Обзор рынка торговых помещений формата street-retail в Москве, I полугодие 2016 года

Конец первого полугодия 2016 года преподнес московскому рынку помещений street-retail испытание в виде реконструкции основных торговых улиц города в рамках программы «Моя улица», что привело к частичному снижению пешеходного и автомобильного трафика, а также сокращению выручки владельцев и арендаторов помещений street-retail.

Основные тенденции рынка помещений street-retail в Москве

В этом году благодаря инициативе московских властей были введены новые правила организации летних кафе, подразумевающие единый стандарт размещения ограждений, зонтиков и мебели для всех заведений. Уже можно отметить, что количество летних кафе возросло примерно на 25% относительно показателя прошлого года. Также важным анонсом II квартала 2016 года стала новость, объявленная мэром Москвы, о готовящемся сносе 107 признанных самостроем строений, большая часть которых расположена в центре столицы. Этот список сопоставим со списком, включающим 104 объекта, снесенных в феврале текущего года.

Изменение вакантности в центральных торговых коридорах Москвы за II квартал 2016 года

По данным компании Colliers International  вакантность в центральных торговых коридорах Москвы в сравнении с I кварталом 2016 года осталась на том же уровне и составила 10%. При этом на Бульварном кольце вакантность street-retail площадей зафиксирована на уровне 16%, на Садовом кольце – 9%, на основных центральных улицах – 10%, на пешеходных улицах – 9%, на Патриарших прудах – 5%. На таких торговых магистральных улицах, как Дмитровское шоссе, Ленинский, Ленинградский и Кутузовский проспекты  вакантность составила 9%.

Уровень вакансии street retail помещений на основных торговых улицах Москвы

Спрос на помещения street-retail

Среди профилей, расположенных на центральных торговых коридорах, доминируют заведения общественного питания (40% общей арендуемой площади), магазины одежды и обуви занимают второе место (11%), далее идут банки и финансовые услуги (9%) и продукты (5%). По-прежнему на рынке street-retail наблюдается активность продуктовых сетей, однако вектор сменился от активной экспансии прошлого года в сторону оптимизации арендных расходов за счет снижения либо фиксации ставок аренды, исключения индексации и закрытия неэффективных и неприбыльных магазинов.

Распределение торговых street-retail площадей по профилям во II квартале 2016 года (%)

В свою очередь этот процесс может привести к тому, что другие ритейлеры будут занимать освободившиеся помещения. Например, прогнозируется, что вместо закрывшихся в результате оптимизации магазинов компании Х5 Retail Group (речь идет приблизительно о 200 торговых помещениях) откроются новые магазины конкурентов.

Продолжили свое развитие в стрит-ритейле как российские, так и международные fashion-операторы.

Открытие новых магазинов не носило массовый характер, однако рынок пополнился оригинальными концепциями, а также известными международными компаниями. Например, были открыты магазины одежды и аксессуаров российских дизайнеров Ordynka17 и Plohoi Concept Store, а также в I полугодии 2016 года открылись флагманские бутики Bulgari на Петровке и Fendi в Cтолешниковом переулке, мультибрендовый магазин кроссовок Drop на Кузнецком мосту, петербургский магазин английской одежды и аксессуаров Pure Britannic на улице Знаменка. Среди других открытий можно отметить продуктовый магазин «Перекресток-Экспресс», открывшийся на Тверской улице, концептуальный салон Brow&beauty bar на Большой Бронной, магазин Nespresso на Большой Дмитровке.

Развитие рынка общественного питания в Москве

Самыми активными игроками рынка street-retail в Москве остаются операторы общественного питания. В I полугодии 2016 года на центральных торговых коридорах Москвы увеличилось число кафе, баров и ресторанов, что в том числе было обусловлено развитием и инициативностью несетевых игроков, предлагающих заведения с новыми форматами и авторскими концепциями: заведения национальных кухонь, винотеки, гастробары. Свою роль также сыграли более доступные арендные ставки на некоторые помещения, которые позволили рестораторам открыть новые интересные концептуальные заведения. Для сравнения: в первом полугодии 2016 года в ЦАО Москвы было открыто около 87 заведений общепита различных форматов, тогда как в первом полугодии 2015 года в ЦАО открылось всего 53 концептуальных кафе и ресторана без учета крупных сетевых игроков фаст-фуда. Средняя площадь открывающихся кафе составляет около 100 кв.м, в то время как для помещений ресторанов она составляет 300 кв.м.

Динамика открытия точек общественного питания в ЦАО Москвы

Во II квартале 2016 года можно отметить открытие новых точек общественного питания: ресторан Meatless на Пятницкой улице, мясной ресторан Brisket BBQ – проект Аркадия Новикова совместно с владельцами сети бургерных Ferma Burger, первый в Москве ресторан-маркет петербургской сети Marketplace на Мясницкой улице, заведение «Рынок и общепит» – новый проект владельца сети «Братьев Караваевых». Расширили свои площади, открыв вторые по счету заведения, бургерная «#Farш» на Грузинском Валу, ресторан «Воронеж» на Большой Дмитровке. Продолжается развитие сетевых операторов Double B, «Вай Мэ!», Ms.Donair и других.

Коммерческие условия для площадей street-retail в Москве

Во II квартале 2016 года на центральных торговых коридорах Москвы наблюдались разнонаправленные тенденции по корректировке ставок аренды торговых площадей. По данным Colliers International  рублевые ставки аренды по предлагаемым в аренду street-retail помещениям снизились на таких улицах, как, например, Столешников переулок, Мясницкая,  Арбат, а повысились на улицах Тверская, Петровка и Новый Арбат.

Динамика доли свободных площадей на центральных торговых коридорах Москвы (%)

Наблюдаемое снижение обусловлено в первую очередь долгим экспонированием предлагаемых помещений и в целом не является общерыночной тенденцией. Кроме того, в связи с процессом благоустройства улиц некоторые собственники помещений были вынуждены временно снижать арендные ставки на торговые помещения, а часть арендаторов и вовсе решила закрыть свои помещения, например, на время ремонта улиц были закрыты рестораны Zodiac и Luciano, расположенные на Смоленской площади.

Ставки аренды street-retail помещений в основных торговых коридорах Москвы (руб./кв.м/год)

Прогнозы развития рынка помещений street-retail Москвы

Ожидается дальнейшее развитие сегмента общественного питания, продуктовых магазинов шаговой доступности и fashion-операторов. Так, например, владельцы сети бургерных Burger Heroes заявили об открытии в сентябре текущего года стейк-ресторана Steak Heroes, а известный бренд Christian Louboutin планирует открыть бутик на Большой Дмитровке.

В банковском сегменте ожидается высвобождение помещений под банк из-за продолжающейся оптимизации существующих сетей и прогнозируемого отзыва лицензий у 10% банков, что может составить около 75 банков. Это приведет к появлению на рынке нового качественного предложения, интересного для арендаторов других секторов.

Кроме того, готовящийся снос объектов, признанных самостроем, приведет к увеличению спроса на торговые помещения в локациях сноса. Власти Москвы пообещали оказать содействие арендаторам в поиске новых торговых площадей. По прогнозам аналитиков Colliers International, часть сетевых арендаторов переедет в торговые центры, а часть магазинов импульсного спроса будет искать аналогичные встроенные помещения, расположенные вдоль интенсивного пешеходного трафика столичных улиц.

Обзор подготовлен компанией Colliers International