Краткий обзор рынка складов за I квартал 2013 года

Объем нового строительства качественных складских площадей продолжает увеличиваться. В I квартале 2013 г. было введено в эксплуатацию порядка 137 тыс. м2 – на 30% больше, чем за аналогичный период 2012 г. 

Спрос сохраняется на высоком уровне и по-прежнему превышает предложение. За первые 3 месяца на рынке московского региона было арендовано и куплено около 200 тыс. м2 складских площадей. 

На рынке сохраняется дефицит готовых площадей (доля вакантных площадей сохраняется на уровне 1,5–2%), который отчасти компенсируется предложением помещений в строящихся объектах. 

Почти половина новых качественных складских площадей, запланированных к вводу в эксплуатацию в 2013 г., уже арендовано по предварительным договорам или приобретено конечными пользователями. 

Дисбаланс между спросом и предложением оказывает давление на ставки аренды, однако средний диапазон сохраняется на уровне $135–$140 за кв.м в год.

Первые месяцы 2013 г. были традиционно спокойными для рынка складской недвижимости в части заключения сделок по аренде и покупке складских площадей. Однако объем поглощения по итогам I квартала оказался выше прошлогоднего показателя, что позволяет говорить о сохранении высокой активности на рынке. 

Растет объем нового строительства, что несколько уменьшает острый дефицит готовых складских площадей, возникший около года назад. 

Наблюдается также рост арендных ставок в московском регионе, при этом впервые за посткризисный период отмечается неравномерное изменение показателя в зависимости от удаления от города. В районе первой бетонной дороги (А107) девелоперы предлагают помещения по ставкам, находящимся в диапазоне $135–$140 за кв.м в год, в то время как на площади в проектах, расположенных на удалении 5–10 км от МКАД, ставки достигают $150 за кв.м в год, – и эти склады также успешно находят своего арендатора.

Предложение складской недвижимости

На конец I квартала 2013 г. общий объем предложения качественных складских площадей составил порядка 7316 тыс. кв.м. За первые 3 месяца предложение пополнилось 137 тыс. кв.м складских площадей класса А. Это почти на 30% больше, чем в аналогичном периоде прошлого года. На рынке московского региона сохраняется тенденция строительства складских площадей на южном направлении. Так, на юго-запад и юго-восток московского региона в I квартале 2013г. пришлось более 70% от общего объема ввода.

Предвидя возможную будущую конкуренцию в борьбе за арендатора, собственники объектов, находящихся в настоящее время на стадии строительства и проектирования, внедряют новые технологические решения для обеспечения дополнительной эффективности (например, энергоэффективность) и безопасности зданий. Объекты класса В практически не строятся, кроме тех, что предназначены для собственного использования, или производственных помещений, когда соответствие классу А не требуется.

Доля вакантных площадей в классе А уже в течение 1,5 лет (с середины 2011 г.) сохраняется на крайне низком уровне. По итогам I квартала она составила примерно 1,5%. В ближайшее время, вероятнее всего, произойдет изменение этого показателя ввиду наличия существенного количества возводимых объектов. Однако значительного увеличения мы не ожидаем: около половины площадей, планируемых к вводу в эксплуатацию в II–IV кварталах 2013 г., уже сняты с рынка.

Объем качественных складских площадей и уровень вакантных площадей

Спрос на склады

Общий объем сделок по итогам I квартала 2013 г. составил порядка 280000 кв.м. Из них около 200000 кв.м пришлось на московский регион, что на 35% больше этого показателя за аналогичный период 2012г. 

Что касается географического распределения, то наибольший объем поглощения пришелся на южное и юго-восточное направления – порядка 70%. На севере московского региона доля заключенных сделок составила около трети. В условиях дефицитного рынка, когда доля вакантных площадей не превышает 2%, спрос следует за доступным предложением и основной объем сделок сосредоточен в тех же направлениях, где ведется активное строительство. 

Средний размер сделки продолжил увеличиваться. В I квартале 2013г. он достиг уровня 12,7 тыс. кв.м в московском регионе – почти на 18% больше, чем в I квартале 2012г. 

В I квартале 2013года среди покупателей и арендаторов качественных складских площадей преобладали торговые операторы и дистрибьюторы: на их долю пришлось порядка половины объема поглощения качественных складских площадей по России. По сравнению с I кварталом 2012г. значительно вырос спрос со стороны производственных компаний: 13% против 4% за аналогичный период предыдущего года. За 3 месяца 2013г. логистическими операторами было заключено не-сколько сделок по аренде складских помещений общей площадью порядка 25 000 кв.м – это около 9% от общего объема поглощения. Операторы 3PL-услуг по-прежнему не торопятся со спекулятивным развитием.

Коммерческие условия аренды складов

К концу I квартала 2013г. запрашиваемые арендные ставки на рынке качественной складской недвижимости московского региона сохранились на прежнем уровне и составили $135–$140 за кв.м в год  для объектов класса А и $115–$117 за кв.м в год в год для объектов класса B (triple net). 

Отмечается дифференциация ставок аренды в зависимости от удаленности от МКАД: площади в складских комплексах, расположенных в 10-километровом радиусе, предлагаются по ставкам $140–$150 за кв.м в год, а аренда склада класса А на большем удалении от МКАД обойдется уже дешевле – $135–$140 за кв.м в год. 

Арендные ставки продолжают умеренный рост 

Стоит сказать о том, что в ряде случаев арендаторы готовы снимать склады по более высоким ставкам, если те расположены близко к границам города, однако не на всех направлениях: кроме удаленности оценивается пропускная способность трассы. Таким образом, начал появляться «А-Прайм» класс помещений, причем именно по уровню ставок аренды: функционально данные комплексы могут уступать в техническом оснащении современным объектам, строящимся крупнейшими девелоперами на большем удалении от МКАД (где для повышения эффективности и надежности складов используются технологические решения, соответствующие требованиям мировых стандартов, таких как FM Global, Breeam, Leed и пр.). 

Запрашиваемая цена продажи складских площадей с конца 2012г. не изменилась и в среднем для объектов класса А составляет $1200–1500 за кв.м. Ставка капитализации сохранилась прежней – в среднем 11%, а количество инвестиционных сделок остается на низком уровне (за I квартал 2013 г. не было совершено ни одной такой сделки).

Восстановление объемов нового строительства несколько снизит дефицит качественных площадей на рынке складской недвижимости Москвы

Эксперты ожидают, что до конца текущего года ввод в эксплуатацию составит порядка 900 000 кв.м качественных складских площадей, что 1,5 раза превышает показатель 2012г. Таким образом, на конец 2013г. общий объем предложения может составить более 8 млн кв.м. 

По предварительным данным, наибольшая доля объектов нового строительства придется на южные направления – почти 60%, тогда как новое предложение на северном направлении будет в 2 раза меньше – около 30%. Необходимо еще раз отметить, что часть площадей в строящихся объектах уже сдана в аренду по предварительным договорам, и ввод в эксплуатацию объектов, расположенных на указанных выше направлениях в данных пропорциях, не будет означать, например, большей доступности проектов на юге, чем на севере области. 

В 2013 г. мы ожидаем сохранения высокого уровня спроса на качественные складские площади на рынке московского региона – порядка 950 000 кв.м, однако на данном этапе сложно прогнозировать вероятность соотнесения спроса с рекордным уровнем 2012 г. 

В течение года возможен небольшой рост среднего для рынка уровня запрашиваемых арендных ставок примерно на 2–3% – до $137–143 за кв.м в год на складские помещения класса А в московском регионе.

Обзор подготовлен компанией Knight Frank