УЧАСТВУЙТЕ В ОПРОСАХ


Результаты опроса

Обзор рынка складов Москвы и Подмосковья, I полугодие 2012 г.

18.07.2012

 

Объемы сделок на рынке складской недвижимости Московского региона превышают показатели прошлого года. В ответ на возросший спрос на склады девелоперы активно выходят на рынок с новыми проектами. В I полугодии о новых планах заявили Griffin Partners, PGP Development, PNK Group, Radius Group и другие компании.

Текущий дефицит складских площадей, низкий уровень обеспеченности складами в Москве и в России в целом, а также возможность корректировать планы строительства в соответствии с текущим и ожидаемым спросом – эти факторы будут препятствовать значительному снижению стоимости аренды и покупки складской недвижимости.

Основные показатели рынка складской недвижимости Московского региона 

Основные показатели рынка складской недвижимости Московского региона


Предложение

За первое полугодие 2012 года в Московском регионе введено в эксплуатацию 310 тыс.кв.м складских площадей, все они относятся к классу А. Общее предложение складов класса А в Московском регионе превысило 5 млн. кв.м. В сегменте складов класса В, по оценкам, функционирует около 4,5 млн кв.м.

В III-IV кварталах 2012 г. согласно планам девелоперов может быть введено в эксплуатацию до 700 тыс.кв.м складских площадей. По нашим прогнозам, завершение ряда проектов будет перенесено на 2013 год, и фактически будет введено около 400 тыс. кв.м. Таким образом, прирост предложения по итогам всего 2012 года составит около 700 тыс.кв.м.

Динамика строительства складов в Московском регионе

Динамика строительства складов в Московском регионе

В 2012 году должна быть преодолена тенденция снижения темпов прироста предложения, связанная с сокращением объемов строительства в результате кризиса 2008 года. В настоящее время известно о планах строительства более 3,2 млн кв.м складов, которые могут быть построены в Московском регионе в 2012-2014 гг. в случае отсутствия глобальных экономических потрясений. Около 2,8 млн. запланированных площадей относится к классу А.

В случае реализации девелоперами своих планов, к 2015 году предложение складов класса А увеличится более, чем на 50%. Впрочем, темпы строительства могут быть скорректированы, если спрос арендаторов окажется недостаточным для поглощения всех запланированных объемов.

Динамика общего предложения складов класса А в Московском регионе 

Динамика общего предложения складов класса А в Московском регионе

Среди крупных заявленных складских комплексов – новые проекты PNK Group «ПНК Чехов II», (Симферопольское ш., в 2012 году планируется ввести 100 тыс.кв.м) и PNK-Север (Рогачевское ш., планируется вводить по 100-120 тыс. кв.м в год). Также заявлено строительство логистического парка «Радумля» в Солнечногорском районе МО (ввод первый 150 тыс.кв.м намечен на 2013 г.), логистического парка «Домодедово», реализуемого PGP Development на юге МО (первый 300 тыс.кв.м запланированы к вводу в 2013 г.), и др.

Наибольшее количество строящихся складских площадей сосредоточено на юге (1,7 млн кв.м или 52% от всего объема запланированных складов) и на севере (913 тыс.кв.м, 28%) Московского региона.

Структура строящихся складских площадей по направлениям (ввод в 2012-2014 гг.)

Структура строящихся складских площадей по направлениям (ввод в 2012-2014 гг.)

Половина строящихся площадей расположено на расстоянии 30-40 км от МКАД. На расстоянии менее 10 км от МКАД строится всего 150 тыс.кв.м (менее 5% запланированных площадей), что связано с дефицитом земельных участков и высокой стоимостью земли вблизи МКАД. На расстоянии более 40 км, строится около 200 тыс.кв.м – склады на таком удалении от Москвы пользуются меньшим спросом, поэтому здесь находится всего несколько новых строек.

Структура строящихся складских площадей по удаленности от МКАД (ввод в 2012-2014 гг.)

Структура строящихся складских площадей по удаленности от МКАД (ввод в 2012-2014 гг.)

 

Примеры крупных строящихся и заявленных к строительству складских комплексов 

Объект Шоссе, расстояние от МКАД, км Площадь, тыс. кв.м План ввода Девелопер
Логистический парк Домодедово Каширское, 30 300 000 2013 PGP Development
Южные Врата, II, III фазы Каширское, 30 251 000 2012 - 2013 Radius Group (ранее Giffels)
ПНК-Внуково Киевское, 20 232 000 2012 - 2013 PNK Group
ПНК-Чехов II Симферопольское, 49 113 000 2012 PNK Group
Инфрастрой Быково Новорязанское, 18 95 000 2012 - 2013 Инфрастрой Быково
Дмитров Дмитровское, 30 60 000 2012 Ghelamco
Raven Russia Климовск, III фаза Симферопольское, 21 45 000 2013 Raven Russia


Спрос

В I полугодии 2012 года объем сделок аренды и покупки складов по предварительным данным превысил 670 тыс.кв.м – на 22% больше показателя аналогичного периода 2011 года (550 тыс.кв.м).

По-прежнему значительная доля площадей поглощается в строящихся проектах на высокой стадии готовности.

К концу 2012 года активность арендаторов и покупателей может несколько снизиться в связи с валютными колебаниями, которые затрудняют принятие решений и увеличивают расхождение между ценовыми ожиданиями собственников и арендаторов/покупателей складских площадей.

Наблюдается тенденция увеличения доли приобретаемых складских площадей в общей структуре поглощения складов. В I полугодии 2012 года эта доля составила 14% (в 2008 г. было продано 6% из всех поглощенных – арендованных и купленных – складских площадей, в 2009 г. эта доля составила всего 3%).

Изменение количества купленных складских площадей

В абсолютном выражении объем приобретенных площадей увеличился с 51 тыс. кв.м в 2008 г. до 130 тыс.кв.м в 2011, т.е. в 2,5 раза. Данное изменение в структуре спроса отражает две тенденции, одна из которых – стремление ряда компаний одновременно выгодно вложить средства и зафиксировать затраты на хранение продукции, выкупив склад в собственность. Вторая укрепляющаяся тенденция – давно прогнозируемый рост сделок формата built-to-suit, который позволяет девелоперу прогнозировать спрос на строящиеся площади и наилучшим образом удовлетворять потребности пользователей складов. Стоит отметить, что в 2012 г. все крупные сделки купли-продажи современных складов были заключены в проекте PNK Внуково (Киевское ш., 20 км от МКАД).

Что касается структуры спроса по направлениям, то она отражает структуру существующего и планируемого предложения складских площадей, т.к. у арендаторов и покупателей нет большого выбора из-за дефицита предложения.

Так, наибольшее количество сделок в I полугодии было заключено на Юге Московского региона, за которым следуют прилегающие к нему направления – юго