Обзор торговой недвижимости Москвы: итог 2010 год

2010 год стал переломным для сегмента торговой недвижимости Москвы: уже со второго полугодия была отмечена положительная динамика по «всем фронтам», началось поступательное движение. Об этом сообщают эксперты компании Penny Lane Realty. Подводя итоги 2010 года на рынке торговой недвижимости, попробуем проанализировать ситуацию.

Спрос на торговую недвижимость

В 2010 году спрос на торговые помещения в Москве демонстрировал стабильный рост. Это было связано с активизацией российских и западных ритейлеров, а также с выходом на рынок новых торговых операторов. Крупные международные компании - такие как Diesel, Alexander McQueen и Stella McCartney, закрывшие российские бутики во время кризиса, стали возвращаться на столичный рынок. Среди новых торговых операторов можно отметить сеть супермаркетов «Оливье», магазины одежды «Kiabi»(Франция) и «Uniqlo» (Япония) и т.д.

Многие крупные сети возобновили программы развития в регионах с целью укрупнения торговых форматов. Например, такие компании, как Media Markt, «Ашан», Х5, О’кей, Real, «Вестер», Castorama, OBI сейчас ищут площадки для размещения гипермаркетов в Подмосковье и городах-миллионниках.

Также в 2010 году был зафиксирован резкий рост спроса на помещения стрит-ритейла. Дело в том, что участниками рынка стрит-ритейла, в основном, являются представители малого бизнеса. Именно они в кризис стали первыми сворачивать бизнес и освобождать помещения, а с началом оздоровления рынка первыми же возвращаться. Из-за существенных задержек с вводом в эксплуатацию новых торговых центров, крупные сетевые компании стали больше интересоваться данным сегментом - вырос спрос на покупку, аренду и передачу прав аренды торговых помещений. Кроме того, спрос в стрит-ритейле стал более взыскательным: арендаторы и покупатели отдают сегодня предпочтение помещениям с хорошим местоположением, прогнозируемым числом посетителей, требующим минимальных инвестиций в отделку.

Предложение торговой недвижимости 

В 2010 году на московский рынок торговой недвижимости вышло незначительное количество новых проектов. Общая площадь введенных в эксплуатацию торговых центров в Москве составила более 800 тыс. кв.м. Для сравнения - в 2009 г. суммарный ввод торговых площадей превысил 1 млн. кв.м. Это говорит о том, что девелоперские компании продолжают испытывать трудности с привлечением финансирования.

Знаковые торговые центры, введенные в эксплуатацию в 2010 г.

По мнению экспертов Penny Lane Realty, время больших проектов проходит, так как рынок уже преодолел первичное насыщение торговыми центрами, в том числе в регионах. На сегодняшний день строительство некоторых крупных ТЦ даже приостановлено. Последний пример – IKEA отложила на 3-5 лет строительство ТЦ «Мега-4» в Мытищах.Основное конкурентное преимущество новых проектов, вышедших в 2010 году на рынок Москвы – это их большие площади, а значит, возможность размещения на своей территории крупных якорных арендаторов, которые привлекают потребителей. Также преимуществом можно считать пул арендаторов. Это компании, пережившие кризис, а значит, доказавшие свою состоятельность и стабильность на рынке, что является положительным фактором. Однако «ложка дегтя» все-таки есть: в 2010 году при открытии большинства новых объектов в них оставалась значительная доля еще не функционирующих магазинов, в том числе «якорных», что не лучшим образом характеризует такие торговые центры.

В сегменте стрит-ритейла уходящий год характеризуется нарастающим дефицитом предложения. По основным торговым коридорам доля вакантных площадей на конец года составила 3%, и в настоящее время количество запросов превышает количество экспонируемых объектов. На второстепенных улицах доля вакантных площадей выше - около 10%. В спальных районах нехватка помещений уличной торговли не отмечается в связи с неограниченным объемом предложения.
В течение года средний уровень вакантных торговых помещений Москвы снизился с 9% до 5%. Несмотря на растущую популярность стрит-ритейла, отдается предпочтение арендаторов торговым центрам.

Цены торговой недвижимости

В 2010 году средние арендные ставки в торговых центрах Москвы не претерпели значительных изменений, увеличившись в некоторых случаях лишь на 5-10%. Уровень колебаний арендных ставок зависел от конкретного объекта.

Таким образом, арендная ставка для якорных арендаторов на конец года составляет - $110-320 за кв. метр в год, для торговой галереи - $500-1000 за кв. метр в год, для развлекательной зоны - $120-200 за кв. метр в год. В торговых центрах, пользующихся повышенным спросом и имеющих «лист ожидания», ставки аренды могут достигать $4500 за кв. м. в год.

В этом году была широко распространена практика оплаты процента с оборота при фиксированной минимальной арендной ставке. Такой вариант арендной платы позволяет снизить риски как для арендатора, так и для арендодателя. Например, для якорных арендаторов процент с оборота может составлять 3-7%, для торговой галереи – 5-15%. Величина процента также зависит от специализации компании:

• для продовольственных гипермаркетов и супермаркетов - 3-5%;
• для супермаркетов бытовой техники и электроники - 3-6%;
• для прочих арендаторов - 7-15%.

Средняя стоимость квадратного метра торговой площади в столице колеблется в диапазоне $1700-3500 за кв.м.

С начала года рост ценовых показателей в сегменте стрит-ритейла составил 15%. Существенное влияние на данный сегмент оказал снос палаток и киосков, спровоцировавший рост арендных ставок на помещения уличной торговли в спальных районах Москвы в среднем на 5%. На сегодняшний день средние ставки аренды в этом сегменте варьируются - от $1500 до $4000 за кв.м. в год на помещения, расположенные в основных торговых коридорах столицы. На второстепенных улицах ставки держатся на уровне $300-1800 за кв.м. в год. Цены продаж от $14000 до $20000 за кв.м. – в основных торговых коридорах и от $2500 до $4500 за кв.м. – на второстепенных улицах.

«Очевидно, что в 2010 году российский рынок торговой недвижимости благополучно справился с кризисом и в настоящее время находится на подъеме, - говорит Алексей Могила, директор департамента торговой и региональной недвижимости Penny Lane Realty. - Уровень вакантных помещений сократился, ставки аренды на наиболее ликвидные площади выросли. Изменения произошли и в арендной политике. В 2010 году продолжился переход торговых операторов на ставку аренды «процент с оборота». Например, не более $150 за кв.м. в год, плюс 5% с оборота. Причем, если в 2008-2009 годах данные привилегии были доступны только крупным компаниям, то в этом году уже средние и малые операторы добились получения таких условий. Также арендаторы сегодня все чаще просят отделку за счет арендодателя, отмену ежегодной индексации ставки и депозитных платежей. Безусловно, нельзя обойти вниманием и «антипалаточную войну», развернувшуюся с приходом нового столичного мэра, в результате которой усилилась конкурентная борьба, и выросли ставки в сегменте стрит-ритейла. Как никогда стали востребованы уличные торговые помещения в спальных районах, которые сейчас активно развиваются. В 2011 году мы ожидаем, что банки возобновят проектное финансирование по разумным ставкам. Это в свою очередь приведет к появлению нового строительства и ускорит темпы ввода уже заявленных объектов. Цены продаж и арендные ставки в торговых комплексах скорее всего останутся на прежнем уровне. По основным торговым коридорам стрит-ритейла ожидается рост ставок на 7-10%».