УЧАСТВУЙТЕ В ОПРОСАХ

Обзор офисного рынка Москвы по итогам 2016 года

02.02.2017

Эксперты компании CBRE оценили ситуацию во всех сегментах рынка офисной недвижимости России и подвели итоги 2016 года.

Начиная со второй половины 2016 года выросла доля новых рыночных сделок.

Низкие объемы ввода и увеличивающаяся, начиная с III квартала, активность арендаторов и покупателей офисной недвижимости привела к процессу вымывания качественных активов, особенно ощутимого в предложении крупных по размеру помещений.

Общий объем заключенных сделок, новое строительство и доля свободных площадей

Востребованный размер офисного помещения в 2016 году *

    * % от количества заключенных сделок новой аренды и продажи

Арендные ставки в бизнес-центрах Москвы остаются преимущественно в рублевой зоне после масштабного перехода от номинирования в долларах в конце 2014 – начале 2015 годов.

Девелоперы по-прежнему прибегают к переносу сроков ввода в эксплуатацию бизнес-центров, строительство которых находится в завершающей стадии, ожидая подтвержденного интереса со стороны клиентов.

Предложение на офисном рынке Москвы

Объем нового строительства в 2016 году показал рекордно низкое значение. По итогам года в эксплуатацию было введено только 317 300 кв. м новых офисных площадей. Такое значение в 2,3 раза уступает показателю 2015 года (721 500 кв. м) и является минимальным показателем более чем за 10 лет.

Новое строительство по зонам Москвы

Низкая девелоперская активность проявляется как в отсутствии новых крупных офисных проектов, так и в переносе сроков ввода многих бизнес-центров, запланированных на 2016 год. Данная тенденция существенно отразилась в сегменте класса «А», объем нового строительства в котором составил 70 500 кв. м, что более чем в 4 раза ниже значения 2015 года.

В классе «А» были введены в эксплуатацию 3 объекта, крупнейшим из которых стала первая очередь бизнес-парка G10 (30 300 кв. м).

В сегменте класса «В», на который пришлось 88% нового предложения, крупнейшими объектами стали МФК «ЦСКА» (40 900 кв. м), Nagatino i-Land – фаза II «Декарт» (28 100 кв. м), «Даниловская Мануфактура» – корпус «Мещерин» (25 800 кв. м) и БЦ «Отрадный» – фаза II (25 300 кв. м).

Новое строительство по классам (млн. кв. м)

Спрос на офисы в столице

В 2016 году наблюдался рост спроса на офисную недвижимость, в результате которого объем сделок новой аренды и продажи достиг докризисного уровня 2013 года и составил 1,06 млн кв. м. Такой показатель на 22% превосходит значение предыдущего года, и на 44% больше значения в 2014 году.

В 2016 году сократился объем сделок по продлению и пересмотру коммерческих условий, пик которых пришелся на 2015 год. Их доля в общем объеме транзакций снизилась с 39% в 2015 до 27%, что все еще выше докризисного уровня.

Структура сделок на офисном рынке Москвы

Крупные сделки по переходу прав собственности двух бизнес-центров (Башня «Евразия» и «Президент Плаза») во многом определили характер спроса первой половины года. Преимущественно за счет них объем сделок по продаже офисных площадей в структуре спроса увеличился с 25% в 2015 году до 36% в 2016 году.

Начиная с III квартала на рынке наблюдалось увеличение рыночных сделок. Объем сделок новой аренды и продажи во второй половине года показал сопоставимые с началом года значения, но изменился структурно. В июле-декабре 2016 года доминировали сделки по аренде офисных помещений, доля которых по итогам года составила 64%.

Объем купленных и арендованных офисных помещений класса «А» в 2016 году увеличился в 1,5 раза по сравнению с 2015 годом и составил 568 000 кв. м. Доля класса «А» в структуре новых сделок увеличилась на 10 п.п. до 54%. Спрос на помещения класса «В» в абсолютных значениях не изменился по сравнению с прошлым годом, тогда как его доля в структуре сделок снизилась до 46%.

Распределение новых сделок по классам

В территориальном распределении новых сделок наиболее значительно выросла доля ЦДР (275 000 кв. м), на которую в 2016 году пришлось больше четверти арендованных и купленных помещений. Одними из крупнейших сделок стали аренда офисов компаниями Яндекс в БП «Аврора» и Samsung Electronics в «Новинском пассаже».

Распределение новых сделок по зонам Москвы

Активность иностранных компаний на рынке офисной недвижимости в 2016 году выросла. В структуре спроса на них пришлось 22% новых сделок, тогда как российские компании арендовали и купили 78% площадей.

В 2016 году наиболее активными были финансовые компании, доля которых увеличилась с 12% до 33% по сравнению с 2015 годом. Крупнейшие сделки были связаны с представителями банковской сферы. Существенную долю в структуре спроса сохранили сегменты ИТ и телекома и потребительских товаров, на которые пришлось 11% и 10% соответственно.

Структура новых сделок по секторам в 2016 (внешний круг) и 2015 (внутренний круг) годах

Крупные сделки на рынке офисов Москвы в 2016 году

Компания Площадь (кв. м) Здание Адрес Класс
 Сбербанк 114700 «Президент Плаза» Кутузовский пр-т, д. 32 «A»
 ВТБ 93900 Башня «Евразия» Пресненская наб., д. 10, стр. 1 «A»
 Россельхозбанк 46700 «IQ-квартал» Пресненская наб., д. 10, стр. 2 «A»
 Вертолеты России 35000 Офисное здание на Большой Пионерской Большая Пионерская ул., д. 1/7 «A»
 Яндекс 10000 БП «Аврора» Садовническая ул., д. 82 «A»
 Русал 10000 «Парк Победы» Василисы Кожиной ул., д. 1 «B+»
 Samsung Electronics 10000 «Новинский Пассаж» Новинский б-р, д. 31 «A»
 Мираторг 8500 «Лотос» Одесская ул., д. 2 «A»
 Росэнергоатом 8500 «Порт Плаза» Проектируемый пр-д №4062, д. 6 «B+»

Вакансия на офисном рынке Москвы

Рекордно низкий объем ввода нового предложения оказал серьезное влияние на вакансию, которая уменьшилась на рынке в целом за счет существенного снижения показателя в классе «A». В результате, доля свободных площадей составила 15,9%, на 1,8 п.п. ниже уровня 2015 года.

Незначительный ввод нового предложения в классе «А» в совокупности с высоким спросом сократили вакансию в этом классе на 0,6 п.п. в IV квартале 2016 до 18,6%. В годовом сопоставлении показатель в классе «А» снизился на 7,4 п.п.

Доля свободных офисных площадей в классе «B» также существенно снизилась в IV квартале 2016 года, однако по итогам года практически достигла уровня конца 2015 года и составила 14,9%.

Доля свободных площадей по классам

Наиболее заметно вакансия сократилась в зоне между Садовым кольцом и ТТК – на 5,2 п.п. по сравнению с концом 2015 до 13,8%. Сильное снижение доли свободных площадей произошло в Москва-Сити, где за год этот показатель изменился с 29,4% до 16 %. В сравнение с вакансией конца 2014 года (42,4%) падение выглядит еще существеннее.

Доля свободных площадей по зонам Москвы

Коммерческие условия аренды офисов в Москве

В 2016 году значительно снизилось давление на ставки аренды со стороны волатильности на сырьевых и валютных рынках. Рубль на протяжении года постепенно укреплялся. Такая экономическая ситуация способствовала стабилизации арендных ставок на офисные помещения.

Наиболее качественные бизнес-центры класса «А Прайм» по-прежнему заявляют ставки аренды в долларах в диапазоне $800-900 за кв. м/год.

Долларовые договоры в 2016 году были заключены на 10% арендованных площадей. Подавляющее большинство собственников сохраняют номинирование ставки аренды в рублях.

Средний диапазон ставок изменялся не существенно и на конец 2016 года составил (без учета эксплуатационных расходов и НДС):

  • в бизнес-центрах, расположенных в Центральном деловом районе (ЦДР):
    • класс «А» – 26 000–35 000 руб.
    • класс «В» – 16 000–28 000 руб.
  • в бизнес-центрах, расположенных в зоне между ЦДР и ТТК:
    • класс «А» – 22 000–30 000 руб.
    • класс «В» – 14 000–25 000 руб.
  • в бизнес-центрах, расположенных за пределами ТТК:
    • класс «А» – 18 000–25 000 руб.
    • класс «В» – 13 000–23 000 руб.

Динамика средних запрашиваемых ставок аренды офисов в Москве по классам за кв. м/год (без учета эксплуатационных платежей и НДС)

Прогноз развития офисного рынка столицы в 2017 году

Прирост нового предложения, по прогнозам экспертов CBRE, в 2017 году хотя и превзойдет значение 2016 года, но сохранится на низком уровне. Ожидается, что объем введенных в эксплуатацию офисных площадей составит порядка 507 000 кв. м.

Почти 60% нового ввода придется на территорию внутри ТТК, где основной точкой роста станет субрынок Москва-Сити. Только на два бизнес-центра («IQ-квартал» и Башня «Федерация Восток»), запланированных к вводу в этом субрынке, придется 42% совокупного объема нового предложения в 2017 году.

В объеме нового предложения будут доминировать офисные площади класса «А», что обусловлено переносом сроков ввода по основным крупным бизнес-центрам этого сегмента с 2016 года на первую половину 2017 года. Доля класса «А» при условии реализации планов девелоперов достигнет рекордно высоких за последние годы 65%.

Объем новых сделок по аренде и продаже офисных помещений в 2017 году сохранится на уровне прошлого года и составит порядка 1,1 млн кв. м. При этом, ожидается усиление тенденции роста новых сделок, заключаемых на рыночных условиях, а также реализации спроса крупных структур.

Динамика арендных ставок в 2017 году будет находиться под влиянием экономических тенденций в стране. Номинирование запрашиваемых ставок аренды останется преимущественно в национальной валюте. При благоприятном сценарии развития экономической и геополитической ситуации и сохранении спроса мы ожидаем возможного увеличение уровня арендных ставок в рублевом выражении на 5-10% в этом году.

В 2017 году специалисты CBRE прогнозируют дальнейшее снижение вакансии на рынке. Доля свободных площадей в классе «A» в 2017 году может незначительно увеличиться до 19,1%, а в классе «B» уменьшится до 14%. Это связано с тем, что большая часть заявленных проектов, вводимых в эксплуатацию в 2017 году, приходится на бизнес-центры класса «A».

Обзор подготовлен специалистами компаниии CBRE

Материалы по теме

Краткий обзор рынка торговой недвижимости России: итоги 2016 года

Краткий обзор рынка торговой недвижимости России: итоги 2016 года
30.01.2017 Торговые По итогам 2016 года суммарное предложение качественных торговых площадей в России превысило 40 млн кв.м Подробнее

Обзор гостиничных рынков Москвы, Подмосковья и Санкт-Петербурга – итоги 2016 и прогноз на 2017 год

Обзор гостиничных рынков Москвы, Подмосковья и Санкт-Петербурга – итоги 2016 и прогноз на 2017 год
24.01.2017 Другие Прошедший год оказался невероятно успешным для отельеров двух российских столиц. Впервые с 2014 года можно говорить о начале восстановления операционных показателей в долларовом эквиваленте на рынке качественных отелей Подробнее

Предварительные итоги 2016 года на рынке складской недвижимости Московской области

Предварительные итоги 2016 года на рынке складской недвижимости Московской области
19.12.2016 Склады В 2016 году доля складов класса «А» в совокупном объеме нового предложения составила 96%, а класс «B» – 4 % (419 000 кв. м и 17 000 кв. м) Подробнее

Рынок коммерческой недвижимости РФ: итоги 2016 года и прогноз на 2017 год

Итоги 2016 года и прогноз на 2017 год на рынке недвижимости
09.12.2016 Другие Основные тенденции на рынках офисной, складской, торговой и гостиничной недвижимости Подробнее

Исследование офисного рынка Москвы по итогам 2017 года

Исследование офисного рынка Москвы по итогам 2017 года
16.02.2018 Офисы Благоприятными условиями «рынка арендатора» воспользовались крупные государственные банки и крупнейшие государственные корпорации - по итогам года 18% сделок с офисами пришлось на компании имеющие госучастие Подробнее

Итоги 2017 года на рынке офисной недвижимости Петербурга

Итоги 2017 года на рынке офисной недвижимости Петербурга
13.02.2018 Офисы Запрашиваемые ставки аренды на офисные площади демонстрируют стабильное повышение Подробнее

Популярное

Офисный рынок Москвы по итогам года
Исследование офисного рынка Москвы по итогам 2017 года
Благоприятными условиями «рынка арендатора» воспользовались крупные государственные банки и крупнейшие государственные корпорации - по итогам года 18% сделок с офисами пришлось на компании имеющие госучастие
подождите ...
HotLog