстанции, оставленным без изменения постановлением апелляционной инстанции, иск удовлетворен по мотиву неправомерности возражений фонда о зачете стоимости произведенного ремонта в счет арендной платы за оспариваемый период.

Суд кассационной инстанции оставил принятые судебные акты без изменения, указав, что в соответствии с п. 3 ст. 619 ГК РФ невнесение арендной платы более двух раз подряд является существенным нарушением договора аренды и основанием для его расторжения.

При этом судом отклонены возражения ответчика о необоснованности выводов судов о том, что зачет стоимости ремонта в счет арендной платы противоречит условиям договора и ст. ст. 421, 616 ГК РФ.

Кассационной инстанцией указано, что согласно статье 611 ГК РФ арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества.
Из акта приема-передачи видно, что в момент передачи помещение находилось в удовлетворительном состоянии и требовало проведения ремонта.

В силу п. 1 ст. 616 ГК РФ обязанность производить за свой счет капитальный ремонт переданного в аренду имущества возложена на арендодателя, если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами или договором аренды. При этом нарушение арендодателем данной обязанности дает арендатору право по своему выбору произвести капитальный ремонт, предусмотренный договором или вызванный неотложной необходимостью, и взыскать с арендодателя стоимость ремонта или зачесть ее в счет арендной платы.

Между тем, судами установлено, что произведенный фондом ремонт является текущим.
Согласно п. 2 ст. 616 ГК РФ обязанности по поддержанию арендованного имущества в исправном состоянии, по производству за свой счет текущего ремонта возложены на арендатора, если иное не установлено договором.

В соответствии с особыми условиями к договору аренды арендатор обязался в течение шести месяцев с момента его заключения произвести необходимый ремонт арендованного помещения. При этом договором не предусмотрено возмещение арендодателем арендатору стоимости произведенного текущего ремонта.


По материалам:
Постановление ФАС МО от 19.03.04 № КГ-А40/1522-04 по делу № А40-2543/03-59-24