УЧАСТВУЙТЕ В ОПРОСАХ


Результаты опроса

Покупаем здание

22.04.2007

Правоотношения по созданию долевой собственности на коммерческую недвижимость  (здания, нежилые помещения как части здания) могут возникать на основании договоров гражданско-правового характера, в частности, на основании многостороннего договора купли- (продавец и несколько покупателей), договора о совместной деятельности (простого товарищества).

Как правило, договор купли-продажи коммерческой недвижимости предполагает покупку уже созданного объекта недвижимости (здания, помещения), в отношении которого выполнены все необходимые действия по техническому учету и технической инвентаризации (оформлены технический паспорт, экспликации, поэтажные планы, присвоен инвентарный и кадастровый номера), право собственности на объект зарегистрировано в установленном порядке, оформлены земельно-правовые отношения.

Договор о совместной деятельности (простого товарищества), как одно из правовых оснований создания долевой собственности на недвижимое имущество, предполагает объединение денежных и других средств для строительства объекта недвижимости (нежилого здания). Обязательства сторон по такому договору предполагают следующие действия: один из участников обеспечивает землеотвод участка для строительства (строительную площадку), получение исходно-разрешительной документации, выполняет функции генерального заказчика-застройщика, заключение договоров с генеральным подрядчиком, приемку здания государственной приемочной комиссией, ввод здания в эксплуатацию. Второй участник обеспечивает финансирование строительства здания за счет собственных и привлеченных (заемных) средств.

Итогом и той, и другой формы правоотношений является созданная и зарегистрированная долевая собственность сторон (участников). Доли могут быть равными, в других размерах, которые в обязательном порядке должны быть определены в договоре купли-продажи или в договоре о совместной деятельности. Здесь следует отметить, что здание или его часть (помещение) являются объектом недвижимости, в то же время доля в праве общей собственности на объект недвижимости не является недвижимостью в собственном смысле этого слова. Это объясняется тем, что здание (часть здания), прошедшее технический учет и техническую инвентаризацию, состоит из комнат конкретного расположения и метража по экспликациям и поэтажным планам БТИ, т.е. рассматривается как имущество в гражданско-правовом смысле. В то же время, доля в праве общей собственности на недвижимое имущество (здание, часть здания) является не имуществом, а имущественным правом. Здание, часть здания может быть предметом купли-продажи, аренды, так как должно иметь, в соответствии с требованиями статей 554 и 607 ГК РФ, индивидуально-определенные признаки (адрес, вид объекта, нумерация помещений, комнат, площадь по данным БТИ, целевое назначение). В то же время, доля в праве общей собственности на недвижимое имущество может быть предметом договора купли-продажи только как имущественное право, так как не может иметь индивидуально-определенных признаков, позволяющих ее отделить от доли другого участника.

Суммируя вышеизложенное, следует предположить, что создание долевой собственности на недвижимое имущество вместе с положительными обстоятельствами (объединение денежных и иных средств) сопряжено с некоторыми ограничениями в области владения, пользования и распоряжения долями: в свидетельстве о государственной регистрации права собственности на долю в недвижимом имуществе (здании, помещении) указывается только размер доли (например, 1/2, 1/3 и т.д.), не определяя площадь части здания, помещения, приходящуюся на размер доли. Для того, чтобы доля в праве общей собственности приобрела вид конкретного имущества (части, помещения) участники долевой собственности должны заключить между собой Соглашение о выделении долей в натуре. Для его заключения необходимо провести с разрешения органа управления (префектуры) необходимые перепланировки и, при необходимости, переоборудование, техническую инвентаризацию (обследование), оформить соответствующую произошедшим изменениям техническую документацию, что также является достаточно проблематичным, так как привести в соответствие с долями и разделить здание, часть здания (помещения) не всегда технически возможно. Заключенное Соглашение о выделении долей в натуре является о