По расчетам S.A. Ricci/King Sturge объем арендованных и купленных площадей за первый квартал 2011 года составил 170 000 кв м.
Объем поглощения в первом квартале 2011 года превышает показатель аналогичного периода 2010 года на 16%.
Что касается активности компаний, распределенной по секторам экономики, по сравнению с 2010 годом тенденция остается прежней: спрос на качественные офисы класса А и В+ формируют прежде всего банки и другие финансовые структуры, сырьевые и промышленные компании, а также российские компании, аффилированные с государством, российские монополии и крупные международные компании.
Например, Ростелеком в настоящий момент ищет для покупки бизнес центр площадью до 70 000 кв м; Транснефть все еще не может определиться с выбором офиса более 40 000 кв м. Сбербанк России, Райффайзен Банк и Россельхозбанк также рассматривают офисные площади для приобретения.
Основные сделки первого квартала 2011г.
Тип сделки | Площадь | Объект / Адрес | Арендатор/Покупатель |
Покупка | ~16000 | Федерация,Башня Восток / ММДЦ, участок №13 | ВТБ |
Аренда | 15000 | Легенда Цветного / Цветной б-р, 2 стр. 1 | Групп М |
Аренда | 13500 | Офисный комплекс класса В / Павелецкая набережная, дом 8, стр. 1 | Гринатом |
Покупка | 8498 | БЦ Якиманка 40 / Москва, ул. Большая Якиманка, дом 40 | Уралвагонзавод |
Аренда | 7312 (здание целиком) | БЦ Прогресс / Садовническая ул. 79 | Российский Банк Развития |
Покупка | 6300 | БЦ Мясницкая Плаза / ул. Мясницкая, 48 | н/д |
Аренда | 6011 | Diamond Hall / Олимпийский пр-т, 12/16 | Кредит Европа Банк |
Аренда | 5875 (здание целиком) | Дом Парк Культуры / Зубовский б-р, 13 | Трансаэро |
Аренда | 5200 | Даниловская Мануфактура, Ряды Солдатенкова / Варшавское шоссе, дом 9 | ПрофМедиа |
Аренда | ~4000 | БЦ Чайка /ул. Новослободская, дом 41 | Нэо-Центр |
Аренда | 3500 | БЦ Pallau-NK / ул. Нижняя Красносельская д. 39, стр. 1 | группа компаний «О’Кей» |
Аренда | 3209 | 4-й Сетуньский пр-д., дом 10 | LG |
Покупка | 2505 | БЦ Пульман / ул. Мясницкая, дом 50/24 стр.1 | н/д |
Аренда | 1936 | БЦ Двинцев, блок С / ул. Двинцев, дом 12, стр. 1 | Nvidia |
Предложение
Таким образом, в качестве положительного тренда первого квартала можно отметить увеличение среднего размера сделки аренды/купли-продажи. Сделки аренды/купли-продажи объемом более 3000 кв.м. составили более 50% от общего объема поглощения. В первом квартале 2010 года метраж 72% всех сделок не превышал 2000 кв. м.
В первом квартале 2011 года в эксплуатацию было введено 98 499 кв. м офисных площадей класса, из них 69 900 кв. м офисных площадей класса А. Таким образом, общий сток качественных офисных площадей класса А, В+ и В- составил 10,9 млн. кв.м.
Основные объекты, введенные в эксплуатацию в первом квартале 2011г.:
Объект | Офисная площадь кв.м | Класс | Адрес |
БЦ Даимонд Холл | 37 000 | А | Олимпийский проспект, 12/16 |
БЦ Трио | 27 000 | А | ул. 8 Марта, 1 |
БЦ Юникон | 23 500 | В+ | ул. Плеханова, владение 4. |
БЦ Дом Парк Культуры | 5 900 | А | Зубовский б-р, 13 |
БЦ Новая Рига | 5 099 | В+ | Строгино |
Ставки аренды и эксппуатационные расходы
В первом квартале ставки продолжали расти. Такой тренд вызван возросшей активностью на рынке офисной недвижимости: уверенно растущий спрос на качественные офисные площади, особенно в районах Садового и Бульварного кольца, повысил ставки аренды в среднем на 6% для офисов класса А и В+ в этих зонах.
Основным фактором, вызывающим значительные колебания цены внутри одного класса является территориальное месторасположение объекта. Средние ставки на офисные площади класса А и В+ в зоне Садового и Бульварного кольца выше ставок в зоне ТТК от 28% до 40%.
Эксплуатационные расходы для офисных зданий класса А составляют в среднем 135 долл. США за кв. м в год. Для объектов класса В+ средняя ставка равна 125 долл. США за кв. м в год, для класса В- 100 долл. США за кв. м в год. В среднем ставка эксплуатационных расходов выросла на 5-7% по сравнению с четвертым кварталом 2010 года.
Средневзвешенные ставки аренды и уровень вакантных площадей для классов А, В+ и В-
Уровень вакантности
Средний уровень вакантных площадей для класса А зафиксирован на уровне 11% и 16% для зон Бульварного и Садового кольца и 19% и 15% для зон ТТК и МКАД соответственно.
Средний показатель вакантности для офисов класса В+ соответствует 7% в районе Бульварного и Садового Кольца и 10% и 18% в зонах ТТК и МКАД.
Показатель вакантности для объектов класса В- достигает 7% в зоне Бульварного и Садового кольца, 18% в зоне ТТК и 14% в районе МКАДа.
Мы ожидаем активное снижение данного показателя для офисов класса А и В+, находящихся не дальше Третьего транспортного кольца и стабильный объем предложения в отношении класса В-.
Обзор подготовлен компанией S.A.Ricci/ King Sturge