УЧАСТВУЙТЕ В ОПРОСАХ

Рынок складской недвижимости Москвы – обзор, I полугодие 2017 года

15.09.2017

Аналитики компании Knight Frank оценили ситуацию на складском рынке Москвы, обозначили ключевые тенденции в I полугодии 2017 года, а также озвучили прогнозы развития рынка складской недвижимости столицы.

Основные показатели складского рынка Москвы

Показатель Класс «А» Класс «В»
  Объем качественного предложения (тыс.кв.м), 12801
в том числе (тыс.кв.м): 10850 1951
  Введено в эксплуатацию в I полугодии 2017 года (тыс.кв.м), 135,5
в том числе спекулятивные комплексы (тыс.кв.м): 56
  Объем сделок в I полугодии 2017 года (тыс.кв.м) 608,3
  Доля вакантных площадей (%) 11,7
  Заявляемые арендные ставки* (руб./кв.м/год) 3000-4500 2000-3500
  Операционные расходы (руб./кв.м/год) 1000-1200 700-900

* Здесь и далее: triple net – без учета НДС, операционных расходов и коммунальных платежей.

«Рынок складской недвижимости демонстрирует робкие признаки восстановления спроса на качественные складские площади. Стагнация экономики в России воспринимается, скорее, положительно и побуждает многих игроков рынка действовать активней для реализации своих складских потребностей, что приводит к медленному сокращению доли вакантных площадей, – рассказывает Максим Загоруйко, Директор департамента индустриальной, складской недвижимости, земли Knight Frank, Россия и СНГ. – Если тенденция сохранится, то к концу года могут незначительно увеличиться ставки аренды в ликвидных складских комплексах, имеющих наиболее выгодное местоположение недалеко от МКАД. Кроме того, индикативной тенденцией для рынка является возросшее количество сделок по приобретению складских площадей конечными пользователями.

В целом количество запросов на аренду и приобретение значительно превосходит показатели аналогичного периода прошлого года и, по нашим прогнозам, в 2017 году рынок останется на уровне прошлых лет по объему сделок – 1 млн кв.м. Многие девелоперы, видя возросшую активность со стороны потенциальных потребителей, начали активно размораживать свои проекты. К примеру, «Логистикс Партнес», «ПНК Групп», «Логопарк Девелопмент» и «Инфрастрой Быково» начали строительство спекулятивных объектов».

Динамика основных показателей складского рынка Московского региона

Предложение на рынке складской недвижимости столицы

В I полугодии 2017 года сохранилась тенденция к снижению объемов нового строительства в Московском регионе, которая началась в 2015 году. За первые шесть месяцев текущего года введено в эксплуатацию 135 500 кв.м, что почти в 2 раза меньше объемов нового ввода по итогам I полугодия 2016 года (245 000 кв.м). Совокупный объем предложения качественных складских площадей по итогам I полугодия в Московском регионе составил 12,8 млн кв.м.

Общий объем ввода в эксплуатацию новых качественных складских объектов в Московском регионе по итогам года ожидается на уровне 400 000 – 450 000 кв.м.

Основной объем (около 60%) качественных складских площадей, введенных в эксплуатацию за 6 месяцев, располагается на севере Московского региона. Остальные объекты находятся на востоке и юго-западе Московского региона.

При сложившейся в стране общеэкономической ситуации, а также с учетом текущей конъюнктуры складского рынка девелоперы не рискуют строить спекулятивные объекты. Поэтому за I полугодие 2017 года был введен только один таковой. Остальные складские площади были построены по схеме built-to-suit.

Объекты класса «А» продолжают быть наиболее ликвидными на рынке, поэтому все введенные за первые шесть месяцев 2017 года относятся к складским комплексам класса «А».

Показатель доли вакантных площадей во II квартале 2017 года незначительно (на 0,3 п. п.) снизился по сравнению с I кварталом 2017 и достиг значения 11,7%. В силу значительного прироста свободных площадей на рынке качественной складской недвижимости Московского региона, который произошел в начале 2017 года, доля вакантных площадей по итогам I полугодия 2017 года на 2,4 п. п. выше аналогичного показателя по итогам 2016.

Спрос на складском рынке Москвы

По итогам I полугодия на российском рынке было куплено и арендовано 608 300 кв.м качественных складских площадей, что на 10% выше аналогичного показателя прошлого года. Доля Московского региона снизилась на 16 п. п. – до 59% от всего объема сделок по России, что в абсолютном значении составляет 356 000 кв.м. Снижение доли Московского региона объясняется ростом объема сделок в других регионах России, который по итогам I полугодия составил 184 000 кв.м (30% от всего объема сделок).

Распределение объема сделок по аренде и покупке складских площадей в зависимости от региона

В I полугодии 2017 года продолжилась тенденция по снижению доли операторов розничной торговли в общем объеме сделок, и теперь она составляет 40%. При этом они продолжают удерживать лидирующие позиции среди арендаторов и покупателей складских площадей. Снижение доли операторов розничной торговли в общем объеме сделок произошло преимущественно за счет увеличения доли компаний-дистрибьюторов и небольшого роста доли производственных компаний.

 Распределение объема сделок по аренде и покупке складских площадей в Московском регионе по профилю арендатора

Средний размер сделки в I полугодии в Московском регионе составил 13 200 кв.м, что на 1 500 кв.м меньше аналогичного значения 2016 года, которое было рекордным для I полугодия за всю историю рынка.

Традиционно наибольший объем сделок приходится на север и юг Московского региона, где по итогам I полугодия 2017 года совокупно было заключено 46% всех сделок, что связано с большим объемом предложения на данных направлениях и развитой транспортной инфраструктурой. По сравнению с I полугодием 2016 года с 6% до 19% выросла доля сделок на востоке региона. Этот рост обеспечили несколько крупных сделок, которые произошли здесь за отчетный период. Однако говорить о том, что спрос смещается на восток Московского региона нельзя.

Распределение объема сделок по аренде и покупке складских площадей по направлениям Московского региона

Доля сделок по покупке складских объектов конечными пользователями продолжает оставаться на низком уровне: по итогам I полугодия – около 7% в общем объеме сделок. Стоит отметить, что в аналогичном периоде прошлого года доля сделок по покупке составляла всего 2,5%.

Коммерческие условия аренды складов в Московском регионе

Средняя заявляемая ставка аренды на складские помещения класса «А» по итогам I полугодия 2017 года снизилась на 7,5% по сравнению с I полугодием 2016 и достигла значения 3 700 руб./кв.м/год (triple net – без учета НДС , операционных расходов и коммунальных платежей). В классе «В» средняя заявляемая ставка аренды за 12 прошедших месяцев не изменилась и составила 3 000 руб./кв.м/год.

Существенное влияние на динамику ставок аренды оказывают 1,5 млн кв.м вакантных площадей, не позволяя ставкам расти. Для привлечения арендаторов собственники объектов вынуждены заключать договора аренды на 5-7 лет с возможностью досрочного расторжения по истечении 3-4 лет. Помимо условий по досрочному расторжению договоров девелоперы проявляют гибкость и в отношении других коммерческих условий: это увеличение арендных каникул, рассрочка платежей по договору.

Заявляемые ставки аренды и распределение свободных площадей класса «А»
по направлениям Московского региона

Динамика средних заявляемых ставок аренды на складские площади в Московском регионе
в рублевом выражении

Прогноз развития складского рынка столицы

Эксперты Knight Frank ожидают, что совокупный объем введенных в эксплуатацию складских площадей на рынке Московского региона до конца года может составить порядка 400 000 кв.м. Значительный объем вакантных площадей и низкие ставки аренды делают девелопмент экономически нецелесообразным, что приводит к откладыванию реализации новых проектов.

Объем сделок в Московском регионе по итогам 2017 года составит около 1 млн кв.м, что соответствует уровню 2016 года, предполагают в Knight Frank. Операторы розничной торговли, которые были локомотивом спроса в Московском регионе в 2014-2016 годах, завершили оптимизацию своих складских мощностей в Москве и сейчас активно развивают складские площади в регионах, однако при этом возросла активность компаний из других секторов (производство, дистрибьюция), что и позволяет поддерживать спрос на рынке на сопоставимом с прошлыми годами уровне.

По мнению специалистов Knight Frank, низкий объем ввода новых объектов и сохраняющийся спрос на качественную складскую недвижимость в Московском регионе позволят доле вакантных площадей снизиться до 11% к концу 2017 года. Объекты, которые будут введены до конца 2017 года, не окажут значительного влияния на рост вакантных площадей, так как большая часть из них строится по схеме built-to-suit.

Несмотря на то, что запрашиваемые ставки аренды достигли минимальных значений, большой объем вакантных площадей по-прежнему оказывает сильное влияние на показатель, что, по прогнозам Knight Frank, может привести к небольшому, на 3-5%, их снижению до конца 2017 года.

Ключевые показатели рынка складской недвижимости Московского региона

Показатель 2013 2014 2015 2016 2017П
  Объем качественного предложения на конец
  периода (тыс. кв.м)
9 603 11 240 11 957 12 666 13 066
  Введено в эксплуатацию (тыс. кв.м) 763 1 637 717 709 400
  Объем сделок (тыс. кв.м) 1 280 911 1 231 1 099 1 000
  Доля вакантных площадей (%) 1,90% 9,20% 9,40% 9,30% 10%
  Средняя заявляемая ставка аренды*
  на складские комплексы класса «А»
  (руб./кв.м/год)
4 700 4 500 4 300 4 000 3 700


* Рублевые ставки аренды рассчитаны исходя из среднегодового курса доллара за рассматриваемый период

Обзор подготовлен экспертами Knight Frank

Материалы по теме

Краткий обзор рынка street-retail помещений в Москве за I полугодие 2017 года

Краткий обзор рынка street-retail помещений в Москве за I полугодие 2017 года
14.09.2017 Торговые В первом полугодии было арендовано 19 000 кв.м. Общий объем площадей объектов street-retail на центральных торговых коридорах – 665 000 кв.м Подробнее

Онлайн-ритейлеры увеличили объем поглощаемых площадей на складском рынке Москвы

Онлайн-ритейлеры увеличили объем поглощаемых площадей на складском рынке Москвы
14.09.2017 Консультанты, управляющие В I-III квартале 2017 года объем сделок игроков сегмента e-commerce на складском рынке составил 263 100 кв.м, что в 47 раз больше, чем за весь 2016 год Подробнее

Обзор офисной недвижимости Москвы за I полугодие 2017 года

Обзор офисной недвижимости Москвы за I полугодие 2017 года
08.09.2017 Офисы Объем сделок аренды и покупки офисов за I полугодие 2017 года достиг 402 000 кв.м, что сопоставимо с результатом I полугодия 2016 года Подробнее

Рынок складской недвижимости уже не станет прежним, как бы этого ни хотелось отдельным его игрокам

Рынок складской недвижимости уже не станет прежним, как бы этого ни хотелось отдельным его игрокам
30.08.2017 Девелоперы, строители О тенденциях рынка, о том какие склады наиболее востребованы и кто является основным покупателем объектов, интервью с директором департамента промышленной недвижимости PNK Group Калиным Антоном Подробнее

На складском рынке России образовался дефицит складских площадей

На складском рынке России образовался дефицит складских площадей
18.08.2017 Консультанты, управляющие В первом полугодии 2017 года в регионах России был введен минимальный объем новых складских помещений за последние несколько лет Подробнее

Обзор рынка коммерческой недвижимости по итогам I квартала 2017 года

Обзор рынка коммерческой недвижимости по итогам I квартала 2017 года
02.06.2017 Другие обзоры Рынок коммерческой недвижимости стабилизируется, однако между ожиданиями продавцов и покупателей недвижимости по-прежнему сохраняется разрыв Подробнее

Обзор рынка складской недвижимости класса С (B-) в Москве

Обзор рынка складской недвижимости класса С (B-) в Москве
23.08.2019 Склады Компания Swiss Appraisal представила исследование столичного рынка складкой недвижимости по итогам I полугодия 2019 года Подробнее

Складская недвижимость Москвы и Подмосковья в I полугодии 2019 года

Обзор рынка складов Москвы и Подмосковья - I половина 2019 года
06.08.2019 Склады В перспективе ближайших шести месяцев средняя ставка может вернуться к уровню 2016 года, превысив отметку в 4000 рублей за кв. м (triple net) Подробнее

Популярное

Обзор коммерческой недвижимости Москвы
Обзор по итогам I половины 2019 года различных сегментов рынка коммерческой недвижимости
Аналитики международной консалтинговой компании Knight Frank исследовали рынки офисной, торговой и складской недвижимости, а также объем инвестиций в коммерческую недвижимость Москвы
подождите ...
HotLog