Рынок складской недвижимости: обзор по итогам 2011 года

В 2011 году рынок складской недвижимости Московского региона демонстрировал уверенный рост спроса на складские площади. Как следствие наблюдался рост арендных ставок на складские площади и увеличение количества предварительных соглашений аренды в строящихся проектах.

Основные итоги рынка складской недвижимости в 2011 году

• минимальный с 2004 года объем нового строительства складов - 330 тыс. кв.м;
• на 2012 г. заявлен ввод более 1 млн кв.м складских площадей;
• объем сделок аренды и покупки складов конечными пользователями в 2011 г. превысил 1,1 млн кв.м и приблизился к рекордному 2007 г., когда было реализовано 1, 3 млн. кв.м;
• на 25% увеличился объем инвестиционных сделок;
• дефицит складских площадей: уровень вакантных площадей в складских комплексах класса А снизился с 4-5% до менее чем 1%, класса В – до 3-5%, в черте Москвы – приближается к нулю;
• в 2011 г. рынок складской недвижимости стал рынком арендодателя;
• к концу 2011 г. доля свободных площадей в складских комплексах, ожидаемых к вводу в I полугодии 2012 года, составила менее 40%;
• доля свободных площадей в складских комплексах, ожидаемых к вводу в первой половине 2012 года, составила менее 40%.

По данным S. A. Ricci, прирост предложения качественных складов в 2011г. составил 330 тыс. кв.м, что на 12% меньше, чем в 2010 г. (375 тыс. кв.м), и более, чем в два раза меньше показателя 2009 года (790 тыс. кв.м). Общее предложение складов класса А в Московском регионе к концу 2011 г. составило 4,85 млн кв.м. В сегменте складов класса В, по оценкам, функционирует около 4,5 млн кв.м. Согласно планам девелоперов в 2012 г. в Московском регионе может быть введено в эксплуатацию более 1 млн кв.м складских площадей.

Важной тенденцией 2011 года стало увеличение объема инвестиционных сделок. Сумма сделок покупки складских объектов в России в 2011 году превысила $790млн – на 25% больше, чем в 2010 году.

В течение 2011 года уровень вакантных площадей в складских комплексах класса А снизился с 4-5% до менее чем 1% в конце. В сегменте складов класса В свободно в целом по рынку около 3-5%, в черте Москвы доля вакантных площадей приближается к нулю.

В результате активного поглощения площадей в строящихся проектах на конец 2011 года доля свободных площадей в складских комплексах, ожидаемых к вводу в первой половине 2012 года, составила менее 40%. В ряде проектов на высокой стадии готовности уже практически нет свободных площадей. По данным S. A. Ricci, средняя ставка аренды склада класса А в 2011 году выросла с $115-120 до $135 за кв.м в год – более, чем на 15%. Заявляемые собственниками арендные ставки нередко превышают $140 за кв.м в год. Уровень ставок зависит от близости к МКАД, в черте Москвы собственники складов запрашивают $150 за кв.м и больше.

Ярко выраженный дефицит качественных складских площадей в Московском регионе не позволяет прогнозировать снижения арендных ставок даже в случае выхода на рынок всех заявленных на 2012 год складских проектов.

Объем сделок аренды и купли-продажи складских площадей конечными пользователями в Московском регионе по итогам 2011 года превысил 1,1 млн кв.м – рекордный показатель с начала кризиса 2008 года. Около 60% сделок – почти 700 тыс. кв.м – заключено с участием ведущих компаний-консультантов рынка складской недвижимости.

Из крупных инвестиционных сделок 2011 года можно отметить выкуп чешским фондом PPF совместно с гендиректором Giffels Management Russia Крисом ван Ритом и его партнерами индустриального парка «Южные ворота» (76,5 кв.м. складов и 88 Га земли). Американский фонд Hines Global REIT приобрел складской комплекс в Химках (75 тыс.кв. м) у AIG European Real Estate Partners. Компания Raven Russia выкупила доли группы «Эспро» в проектах «Кулон-Пулково» (Ленинградская обл., общая площадь – 36 тыс. кв.м) и «Восточный» (Ногинский р-н Московской обл., 121 тыс. кв.м).

Среди крупнейших введенных в 2011 г. объектов можно назвать новые фазы следующих складских комплексов:

• PNK-Внуково (введедно 85 тыс.кв.м, девелопер – PNK group);
• PNK-Чехов (40 тыс.кв.м, PNK group);
• Климовск (54 тыс.кв.м, Raven Russia)
• «Белая Дача Логопарк» (32 тыс. кв.м, «Белая Дача», Hines);
• «Крекшино» (20 тыс. кв.м, «РосЕвро-Девелопмент»);
• «Инфрастрой Быково» (34 тыс. кв.м, «Инфрастрой Быково»).

Активизация спроса на складские площади, наблюдаемая в 2010-2011 годах, привела к возрождению девелоперской деятельности в сегменте складов, результаты которой начнут проявляться в 2012 году. Ввод части запланированных на наступивший год проектов (заявлен ввод более 1 млн кв.м складских площадей) может быть перенесен на более поздний период. 

 
Среди арендаторов складской недвижимости преобладают российские компании: в 2011 г. на их долю пришлось около 73% поглощенных складских площадей. Крупнейшей сделкой 2011 года стала аренда 75 тыс. кв.м в логистическом парке Raven Russia Ногинск компанией X5 Retail Group, которой второй год подряд принадлежит рекорд по объему арендуемых складов (в 2010 г. ритейлер арендовал более 46 тыс. кв. м в PNK-Чехов – крупнейшая сделка года).

В течение 2011 года уровень вакантных площадей в функционирующих комплексах класса А снизился с 4-5% в начале года до менее чем 1% в конце. В сегменте складов класса В свободно в целом по рынку около 3-5%, в черте Москвы доля вакантных площадей приближается к нулю.

Значительная доля строящихся складских площадей уже нашла своих арендаторов. Таким образом, в случае сохранения спроса на качественные площади хотя бы на уровне 2010 года, ожидаемый прирост предложения не приведет к увеличению доли свободных площадей на рынке складов Московского региона к концу 2012 года.

Средняя ставка аренды склада класса А в 2011 году выросла с $115-120 до $135 за кв.м в год – более, чем на 15%. Заявляемые собственниками готовых и строящихся проектов арендные ставки нередко превышают $140 за кв.м в год.

Для складов класса B ставки аренды в среднем сопоставимы со стоимостью аренды в объектах класса А. Уровень ставок зависит от близости к МКАД, в черте Москвы собственники складов запрашивают $150 за кв.м и больше.

В 2011 году рынок контролировался арендодателями, которые окончательно отошли от практики уступок арендаторам, принятой в кризисном периоде 2008-2009: скидки потенциальным арендаторам практически не предоставлялись.

Обзор подготовлен специалистами компании S. A. Ricci