Стрит-ритейл Москвы: обзор по итогам 2018 года и прогноз на 2019 год

 
Аналитики международной консалтинговой компании Knight Frank подвели итоги 2018 года на рынке стрит-ритейла Москвы и выяснили, что суммарный объем площадей формата составил 583 600 кв.м, что на 0,6% больше, чем в 2017 году (+ 5300 кв.м).  Уровень вакансии составил 6,5%, что на 2,7% меньше, чем в 2017 году. Больше всего ставки аренды выросли на Пятницкой улице – на 6%, а упали – на Кутузовском проспекте – на 12%. Из интересных прогнозов на 2019 год – рост объема предложения за счет новых площадей в Богоявленском переулке, ожидаемый прирост трафика на обновляемых в рамках программы «Моя улица» коридорах до 10% в год, а также рост доли и так доминирующего на рынке общепита на 5-7%.

Предложение на рынке street-retail Москвы

По итогам 2018 года суммарный объем площадей стрит-ритейл в Москве составил 583 600 кв.м, прирост нового предложения за год достиг 5300 кв.м.

Объем торговых площадей на центральных пешеходных улицах столицы составил 110 800 кв.м. Прирост нового предложения за год составил 1900 кв.м (+1,7 %). Практически все новое предложение пришлось на здание в Столешниковом переулке.

На центральных транспортно-пешеходных и магистральных торговых коридорах города за год объем нового предложения составил 1400 кв.м (всего 472 600 кв.м, прирост на 0,3%) и 2000 кв.м (всего 254 700 кв.м, прирост на 0,8%) соответственно. Новое предложение сформировано за счет вывода на рынок помещений, которые ранее не имели отдельного входа с улицы или имели иной вид разрешенного использования согласно законодательству.

За пределами Центрального административного округа Москвы объем помещений стрит-ритейл пополняется за счет предложения в новостройках, а в его границах – это реконструкция старых объектов (последние 1-2 года Департамент городского имущества стал активнее продавать свое имущество девелоперам для дальнейшей реконструкции). Стоит отметить, что по состоянию на январь 2019 года порядка 1000 кв.м площадей стрит-ритейла находятся в зданиях, проходящих реконструкцию на Никольской.

Динамика предложения в стрит-ритейле: 2018 год к 2017

К одному из значимых трендов на рынке стрит-ритейла в 2018 году относится уменьшение средней площади помещений в предложении: 196,6 кв.м против 199,4 кв.м в 2017 году. Тенденция сокращения арендуемых площадей обусловлена прежде всего спросом со стороны рынка, а именно операторов, стремящихся быть ближе к потребителю. Меньший формат позволяет ритейлеру войти в большее количество объектов, тогда, как большая площадь арендуемого помещения сокращает количество предложений. Кроме того, стоит упомянуть, что в новом предложении помещений стрит-ритейла девелоперы с целью более быстрого возврата инвестиций проектируют коммерческие площади с превалирующим количеством небольших помещений, ставка на которые гораздо выше в сравнении с крупноформатными площадями. Особенно это характерно для объектов, расположенных в центре города.

Основные показатели предложения рынка street-retail Москвы

* По 14 пешеходным улицам (или участкам улиц), пользующихся наибольшим спросом со стороны торговых операторов: Арбат, Кузнецкий Мост (частично), Никольская, Рождественка (частично), переулки Камергерский, Столешников, Третьяковский проезд, а также несколько зон в районе Якиманка и Замоскворечье.

** По 47 центральным торговым коридорам, расположенным внутри Садового кольца (включая улицы Садового кольца) и пользующимся наибольшим спросом со стороны торговых операторов.

Вакансия на рынке стрит-ритейл Москвы

Общий объем вакансии в торговых помещениях street-retail составляет более 37 400 кв.м, что в целом соответствует размерам крупного торгового центра.

Уровень вакансии составил 6,5%, что на 2,7% меньше, чем в 2017 году. Общий объем вакансии в торговых помещениях стрит-ритейла города составляет более 37 400 кв.м, что в целом соответствует размерам крупного торгового центра. Снижение вакантных площадей в помещениях стрит-ритейла зафиксировано по всем направлениям: максимальное на Садовом кольце – на 4,9%, где доля вакантных помещений составила 11,9% против 16,8% в 2017 году, при этом доля вакансии на пешеходных улицах внутри Садового кольца сократилась на 3,8 п.п. до 2,1%.

Доля вакантных площадей в помещениях стрит-ритейла, расположенных на пяти крупнейших проспектах (Ленинский, Мира, Кутузовский, Комсомольский и Ленинградский), достигла 13,4% от общего объема торговой недвижимости на этих улицах. По сравнению с аналогичным периодом прошлого года вакансия упала 2,9 п.п. Из всех анализируемых магистралей наибольшая доля свободных площадей приходится на Кутузовский проспект (25,5%), сократившись за год всего на 1,9 п.п.  В силу изменений правил парковки обеспеченные покупатели Кутузовского проспекта стали отдавать предпочтение более комфортным местам для совершения покупок – торговым центрам премиального класса, вследствие чего операторы высокого ценового сегмента стали покидать данный торговый коридор. Наименьшая доля вакантных площадей зафиксирована на Комсомольском и Ленинском проспектах (9,1% и 9,6%, соответственно).

Динамика вакансии в стрит-ритейле столицы: 2018 год к 2017

Ставки аренды на площади street-retail

По итогам 2018 года наиболее высокие запрашиваемые ставки аренды соответствуют помещениям, расположенным в Столешниковом переулке и на улицах Кузнецкий мост, Никольская и Тверская (на участке от ст.м. «Охотный Ряд» до ст.м. «Пушкинская»).Снижение верхней границы ставки аренды в большинстве ключевых торговых коридорах города – на 8%-18% в зависимости от улицы.

Динамика верхней границы ставки аренды: 2018 год к 2017

* Данные ранжированы по верхней границе 2018 года.

Минимальный размер ставок в 2018 году не изменился и составил 30 000 руб. за кв.м в год (проспект Мира, Садовое кольцо). Изменения в сторону уменьшения нижней границы зафиксированы на Тверской (с 60 000 до 45000 руб. за кв.м), Новом Арбате (с 60 000 до 40 000 руб. за кв.м), на Мясницкой (с 55 000 до 45 000 руб. за кв.м). Увеличение диапазона ставок на Пятницкой – с 30-120 тысяч руб. за кв.м в год до 36-130 тысяч руб. за кв.м в год. Ставки аренды на Кузнецком мосту сместились в сторону снижение нижней границы с 70 000 до 65 000 руб. за кв.м и увеличение верхней с 200 000 до 220 000 руб. за кв.м в год. Такая динамика связана, с одной стороны, с сокращением вакантных площадей на перечисленных улицах, с другой стороны, с активным спросом со стороны арендаторов, работающих в среднем ценовом и более низких ценовых сегментах.

Из-за высокой доли вакантных площадей на Кутузовском проспекте верхний диапазон ставок аренды упал на 12% и составил 75 000 руб. за кв.м в год.

Арендаторы street-retail помещений в Москве

В структуре профилей арендаторов стрит-ритейла на основных торговых улицах Москвы лидирует общепит с долей 40,8%, fashion-операторы занимают долю в 8,3%, офисы банков – 8,1%, сервисные операторы – 7,3%, продуктовые магазины – 5,9%.

Структура арендаторов стрит-ритейла по площади (кв.м)

Структура московских магистралей по профилю различна. На Комсомольском и Ленинском проспектах четверть всего предложения (20,6%) приходится на магазины профиля «товары для дома» (интерьерные и мебельные салоны, магазины отделочных материалов и пр.). На проспекте Мира и Ленинградском проспекте максимальную долю площадей занимают заведения общественного питания (17% – рестораны, кафе, кофейни, фаст-фуд и пр.), а доля магазинов товаров для дома составляет всего 8%.

Операторы общественного питания наиболее активны в отношении помещений, расположенных на пешеходных и транспортно-пешеходных коридорах города, и занимают наибольшую долю в структуре спроса – 54,6% и 37,6% соответственно. Стоит отметить, что операторы кафе и ресторанов более тяготеют к Камергерскому переулку (85% площадей от общего предложения улицы приходится на операторов общественного питания), Климентовскому переулку (75%), улицам Арбат (72%), Никольской (59%), Б. Дмитровка (52%) и Пятницкой (51%). При этом на магистралях доля торговых заведений данного профиля существенно ниже – 12,8%.

Внутри Садового кольца заведения общественного питания в основном представлены в помещениях площадью до 100 кв.м (35%) и от 100 до 200 кв.м (36%). Минимальный процент ресторанов размещен в помещениях площадью свыше 500 кв.м – это либо большие сетевые рестораны, либо пивные, либо семейный формат. Например, Lion's Head Pub (Мясницкая ул., д. 15), паб «Connolly Station Pub» (Столешников пер., д. 8), Palazzo Dukale (Тверской б-р, д. 3) и др.

Структура по профилю арендаторов в 2018 году (площадь объектов)

Типы заведений общественного питания *

* От общего числа заведений, расположенных на площадях помещений формата street-retail внутри Садового кольца Москвы.

Как отмечает Виктория Камлюк, директор направления стрит-ритейла Knight Frank, в краткосрочной перспективе ожидается увеличение предложения помещений формата стрит-ритейл в Богоявленском переулке, через который проходят пешеходные потоки к парку «Зарядье» и ГУМу. Здания, выходящие фасадной частью на данный торговый коридор, но требующие реконструкции, обладают потенциалом для создания полноценной торговой инфраструктуры. Прогнозируемый объем нового предложения в Богоявленском переулке, по оценкам Knight Frank, может составить порядка 3500 кв.м, часть из которых может быть отведена под помещения формата стрит-ритейла.

Реализуемый план городских властей по созданию комфортной городской среды для пешеходов и минимизации автомобильного трафика в обновляемых локациях города окажет влияние на дальнейший рост пешеходных потоков. Ожидаемый прирост трафика на обновляемых улицах может доходить до 10% в год. В связи с чем в ближайшей перспективе ожидается, что доля операторов общественного питания в формате стрит-ритейла будет увеличиваться с 40,8% на 5-7%, а fashion-операторы будут постепенно сокращать свое присутствие.

Доля свободных площадей вдоль транспортных магистралей постепенно будет снижаться, их займут операторы, ориентированные на потребителей, проживающих в ближайшей доступности, – продукты питания, банки и сервисные услуги. Стартовавшая к концу 2018 года новая программа Правительства Москвы «Мой район» по благоустройству районов, относящихся к периферийным (удаленные от центра столицы спальные районы), а также развитие транспортной инфраструктуры (метрополитен, МЦК, Московские диаметры) и, как следствие, благоустройство прилегающих к станциям территорий, будет являться значимым фактором роста нового предложения стрит-ритейл в Москве.

Обзор подготовлен специалистами Knight Frank