Обзор рынка – коммерческая недвижимость Москвы, I полугодие 2007 г.

Макроэкономический обзор

I полугодие 2007 г. характеризовалось сохранением положительной динамики основных макроэкономических показателей России.

Прирост ВВП в 1 полугодии 2007 г. к 1 полугодию 2006 г. cоставил около 9% при годовом прогнозе 7%. Замедление роста экспорта и существенный прирост импорта наряду со  значительным ростом прямых инвестиций и займов создало существенное давление на рубль, вместе с тем рост промышленного производства и предложения услуг позволили ЦБ РФ удерживать как устойчивый покупательский паритет рубля по отношению к основным мировым валютам, так и прогнозный уровень инфляции. Годовая инфляция по итогам 2007 г. ожидается на уровне 8%. Рост реальных доходов населения в 2007 г. прогнозируется на уровне 11,5%.

Макроэкономическая стабилизация и снижение рисков способствовали сохранению суверенных инвестиционных рейтингов России с дальнейшим положительным прогнозом, несмотря на предстоящие президентские и парламентские выборы.

1) Москва

Москва является крупнейшим и наиболее экономически мощным городом России, динамика экономического роста которого существенно превышает среднюю по стране. На долю Москвы приходится 20% ВРП России, 21% розничного товарооборота и 14% внешнеторгового оборота. Занятость составляет 99% экономически активного населения.

Прирост ВРП в 2007 г. ожидается на уровне 10%. В среднесрочной перспективе прогнозируется его сохранение в пределах 7% в год.

Недвижимость как инвестиционный актив

1) Основные тенденции градостроительной политики в Москве:

• Стимулирование децентрализации общественно-деловой застройки и формирования локальных деловых зон. В ЦАО Москвы будет прекращено строительство административных зданий.
• Индексация ставок на земельные участки. Правительством Москвы принято решение о ежегодной индексации ставок арендной платы на городские земельные участки в размере 10%.
• Земельные аукционы.  В Москве будут проходить земельные аукционы на право заключения договоров аренды. Производится поиск подходящих участков, свободных от обременений.
• Продолжение программы поддержки и развития малого предпринимательства. До 2010 г. в Москве планируется построить около 1 млн.кв.м площадей для нужд малого бизнеса. В 2007 г. планируется ввести в эксплуатацию 60 тыс.кв.м таких площадей.
• Продолжение развития правительственной программы Новое Кольцо Москвы. В рамках городской правительственной программы Новое Кольцо Москвы на Алтуфьевском шоссе будет построен один из самых высоких комплексов Европы.
• Продолжение программы развития магазинов шаговой доступности в центре Москвы и программы закрытия городских рынков. В 1 полугодии 2007 года Администрация города заявила о продолжении программы организации магазинов шаговой доступности в центре Москвы, о программе постепенного закрытия городских рынков с целью строительства на их территории торговых центров.
• Содействие властей Московской области в решении комплекса земельных вопросов, в т.ч резервирование земель под проекты развития железнодорожной инфраструктуры и терминально-логистических комплексов. Власти Московской области намерены зарезервировать землю на территории региона для терминально-логистических комплексов, строительство которых будет осуществлять ОАО «Российские железные дороги».
• Продолжение реализации программы по увеличению номерного фонда города, в соответствии с которой до 2010 г. планируется увеличить совокупный объем предложения до 100 тыс. номеров. До конца года планируется вывести на рынок более 1800 новых номеров.

2) Основные тенденции капитализации рынка

• Увеличение активности зарубежных банков в кредитовании российского рынка недвижимости, рост числа кредитных сделок по схеме проектного финансирования, увеличение объемов заимствований путем публичного размещения долговых инструментов. Объем капитала, поступившего на рынок коммерческой недвижимости Москвы в 1 полугодии 2007 г., составил около $2 млрд.
• Рост портфельных иностранных инвестиций в капитал российских девелоперских компаний как путем покупки долей участия, так и через IPO.
• Рост прямых российских и иностранных инвестиций в недвижимость Москвы, а также регионов России.

3) Основные тенденции инвестиционной активности

• Дальнейшее снижение доходности при сделках с коммерческой недвижимостью за последний год с 12-13% до 7,5-11% по рынку офисной недвижимости, с 15% до 14% по рынку складской недвижимости, с 10,5 до 8,5-9% по рынку торговой недвижимости как следствие повышенного интереса к рынку со стороны институциональных инвесторов и значительного роста стоимости площадей в сегменте качественной недвижимости.
• Сохранение высокой доходности девелоперских проектов. Нижняя граница IRR при реализации инвестиционных проектов не опускается ниже 15% в случае использования только собственных средств, а использование кредитных ресурсов (финансового рычага) позволяет девелоперу получать доходность до 35%.

Рынок офисной недвижимости 

1) Предложение

По итогам 1 полугодия 2007 г. совокупное предложение качественных офисных площадей (классов А и В) составило 5,5 млн.кв.м.

Объем предполагаемого на 2007 г. строительства составляет 1,1 млн.кв.м, до конца года ожидается ввод еще 691 тыс.кв.м офисных площадей классов А и В, который тем не менее не удовлетворит спрос на качественные офисные площади. Достижение баланса спроса и предложения в сегменте качественной офисной недвижимости ожидается к 2012 г.

Доля офисных площадей класса А в совокупном качественном предложении составила 28%, в структуре нового предложения – 39%.

В среднесрочной перспективе возможен дальнейший рост доли площадей класса А за счет нового строительства – до 40% в совокупном предложении.

Для 1 полугодия 2007 г. было характерно:

• дальнейшее смещение вектора нового строительства за пределы ТТК, освоение периферийных территорий и активное строительство вдоль МКАД
• увеличение масштабности проектов (свыше 100 тыс. кв.м)
• развитие высотного строительства
• многофункциональное строительство (наиболее популярные функции наряду с офисной –  гостиничная и жилая)
• развитие формата бизнес-парков (вдоль МКАД и на месте выводимых промзон вдоль ТТК).

В 1 полугодии 2007 г. рынок офисной недвижимости продолжил рост по всем основным показателям. Было введено около 409 тыс.кв.м офисных площадей классов А и В, что превысило показатель аналогичного периода прошлого года на 17%.

2) Спрос

Высокий устойчивый спрос на качественные офисные площади и недостаток существующего предложения сформировал низкий уровень вакантных площадей классов А и В, который в сравнении с концом 2006 г. незначительно увеличился: по площадям класса В – с 4,8% до 4,9%, по площадям класса А - с 2,6% до 2,8%.

Увеличение доли вакантных площадей связано с выходом на рынок ряда крупных объектов (БЦ «Румянцево», БЦ «Ростэк» и др.).

Тенденция децентрализации способствовала смещению спроса на офисные объекты за пределы центра, сформировав наибольший спрос на офисы, расположенные между Садовым кольцом и ТТК (51% совокупного спроса).

Увеличился спрос на площади больших размеров: 32% совокупного спроса пришлось на площади от 2000 кв.м.

Наибольший спрос в сегменте аренды приходится на площади от 500 до 1000 кв.м – около 27%. В сегменте покупки наиболее высокий спрос сформировался на площади от 2000 кв.м - 54%. Средний срок аренды по качественным объектам составляет 7 лет.

Общее улучшение экономической ситуации и снижение суверенных рисков будут способствовать в среднесрочной перспективе повышенному спросу на офисные площади со стороны российских и иностранных компаний, что будет удерживать низкую долю вакантных площадей – на уровне 2-3% для класса А и 5-6% для класса В. Основной спрос придется на районы вне Садового кольца с дальнейшим продвижением за пределы ТТК.

3) Финансовые условия

В течение 1 полугодия 2007 г. средние арендные ставки выросли на 11% в классе А и составили $800/кв.м в год (не включая НДС и эксплуатационные расходы) и на 8% в классе В+/В-, составив $580/кв.м в год (не включая НДС и эксплуатационные расходы, по классу В+ $620/ кв.м в год, по классу В- $512/ кв.м. в год).

Размывание границ между качественными характеристиками в классах А и В+ привело к сближению границ арендных ставок. В среднесрочной перспективе ожидается повышение арендных ставок на 5 -10% ежегодно. Прогнозируется, что темпы роста ставок на офисы класса А будут в два раза превышать темпы по классу В.

Цены продаж выросли на 12% по классу А и на 10% по классу В+/В-, составив в среднем $8500 (не включая НДС) по классу А, $5250 (не включая НДС) по классу В+ и $4000 (не включая НДС) по классу В-.

Наиболее высокие цены продажи были отмечены в новых качественных объектах в центре и на престижных направлениях запада и юго-запада Москвы - до $13000 за кв.м (класс А).

В ММДЦ «Москва-Сити» зафиксирован максимальный по рынку рост цен – до 70% в год ($20 000-25 000/ кв.м). Ожидается дальнейший рост цен (15-20% в год), обусловленный дефицитом предложения площадей на продажу.

Рост экономики, снижение суверенных рисков и рост цен на офисную недвижимость в 1 полугодии 2007 г. удерживали устойчиво высокий спрос на качественные офисные площади. Средние размеры сделок и срок аренды офисных площадей увеличились. На большинство площадей в строящихся объектах уже подписаны договоры предварительной аренды.

Крупнейшая сделка покупки офисных площадей – Газпромстрой купил 71 тыс. кв.м офисов и 1,5 тыс. кв.м. машиномест в комплексе Miraх Plaza (Mirax).

Крупнейшая сделка аренды – PricewaterhouseCoopers арендовал 32,5 тыс. кв.м. в бизнес-центре «White Square» на ул.Лесная 11-15 (Coalco и AIGLincoln).

Рынок торгово-развлекательной недвижимости

1) Предложение

Совокупное предложение качественных площадей в Москве на конец 1 полугодия 2007 г. составило около 3,5 млн. кв. м. С начала года было введено 173 тыс. кв. м площадей торговых центров.

Среди крупнейших объектов: ТРЦ «Щука», ТОЦ «Мосмарт» на Боровском шоссе, 2-я очередь «Глобал Сити». Обеспеченность Москвы площадями торговых центров составила 333 кв. м на 1000 жителей.

До конца года ожидается ввод еще порядка 1 200 тыс. кв. м. качественных торговых площадей (Lotte Plaza, «Времена года», «Рио Гранд», «Тряпка», «Неглинная плаза», «Zig Zag» и др.).

Качественный торговый центр - совокупность объектов по реализации универсального ассортимента товаров и услуг (площадью более 3 000 кв. м), расположенных на определенной территории, спланированных, построенных, управляемых как единое целое и предоставляющих в границах своей территории стоянку для автомашин.

Дальнейший рост товарооборота в розничной торговле (5,2% за полгода) и реальных доходов на душу населения в 1 полугодии 2007 г. наряду со снижением странового риска и повышением спроса на качественную недвижимость обеспечили высокую привлекательность розничной торговли России для иностранных инвестиций (второе место в Global Retail Development Index 2007 A.T.Kearney).

Тенденция предыдущих лет, связанная с укрупнением форматов, теперь проявляется в виде расширения существующих торговых центров: 4 торговых центра заявили о запуске 2-ых очередей в 2007 г . («Мега-Белая Дача», «ЦУМ» и др.).

Наиболее насыщенными качественными торговыми площадями оставались Центральный и Западный округа столицы, наименее обеспеченными – Восточный и Северный.

В дальнейшем ожидается прирост площадей именно в этих округах (САО, ВАО, ЮВАО). В САО в этом году будут введены 2 объекта («Рио Гранд», «Zig Zag»).

2) Спрос 

В 1 полугодии 2007 г. спрос на качественные торговые площади был стабильно высоким, поддерживаемый не только расширением сетей традиционных операторов, но и выходом на рынок новых. С начала 2007 г. о выходе на рынок московского региона заявили глобальные ритейлеры Carrefour, Castorama, K-Rauta, литовская сеть Norfa, широкую экспансию планирует сеть Atac (подразделение Auchan, формат: супермаркеты), обозначили заинтересованность региональные сети (Лавента, Обувь России и др.).

Рынок торговой недвижимости характеризуется отсутствием свободных крупноформатных площадей и высокой конкуренцией за высвобождающиеся мелкие площади.

Уровень свободных площадей в действующих объектах не превысил 2%. Учитывая существующие темпы строительства и роста розничного товарооборота, насыщение рынка качественными торговыми площадями ожидается не ранее 2011 г.

Между тем, дальнейшее насыщение арендаторами и формирование устойчивых покупательских потоков в строящихся торговых центрах все более будет зависеть от их местоположения и привлекательности концепции (особенно наличия в ее составе спортивной и развлекательной составляющей), т.к. согласно опросам около 80% населения Москвы считает, что качественных торговых площадей в городе достаточно.

3) Финансовые условия

Средняя ставка аренды в торговых центрах Москвы для не якорных арендаторов составила около $1 500 за кв. м в год (без НДС и эксплуатационных расходов). Дефицит свободных площадей благоприятствовал дальнейшей индексации ставок аренды, обеспечивая незначительное увеличение их средних величин по рынку – на 5-7% в год. Помимо фиксированных ставок получают все большее распространение такие схемы как процент с оборота, процент с оборота плюс фиксированная ставка и иные.

Дальнейшая динамика арендных ставок будет связана с их постепенным ростом в удачно расположенных высококлассных торговых центрах и, наряду с этим, стабилизацией и даже некоторым снижением в устаревших торговых объектах, что, в свою очередь, будет стимулировать дальнейшее усиление тенденции реконцепции торговых центров.

Рынок складской недвижимости

1) Предложение

На конец 1 полугодия 2007 г. объем рынка складской недвижимости класса А и В составил 2 527 тыс. кв.м. Из заявленных к вводу в 2007 г. 1 940 тыс. кв.м с начала года введено 127 тыс. кв.м или 6,5% от заявленного.

Традиционно, по целому ряду причин ввод существенной части площадей смещается в сроках, в 1 полугодии 2007 г. было введено только 29% заявленных ранее на этот период мощностей.

Основной прирост качественных складских площадей ожидается во 2 полугодии 2007 г. с выходом на рынок мощностей в логистических комплексах «Северное Домодедово», «Логопарк Домодедово», Логистический парк «Дмитров», «МЛП–Подольск», Индустриальный парк «Восточный» и др.

В I полугодии 2007 г. продолжил развитие сетевой крупноформатный девелопмент (MLP, Raven Russia Group, Евразия Логистикс, Росевродевелопмент), ориентированный на создание замкнутой логистической сети по обслуживанию грузовых потоков между Европой и Азией.

В Московском регионе сохраняется тенденция смещения предложения качественных площадей с северного (грузопотоки с северо-запада и из Европы) на южное и юго-восточное направления, ориентированные на потоки в регионы России.

Низкие входные барьеры, дефицит предложения и прозрачные легкопрогнозируемые финансовые потоки побуждают к занятию складским девелопментом все новые компании, ранее работавшие в других областях («Эльдорада», «Евросеть», «Техносила», «Billa», «Лебедянский», «Acer» и др.).

2) Спрос

На рынке складской недвижимости по-прежнему сохраняется существенное превышение спроса над предложением; потребность в качественных площадях оценивается в 8,5 млн. кв.м.

Несмотря на активное строительство, спрос на высококачественные складские площади остается стабильно высоким. Темпы роста розничной торговли (5,2% за полгода) и появление нового спроса со стороны формирующихся индустриальных парков позволяют прогнозировать устойчивый рост спроса на протяжении не менее 4 лет.

Наблюдается тенденция децентрализации спроса в удаленные от Москвы районы (90% спроса – Подмосковье и 10% - Москва): около 30% потенциальных арендаторов готовы рассматривать складские объекты в зоне удаленности от МКАД от 30 до 100 км.

Основной спрос на складские площади класса А и В по-прежнему формируют торговые сети (до 55%), хотя выход на рынок в конце прошлого - начале этого крупноформатных складских проектов ознаменовался существенным перераспределением спроса в сторону логистических операторов (35%), в свою очередь предлагающих на рынок не площади, а набор услуг по хранению и обработке грузов. Крупнейшей сделкой стала аренда компанией Avalon Logistics в Логистическом парке «Дмитров» 56 000 кв.м складских площадей.

В ближайшее 2 года ожидается рост девелопмента складов по схеме built-to-suit, что связано с ростом конкуренции среди операторов за качественных арендаторов, арендующих значительный площади на длительный срок, и повышением требований к спецификации складских хранилищ со стороны конечных пользователей. Среди крупнейших подобных сделок 1 половины 2007 г. отмечается аренда «Мультифлекс» 33 000 кв.м на 20 лет в Логистическом комплексе «Северное Домодедово».

3) Финансовые условия

В I полугодии 2007 г. базовые арендные ставки не изменились и составили от $115 до $140 за кв.м. в год (triple net) на складские площади класса «А» и $90-110 за кв.м в год для класса «В». Операционные расходы составили $25–30 за кв.м в год.

До конца 2008 г. существенного изменения арендных ставок не предвидится.

Рынок гостиничной недвижимости  (3*)

1) Предложение

На конец I полугодия 2007г. совокупный объем предложения гостиничного рынка Москвы сформирован 197 гостиницами с общим номерным фондом на 35,4 тыс. номеров (около 70 тыс. мест). В том числе на долю качественного предложения, соответствующего по международным стандартам 3-5 звездам, пришлось 36% номерного фонда (12,8 тыс. номеров). Оставшиеся 67% представляют собой номерной фонд гостиниц советского периода, в большинстве случаев требующий серьезной перепланировки и переоснащения.

В I полугодии 2007 г. объем нового предложения составил 630 номеров и был сформирован 3 гостиницами: «Милан» (4*, 300 номеров), «Максима Славия» (3*, 100 номеров) и «Бородино» (3*, 230 номеров). Несмотря на ввод новых мощностей, совокупное предложение сократилось на 2,9%, что было обусловлено временным выводом с рынка крупного объекта (гостиница «Украина», 4*, 1018 номеров).

География размещения качественного предложения сохраняет неравномерное распределение со значительным преобладанием номеров в ЦАО.

В прошедшем полугодии отмечено смещение территориального распределения в сторону более удаленных от центра районов.

Все 3 вновь построенных объекта располагаются за пределами ТТК. Тем не менее, это пока рано называть тенденцией, поскольку запланированное до конца года новое строительство будет по-прежнему ориентировано на приближенные к центру районы.

Расширение географии строительства за пределы ТТК можно ожидать с 2008 г.

Дефицит качественного предложения, сохранение положительной динамики показателя доходности на номер (RevPAR), инвестиционные льготы для гостиничных девелоперов, а также постепенное насыщение рынка в других сегментах коммерческой недвижимости усиливали инвестиционную привлекательность гостиничного рынка в 1 полугодии 2007 г.

В 1 полугодии 2007 г. наблюдалось усиление интереса к гостиничному бизнесу со стороны инвесторов и управляющих компаний. Состоялись 3 сделки продажи отелей («Центральная», «Pokrovka Suite» (на этапе строительства), «Советский»). Расширила сеть своих отелей российская компания «Максима Хотелс». Кроме того, сохранился повышенный интерес к рынку Москвы со стороны международных операторов, которые продолжают активный поиск новых площадок для будущих объектов.

2) Спрос

По итогам I полугодия дефицит качественного предложения оценивался в 55 тыс. номеров, две трети неудовлетворенного спроса приходится на номера категории 3*.

Продолжился стабильный рост туристического потока в Москву, который обеспечивается сегментом бизнес-туризма. Вместе с тем, доля туристов, приезжающих в Москву с рекреационными целями, продолжает сокращаться. Рост спроса в этой группе по-прежнему ограничивается отсутствием предложения качественных номеров туристического класса – в пределах $120/сутки.

Рост спроса в условиях дефицита качественного предложения остается причиной высокой заполняемости гостиниц как среднего (74%), так и высшего класса (71%). Незначительное снижение наблюдается в высшем сегменте (4-5*), которое обусловлено постепенным насыщением рынка. При существующих темпах роста рынка снижение заполняемости гостиниц ожидается не ранее 2008 г.

3) Стоимость размещения

Планируемое к выходу на рынок до конца года новое предложение не приведет к снижению стоимости номеров, хотя несколько замедлит темпы роста цен. Стабилизация цен на качественное размещение, обусловленное объемом нового строительства, возможно не ранее конца 2008 г.