Складской рынок Москвы и Подмосковья – предварительные итоги 2018 года

  
Аналитики консалтинговой компании S.A. Ricci подвели предварительные итоги года на складском рынке Московского региона. Эксперты отмечают снижение уровня вакантных складов в Москве и Московской области за счет вымывания с рынка наиболее интересных складских объектов, а также наметившееся формирование тренда покупки складских объектов «под себя», как альтернатива аренде. Но пока не ослабевает и тренд на формат built-to-suit (что характерно: запросы касаются объектов со стандартными характеристиками, но в требуемой локации).

Предложение на рынке складской недвижимости

Согласно данным экспертов S.A. Ricci, по предварительным итогам 2018 года, на территории Московского региона построено порядка 660 000 кв.м складских объектов. Большая часть данного объема уже полноценно введена в эксплуатацию, для остальных получены заключения о соответствии.

В 2018 году тренд снижения объемов нового предложения, который прослеживался в течение последних трех лет, был сломлен. Совокупная площадь новых складских комплексов превысила значение прошлого года на 45%.

Тем не менее, относительно 2014 года показатель объёмов нового предложения на складском рынке остается небольшим. Подобный результат стал возможен благодаря вводу в эксплуатацию ряда крупных проектов, которые были построены под конечного пользователя. Среди них можно выделить складские комплексы компаний «Утконос» (69 000 кв.м), «Детский мир» (62 000 кв.м), «Деловые линии» (52 000 кв.м). Одним из крупнейших проектов, построенных в 2018 году, станет распределительный центр компании «Ашан», заявленной площадью 138 000 кв.м. Также анонсировано скорое завершение строительства складского комплекса для IKEA в дер. Есипово, совокупным объемом 70 000 кв.м.

По итогам 2018 года общий объем складских площадей на рынке Московского региона достиг 12,6 млн кв.м.

Динамика прироста нового предложения складских площадей

По предварительным данным порядка 65% построенных в Московском регионе складских комплексов в течение 2018 года реализовывалось под конечного пользователя. Лишь треть всех объектов построилась спекулятивно.

Девелоперы ориентированы на строительство складских комплексов класса «А». В 2018 году лишь 2% было реализовано в более низком сегменте «В».

Наиболее интересным с точки зрения строительства остается южное направление, где было построено порядка 60% всего объема. Вторым по популярности стал север столичного региона – здесь разместилось чуть менее 20% нового предложения.

Примеры построенных в 2018 году крупных складских комплексов

Спрос на склады в Москве и Московской области

По предварительным данным, в 2018 году совокупный объем спроса на складские объекты в столичном регионе превысил 1,5 млн кв.м. В сравнении с данными прошлых лет, показатель является рекордным.

Основной объем сделок пришелся на аренду объектов – порядка 75% совокупной площади. Оставшиеся объекты были куплены.

По оценкам аналитиков S.A. Ricci достигнутый уровень показателя стал следствием нескольких факторов, в том числе и эффект отложенного спроса. Помимо общей активности арендаторов/покупателей и заключения крупных сделок со складской недвижимостью, многие компании, рассматривавшие возможность расширения в 2015-2017 годах, но побоявшиеся прибегнуть к нему, сделали это в 2018 году.

Основу спроса составили представители розничной торговли (48%, в том числе сегмент e-commerce – 6%). Компаниями из данного сегмента были подписаны наиболее крупные договоры аренды/покупки и строительства складских комплексов.

Средний размер сделки со складами для ритейлеров в 2018 году составил 21 600 кв.м, при среднерыночном показателе прошлых лет на уровне 12 000 кв.м.

Также достаточно активными в 2018 году стали производители и компании, занимающиеся дистрибуцией и логистикой. Они поглотили, по предварительным данным, 19%, 17% и 14% складских площадей соответственно.

Вакантность на складском рынке Москвы и Подмосковья

Небольшие объемы ввода складов и, напротив, высокий спрос (в частности востребованность готовых складских помещений) постепенно корректировали ставку вакансии на локальном рынке. В течение года она снизилась на треть. По предварительным данным, на конец 2018 года доля свободных к аренде площадей на складском рынке Московского региона составляет 5,9%.

Динамика уровня вакантных складских площадей

Ставки аренды на складские площади в столичном регионе

На конец 2018 года ставки аренды на качественные складские комплексы классов «A» и «B» в Московском регионе впервые с 2017 года показали небольшой рост. По предварительным данным, они достигли величины 4050 руб. за кв.м в год и 3750 руб. за кв.м в год для складов классов «А» и «В» соответственно. Кроме того, эксперты отмечают на складском рынке всё реже встречающееся число случаев демпинга и снижения базовой ставки аренды путем торга с собственником.

Динамика рынка складов приобретает положительный характер. Собственники помещений прибегают к осторожной коррекции стоимости аренды. Однако на рынке экспонируется большой объем складских помещений, бывших в эксплуатации, а часть из них расположена в менее востребованных спросом локациях. Соответственно, ставки на такие складские объекты не могут быть выше рыночного уровня и сдерживают и без того небольшой рост ставок.

Динамика средней запрашиваемой ставки аренды на склады

Прогноз тенденций складского рынка на 2019 год

Эксперты S.A. Ricci отмечают, что объем спроса на складские площади в 2019 году имеет все предпосылки остаться на высоком уровне – свыше 1 млн кв.м.

Как отмечает Дмитрий Герастовский, директор департамента складской и индустриальной недвижимости S.A. Ricci, драйвером рынка складов продолжат выступать розничные компании и сегмент интернет-торговли, во всех его проявлениях – от развития данного направления у традиционных ритейлеров, до фулфилмент операторов. Также высокую активность продолжат проявлять логистические компании. Темп прироста нового предложения складских площадей сохранится в 2019 году на текущем уровне. При этом, основу появившихся складских комплексов будут составлять объекты, построенные под конечного пользователя. Спекулятивная активность девелоперов будет умеренной.

С учетом данного прогноза, эксперты S.A. Ricci ожидают корректировок размера свободных складов на рынке столичного региона. Наиболее вероятно, показатель достигнет величины 5,3-5,5%. Глубокого падения, как это было в 2018 году аналитики S.A. Ricci не ожидают, так как снижение вакансии в одних объектах будет нивелировано освобождением крупных складских блоков после ухода с объектов компаний, построивших складской комплекс для собственных нужд.

Обзор подготовлен компанией S.A. Ricci