Обзор коммерческой недвижимости Санкт-Петербурга по итогам III квартала 2017 года

Аналитики компании JLL провели исследование рынка коммерческой недвижимости Санкт-Петербурга и обозначили ключевые тенденции на офисном рынке, рынке торговых центров, а также на складском рынке региона.

Рынок офисной недвижимости Санкт-Петербурга

В третьем квартале 2017 года рынок качественных офисных площадей Санкт-Петербурга увеличился на 49 700 кв.м. Были введены в эксплуатацию два бизнес-центра класса «А» и два бизнес-центра класса «В».

Ключевые офисные объекты в Петербурге, введенные в I-III кварталах 2017 года

В случае выхода всех заявленных до конца года объектов годовой ввод составит около 150 000 кв.м, на 30% ниже значения предыдущего года.

Объем завершенных офисных проектов в СПб (тыс. кв.м)

Самым крупным офисным объектом, заявленным ко вводу в эксплуатацию, является «Лахта-центр» офисной площадью около 140 000 кв.м. Открытие комплекса намечено на осень 2018 года.

Ключевые офисные объекты в Петербурге, заявленные на IV квартал 2017 года – 2018 год

По итогам III квартала 2017 года, больше всего офисных помещений представлено в Московском (18,8%), Центральном (17,5%) и Петроградском (13,2%) районах Санкт-Петербурга. Меньше всего офисов в Пушкинском районе – 0,9%.

Географическое распределение существующих офисных площадей по районам Петербурга

Объем предложения офисов в Петербурге по классам

В III квартале 2017 года доля свободных площадей увеличилась на 0,2 п.п. и составила 8,0%. Три четверти свободных площадей представлено в 10% бизнес-центров, при этом крупных блоков на рынке практически нет.

Доля вакантных офисных площадей класса «А» по итогам третьего квартала составила 5,1% (в I квартале доля составляла 5,9%, во II – 5,0%). Доля вакантных офисных площадей класса «В» по итогам третьего квартала составила 9,2% (в I квартале доля составляла 9,0%, во II – 9,7%).

В III квартале в классе «А» средневзвешенная запрашиваемая ставка аренды выросла на 2,7%, до 1691 руб. за кв.м в месяц, включая НДС и экспл. расходы (во II квартале средневзвешенная запрашиваемая ставка аренды в классе «А» составляла 1647 руб. за кв.м в месяц, в I квартале – 1637 руб. за кв.м в месяц).

В классе «В» средневзвешенная запрашиваемая ставка аренды выросла на 0,5% – с 1177 руб. за кв.м в месяц во II квартале до 1183 руб. за кв.м в месяц (включая НДС и эксплуатационные расходы).

Международное сравнение арендных ставок (долл. США/кв.м/год, triple net)

Рост арендных ставок и минимальная вакантность в определенных районах приводят к возобновлению девелоперской активности. Более значительное оживление строительства офисов сдерживает неустойчивость спроса и его зависимость от двух секторов – IT и нефтегазового.

Структура спроса на офисы в СПб по типу арендатора в I-III кварталах 2017 года

Географическое распределение чистого поглощения существующих офисных площадей
по районам Петербурга (кв.м)

Рынок торговых центров Санкт-Петербурга

В 2017 году открытий новых торговых центров не произойдет. На данный момент в Санкт-Петербурге представлено 58 качественных объектов совокупной арендопригодной площадью более 2,25 млн кв.м, что соответствует 425 кв.м на 1 тысячу жителей.

Общий объем торговых площадей Петербурга по классу ТЦ

Насыщенность торговыми площадями по районам Санкт-Петербурга

Среди основных собственников торговых центров в Санкт-Петербурге – компания «Адамант», занимающая 24% от общего объема торговых площадей Петербурга, компания Fort Group располагающая 14% и компания ИКЕА – 12%.

Основные собственники торговых центров в Петербурге в % от площади

В третьем квартале 2017 года общая площадь новых арендаторов в торговых центрах превысила площадь закрытых магазинов на 55%.

Структура открытых и закрытых объектов в торговых центрах СПб по профилю арендатора
за III квартала 2017 года, исходя из площади

В структуре новых магазинов доля сегмента товаров для дома составила 14%, что является максимальным значением за всю историю наблюдений. Наиболее заметным событием стало привлечение Hoff в ТРК «Питерлэнд».

На фоне отсутствия ввода и постепенного роста спроса доля свободных площадей к концу III квартала 2017 года достигла наименьшего значения с конца 2012 года – 4,7%. За июль-сентябрь вакантность уменьшилась на 1,0 п.п., это максимальное квартальное снижение с середины 2012 года.

Максимальные арендные ставки для торговой галереи за третий квартал не изменились и составили 65-70 тысяч рублей за кв.м в год, не включая эксплуатационные расходы и НДС.

Максимальные ставки аренды торговых помещений в зависимости
от типа арендатора (руб./кв.м/год)*

* Ставки указаны для магазинов площадью до 100 кв.м. Ставки не учитывают НДС
  и операционные расходы

Рынок складской недвижимости Санкт-Петербурга

В III квартале 2017 года в эксплуатацию было введено три качественных складских комплекса совокупной арендопригодной площадью 28 000 кв.м.

Крупнейшие складские объекты, введенные в I-III кварталах 2017 года в СПб

До конца текущего года к вводу заявлено еще 22 500 кв.м. В целом за 2017 год будет построено около 87 500 кв.м складов, что станет наименьшим результатом с 2012 года.

Крупнейшие складские объекты в Петербурге, заявленные на IV квартал 2017 года – 2018 год

Объем завершенных складских проектов в Петербурге (тыс. кв.м)

Введенные в I-III кварталах 2017 года объекты были полностью заполнены. В спекулятивных объектах доля свободных площадей за третий квартал уменьшилась на 0,9 п.п., до 7,9%. В целом по рынку вакантность снизилась на 0,6 п.п., до 5,5%.

Чистое поглощение складских площадей в Санкт-Петербурге

Объем сделок в III квартале 2017 года составил всего 35 600 кв.м, напомнив о неустойчивости спроса на складские площади. В целом за январь-сентябрь объем сделок был сопоставим со значениями аналогичных периодов предыдущих двух лет (185 000 кв.м).

Структура спроса на склады в СПб по типу арендатора

Максимальный уровень запрашиваемых арендных ставок в качественных складских комплексах Петербурга сохранился на уровне 400-450 руб. за кв.м в месяц, включая НДС и операционные расходы. До конца 2017 года значительного изменения ставок не ожидается.

Обзор подготовлен компанией JLL