Апартаменты: какими должны быть «правила игры»?

Как ни стремились застройщики доказать законодателям, что рынок апартаментов непременно должен быть жилым, в текущем году законодатели расставили все точки над i, оставив апартаменты в статусе коммерческой недвижимости. Какой была реакция отрасли? Как развивался этот рынок в текущем году? Итоги подводит Андрей Кошкин, председатель совета директоров группы «ЯРД».

Андрей Кошкин, председатель совета директоров группы «ЯРД»

– Как отрасль оценила решение законодателей о том, что апартаменты не могут быть и не будут приравнены к квартирам? В начале года было много публикаций и прогнозов на эту тему…

– Думаю, что эта тема сегодня переоценена. Если посмотреть на бизнес-модель формата апартаментов, то становится понятно, что изменение их статуса на жилой подрывает эту самую бизнес-модель на корню. Известно, что апартаменты дешевле традиционного жилья примерно на 20%. Более низкая стоимость связана с тем, что строятся апарт-комплексы с определенными ограничениями, которые и позволяют оптимизировать стоимость реализации проекта. Например, девелоперу не приходится обеспечивать проекты дополнительной социальной инфраструктурой, переводить землю в жилой статус. Реализация апартаментов также не требует от девелоперов следовать строжайшим нормам СниП, которые предусмотрены для жилых проектов. Именно из-за этих отступлений от правил у девелоперов есть возможность предложить свой товар по более оптимизированной цене. Уравнивание апартаментов и жилых квартир в статусе, по понятным причинам, может привести к уравниванию их стоимости, ведь девелоперам апартаментов придется строить апартаменты по правилам и «лекалам» жилья. Другими словами, формат апартаментов в принципе исчезает за ненадобностью. С моей точки зрения, это неправильный и никому не нужный сценарий: апартаменты – это совершенно автономная, экономически интересная ниша, с большой целевой аудиторией, хорошими перспективами роста. Под нее нужно писать отдельные «правила игры», которые будут регулировать отрасль и развивать ее.

– Это справедливо и в отношении сервисных апартаментов?

– Если говорить о сервисных апартаментах, то наделение их всеми атрибутами жилых помещений будет скорее препятствовать бизнесу. В апарт-отелях люди не живут годами, им не нужна прописка, социнфраструктура: апартаменты, как правило, сдаются в аренду туристам или командировочным. Уравнивание таких апартаментов и жилых квартир в статусе увеличит стоимость реализации апартаментов, при том, что цели их использования останутся разными. Такая инициатива может замедлить развитие цивилизованного арендного рынка, который и так в нашей стране находится на крайне низком уровне.

– Понимают ли сегодня покупатели, какой товар они покупают, когда покупают апартаменты? Насколько потребителя информационно подкованы в отношении этого сегмента? И есть ли случаи, когда ожидания не совпали с действительностью?

– Думаю, сегодняшний клиент уже достаточно компетентен, чтобы понимать, что именно он покупает. Про то, что в апартаментах нельзя прописаться, по-моему, знает уже каждый. При этом, например, в сегменте бизнес-класса все меньшему количеству людей эта прописка по-настоящему нужна. Часто это не единственное жилье, и прописка у человека есть в другом месте. Большой процент покупателей приобретает апартаменты с инвестиционными целями, соответственно, прописка здесь тоже не играет большой роли. Что касается социальной инфраструктуры, то, думаю, она важна для клиентов, покупающих комфорт- и эконом-класс. Если же мы говорим про бизнес-уровень, то здесь потребители предъявляют уже достаточно высокие требования садам, школам, развлечениям, инфраструктуре, и как правило, склонны делать выбор исходя не из кратчайшей территориальной доступности, а из качества проектов. Даже если за ним приходится ездить в соседний район.

– Как вы оцениваете развитие и перспективы этого рынка? Будет ли сегмент завоевывать новые аудитории и идти за пределы двух столиц?

– Если говорить о перспективности рынка апартаментов, как таковом, то я очень верю в формат сервисных апарт-проектов. В силу того, что это отличный инструмент для инвестирования, понятный уровень сервиса и услуг как для собственного проживания, так и для сдачи в аренду. Думаю, в больших городах этот сегмент себя тоже в скором времени проявит. Сервисные апартаменты – это довольно универсальный формат недвижимости для самых разных целевых групп – и для родителей, которые покупают первое жилье своим детям, но которые в будущем хотят рассчитывать на уверенный пассивный доход от сдачи этой квартиры в аренду, и для тех, кто еще не накопил на квартиру мечты, но уже сегодня хочет жить с комфортом, и для инвесторов, у которых нет возможности тратить время на обслуживание купленных активов, но есть желание эффективно ими управлять и получать прибыль.