Обзор рынка складской недвижимости Санкт-Петербурга – 2015 г.

В наступившем 2016 году сохранится расстановка сил на рынке аренды. Также сохранится спрос на складские помещения, и основными его драйверами останутся торговые компании и дистрибьюторы. Нет оснований для снижения их доли в структуре спроса, и более 50% всех ожидаемых сделок придется на этот сектор. В то же время ожидается увеличение сделок с производственными компаниями, среди которых промышленность оборонного сектора, мебельное производство, металлообработка, станкостроение будут наиболее активны. Вероятно, кроме этого, количество сделок по продаже готовых объектов и по схеме built-to-suit очень возрастет и составит порядка 40% от суммарной площади сделок.

Из ключевых событий на рынке складской недвижимости Петербурга можно выделить следующие:

• На рынке продажи производственных объектов завершились две заметные сделки. «А Плюс Девелопмент» приобрел у финской Metsa Group площадку 5 га в Колпино с промышленными зданиями площадью около 8 000 кв. м. Также при сопровождении Knight Frank Saint-Petersburg состоялась успешная продажа имущественного комплекса площадью 28 500 кв. м в центре Санкт-Петербурга, где ранее располагался автобусный завод Scania.
• Введены в эксплуатацию объекты, расположенные в индустриальном парке «А Плюс Парк Шушары», реализованные по схеме built-to-suit. Площадь этих складских комплексов класса «А» составила половину всего объема ввода по Санкт-Петербургу.
• Завершено строительство производственно-складского комплекса «Мебельный технопарк» на проспекте Маршала Блюхера, часть объектов которого поступила на рынок аренды и продажи качественной складской недвижимости.

Предложение на складском рынке СПб

В течение 2015 года рынок едва заметно пополнялся новыми объектами, и основной объем ввода качественной складской недвижимости состоялся в IV квартале 2015 года. Площадь введенных качественных объектов ниже показателя 2014 года, однако существенно превышает таковые для периода 2009-2013 годов, когда рынок пополнялся 115 000-165 000 кв.м ежегодно. В течение 2015 в эксплуатацию было введено 182 000 кв. м складов, 51% из которых предназначен для сдачи в аренду. В свою очередь, половина этих площадей вышла на рынок заполненной, поэтому ввод в целом не оказал существенного влияния на рыночный показатель доли вакантных площадей. По итогам года общий объем рынка качественных складских площадей Санкт-Петербурга и его пригородов превысил 2,8 млн кв. м.

Зафиксированные объемы, пополнившие рынок, обусловили стабильность уровня вакантных площадей при сохранении устойчивого спроса на качественную складскую недвижимость. По истечении года в классе «А» доля свободных площадей составила 6,2%, в классе «В» – 5,9%. Предложение свободных качественных складских площадей на рынке, по состоянию на конец 2015 года, оценивается в 172 000 кв.м, что на 3% ниже показателя 2014.

Ключевые объекты, введенные в эксплуатацию в 2015 году

Спрос на склады в Санкт-Петербурге

Общий объем сделок, заключенных в течение 2015 года, составил более 240 000 кв. м. Наряду с некоторым снижением числа сделок наблюдается сокращение средней арендуемой складской площади: показатель 2015 года оценивается в 6 600 кв. м, что на 13% ниже уровня 2014. Вместе с тем средняя арендованная площадь в объектах класса «А» в 2015 году превысила уровень 2014 года. и достигла 8 500 кв. м. Спрос со стороны небольших предприятий ориентирован на склады класса «В», и мы видим, что в этом сегменте сохраняется тенденция роста популярности помещений площадью до 2 000 кв. м.

Распределение сделок по площадям

Объем чистого поглощения на рынке качественных складских объектов в 2015 году составил 188 000 кв. м, что ниже рекордного уровня 2014 года, однако существенно превышает показатели 2013-2014 годов.

Анализ заявок, поступивших в компанию Knight Frank в 2015 году, показывает, что основной спрос на аренду помещений производственного назначения формировали уже функционирующие компании, главным мотивом поиска которых являлось качественное улучшение условий размещения. В подавляющем числе запросов ставилась задача найти более удобную по местоположению площадку либо преследовалась цель расширения занимаемой площади. В структуре запросов около половины потенциальных арендаторов рассчитывали разместиться на площади до 700 кв. м: в этом диапазоне заметно некоторое преобладание компаний торгового профиля, и часто помещения подыскивались для организации небольшого склада. Компании, связанные с производством или переработкой материалов, чаще ориентировались на более просторные помещения (до 2 000 кв. м).

Доля площадей, арендованных компаниями сферы розничной торговли и дистрибуции, приблизилась к 70%. Сохраняется тенденция увеличения активности производственных компаний в сегменте аренды складских площадей. В то же время известны сделки по покупке промышленных комплексов. Так, в 2015 году завершилась сделка по продаже производственной площадки автобусного завода Scania.

Распределение сделок по профилю арендатора

В течение года в индустриальных парках, расположенных вблизи Санкт-Петербурга, было заключено несколько сделок по продаже земельных участков общей площадью более 30 га. Несмотря на падение спроса на землю в индустриальных парках, особенно со стороны иностранных инвесторов, 2015 год показал результат, сопоставимый с суммарным показателем 2009-2011 годов. Большая часть компаний, заключивших сделки в индустриальных парках в 2015 году, планирует возведение складских объектов, в том числе низкотемпературных складов.

Распределение сделок в индустриальных парках

Коммерческие условия на аренду склада в Петербурге

На конец 2015 года средневзвешенная ставка аренды в объектах класса «А» составила 500 руб./кв. м/мес., в классе «В» – 370 руб./кв. м/мес. Рублевые ставки на рынке номинируются по системе «все включено». Отмечено снижение ставки в ранее экспонируемых объектах, испытывающих сложности с заполнением. Новые завершенные объекты выходили на рынок с уровнем ставок, сопоставимым с показателем по существующим объектам. В целом арендные ставки возвращаются к уровню 2011 года при сопоставимых с этим же периодом объемах предложения на рынке качественных складских объектов.

Динамика заявляемых ставок аренды

Арендные ставки по рынку помещений производственного назначения, расположенных в черте города, преимущественно варьируются в диапазоне 200–400 руб./кв.м/мес. (включая НД С и КУ).

Прогноз развития складского рынка Санкт-Петербурга

Значительная часть крупных складских и производственно-складских комплексов введена в эксплуатацию в 2015 году, однако ряд объектов пока находится на активной или завершающей стадии строительства. По умеренно консервативному сценарию, предполагающему достраивание тех объектов, которые преодолели начальную стадию строительства, в 2015 году показатель ввода составит порядка 190 000-200 000 кв. м. Причем площадь помещений, предназначенных для сдачи в аренду, составит не более 50% от ожидаемого показателя ввода.

Привлекательные для арендаторов текущие коммерческие условия на рынке аренды будут способствовать поддержанию спроса на уровне 30 000-40 000 кв. м в квартал. Таким образом, свободные на начало года площади могут быть поглощены к концу года.

В сегменте объектов производственного назначения наибольшим спросом будут пользоваться помещения в черте города площадью 1 000-2 000 кв. м по ставкам 300-400 руб./кв. м/мес. (включая НДС и КУ). С учетом падения индекса промышленного производства в Санкт-Петербурге, зафиксированного в 2015 году, потенциал для роста ставок в перспективе 2016 ограничен.

Крупнейшие объекты индустриального сегмента (от 10 000 кв. м), заявленные к вводу в 2016 году

Обзор подготовлен компанией Knight Frank