Сегмент складской недвижимости России, начавший свое развитие около 10 лет назад, традиционно концентрировался в Московском регионе и Санкт-Петербурге. Однако по мере насыщения рынка, развития торговой инфраструктуры и увеличения объемов потребления в регионах, а также развития дорожной сети на карте складской недвижимости России начали формироваться новые транспортнологистические хабы. Сегодня объем качественных складских площадей сконцентрирован вблизи городов, которые являются не только дистрибуционными, но и крупными потребительскими центрами. При этом логичным является расположение логистических узлов на расстоянии от 600 км друг от друга («транспортное плечо»).
Московский регион и Санкт-Петербург по-прежнему остаются основными рынками спроса на качественные склады, однако региональные города уже на протяжении 3 лет демонстрируют увеличение объемов поглощения складских площадей, привлекая местных, а также федеральных и иностранных арендаторов и покупателей.
Динамика распределения сделок по аренде и покупке складских площадей в России
Основные тенденции рынков складской недвижимости региональных городов
1) Спрос со стороны операторов розничной торговли
Несмотря на снижение объемов поглощения качественных складских площадей как в Московском регионе, так и на рынках региональных городов, структура спроса изменилась незначительно. Основной спрос предъявляют операторы розничной торговли, которые на фоне увеличения объемов розничного товарооборота осуществляют активную экспансию в регионы.
Динамика прироста оборота розничной торговли и поглощения складских площадей в регионах
2) Дефицит качественного спекулятивного предложения
Объем предложения складских площадей в регионах в значительной степени формируется за счет низкокачественных складских объектов, представленных бывшими промышленными объектами, зачастую расположенными в черте города. Подобные объекты востребованы у местных компаний, нуждающихся в блоках малой площади и не готовых к более высоким ставкам аренды.
3) Ставки аренды в регионах на уровне показателей рынка Московского региона
На фоне увеличения доли вакантных площадей и снижения объема спроса на рынке складской недвижимости Московского региона запрашиваемые ставки аренды демонстрируют снижение. В свою очередь, в региональных городах зачастую отмечается нехватка качественного предложения, что способствует стабильному уровню арендных ставок. В некоторых городах может наблюдаться снижение ставок аренды на фоне увеличения объемов планируемых к вводу в эксплуатацию объектов, однако разнонаправленная динамика ценовых показателей Московского региона и рынков большинства региональных городов привела к тому, что запрашиваемые ставки аренды находятся на сопоставимом уровне.
В отличие от рынка складской недвижимости Московского региона, где коммерческие условия традиционно номинировались в иностранной валюте, а в связи с валютными колебаниями декабря 2014 г. ‒ января 2015 г. произошел массовый переход на российскую национальную валюту, рынки региональных городов, включая Санкт-Петербург, в большей части всегда функционировали в рублях.
Средние ставки аренды качественных складских площадей в различных городах России
4) Строительство складских объектов формата built-to-suit
Компании, выходящие на рынок региональных городов, сталкиваются с отсутствием подходящих складских площадей, в результате чего вынуждены прибегать к строительству склада формата built-to-suit. В свою очередь, девелоперы, у которых есть планы по строительству складских объектов, в большинстве случаев приостановили или пересмотрели планы: одни переориентировались на строительство под конкретного клиента, другие отказались от реализации проекта.
5) Логистика в индустриальных парках
Индустриальные парки, создавая условия для эффективного размещения производства, одновременно являются одним из векторов развития складского рынка. Компании-резиденты индустриальных парков часто используют земельные участки для размещения складских объектов как для собственных нужд, так для сдачи складских площадей в аренду. Так, сегодня за пределами Московского региона и Санкт-Петербурга (включая Ленинградскую область) функционирует 33 индустриальных парка.
Ключевые показатели рынков складской недвижимости России
Административный центр субъекта РФ |
Общий объем качественных складских площадей на май 2015 г. (классы А и В), тыс.кв.м |
Численность населения на 1 января 2015 г., тыс.чел. |
Оборот розничной торговли в 2014 г., млрд руб. |
Арендные ставки, руб./кв.м/месяц |
Уровень вакантных площадей, % |
Москва | 9 700 | 19 420,6 | 4 436,9 | 450–650 | 9,8 |
Санкт-Петербург | 2 647 | 6 971,1 | 1 001,2 | 400–600 | 6 |
Екатеринбург | 795 | 4 327,6 | 998,6 | 450–550 | 2 |
Новосибирск | 743 | 2 746,7 | 462,6 | 450–550 | 11 |
Казань | 459 | 3 855,3 | 781,0 | 330–380 | 13 |
Воронеж | 412 | 2 331,5 | 422,9 | 400–450 | 5 |
Ростов-на-Дону | 377 | 4 242,3 | 754,1 | 420–500 | 6 |
Самара | 328 | 3 211,6 | 622,9 | 380–450 | 9 |
Нижний Новгород | 360 | 3 270,6 | 623,1 | 450–550 | 8 |
Краснодар | 220 | 5 453,9 | 1 064,0 | 360–420 | 7 |
Челябинск | 201 | 3 496,3 | 538,8 | 490–520 | 8 |
Пермь | 120 | 2 637,7 | 487,4 | 390–420 | 1 |
Уфа | 100 | 4 071,6 | 781,3 | 500 | 0,5 |
Красноярск | 89 | 2 859,8 | 490,8 | 350–400 | 1 |
Владивосток | 61 | 1 933,4 | 279,5 | 420–500 | 2 |
Обзор подготовлен компанией Knight Frank