Рынок офисной недвижимости Москвы в III квартале 2013 г.

Рынок офисной недвижимости Москвы пока еще довольно молод и не насыщен по сравнению с рынками крупных городов Западной Европы. В 2007 г. мы наблюдали первый виток серьезного роста. Экономический спад 2008–2009 гг. привел не только к снижению объемов поглощения и ставок аренды, но и к постепенному формированию значительного объема отложенного спроса. В 2010–2011 гг. отложенный спрос активизировался и мы снова наблюдали рост рыночных показателей: ставки аренды на офисы класса А за этот период выросли почти на 30% – до 830 $/м2/год. Однако они не достигли докризисных значений, хотя на фоне посткризисного сокращения объемов нового строительства наблюдалась ситуация дефицита качественных объектов.

Сейчас, после резких скачков, рынок переходит в стабильное состояние и небольшая коррекция ставок в сторону снижения говорит о том, что ранее имел место некоторый «перегрев».

Офисный рынок Москвы продолжает свое качественное развитие: выходят новые интересные проекты, растет объем предложения «зеленых офисов», усиливаются тенденции децентрализации.

Основные выводы

• Всего с января по сентябрь в эксплуатацию было введено 586 тыс. м2 офисов классов А и В, что на 33% превышает показатель за аналогичный период прошлого года и является максимальным значением с 2010 г.
• За первые три квартала 2013 г. было арендовано и куплено около 500 тыс. м2 качественных офисных площадей.
• По сравнению с IV кварталом 2012 г. уровень свободных площадей в бизнес-центрах класса А вырос на 6 п. п. и составил 18,6%. В свою очередь, доля свободных площадей в офисах класса В по итогам III квартала 2013 г. достигла уровня 10,6%.
• Средневзвешенная запрашиваемая ставка аренды на офисы класса А за прошедшие месяцы 2013 г. снизилась на 3,9% и по итогам III квартала составила 800 $/ м2/год, а на офисы класса B не изменилась и составила 483 $/м2/год.

Предложение на рынке офисной недвижимости

По итогам III квартала 2013 г. совокупный объем предложения высококачественных офисных площадей превысил 13 млн м2 и составил 2,7 млн м2 – офисов класса А и 10,4 млн м2 – класса В.

Основные показатели рынка офисной недвижимости. Динамика

После рекордно низкого показателя ввода в эксплуатацию офисных площадей в 2012 г. сегодня на рынке мы наблюдаем ожидаемый рост объемов нового предложения качественных офисных площадей. Всего с января по сентябрь в эксплуатацию было введено 586 тыс. м2 офисов класса А и В, что на 33% превышает показатель за аналогичный период прошлого года и является максимальным значением с 2010 г. Почти 85% введенных в эксплуатацию за 9 месяцев качественных офисных площадей расположено за пределами Садового кольца, что свидетельствует о продолжающейся децентрализации офисного рынка Москвы. Однако до конца 2014 г. планируется завершение строительства нескольких офисных объектов внутри Садового кольца общей площадью порядка 150 тыс. м2.

Объем ввода площадей классов А и B

Ввод в эксплуатацию офисных объектов в I–III кварталах 2013 г. в децентрализованных деловых районах Москвы

Стоит отметить, что за I–III кварталы 2013 г. объем предложения офисных площадей, сертифицированных согласно международным экологическим стандартам, увеличился более чем на 100 тыс. м2, а в следующем году планируется ввод в эксплуатацию еще 75 тыс. м2 энергоэффективных офисов.

Ключевые офисные объекты, введенные в эксплуатацию в I–III кварталах 2013 г.

Спрос на рынке офисной недвижимости

С января по сентябрь 2013 г. было арендовано и куплено около 500 тыс. м2 качественных офисных площадей. По итогам I полугодия 2013 г. была отмечена невысокая активность арендаторов и покупателей на рынке офисной недвижимости, однако в III квартале 2013 г. произошло ожидаемое увеличение объемов спроса, связанное с явлением сезонности на рынке офисной недвижимости.

Доля вакантных площадей для офисных центров классов А и В в течение прошедших месяцев 2013 г. имела разнонаправленную динамику. По сравнению с IV кварталом 2012 г. уровень свободных площадей в бизнес-центрах класса А вырос на 6 п. п. и составил 18,6%. Такой рост вызван вводом в эксплуатацию нескольких офисных зданий большой площади на фоне стабильного спроса. Заключение предварительных договоров аренды офисных помещений до момента ввода зданий в эксплуатацию не является распространенной практикой на рынке, и пополнение общего объема предложения крупными объектами приводит к увеличению доли вакантных площадей.

Доля вакантных площадей для офисных центров классов А и В в течение прошедших месяцев 2013 г. имела разнонаправленную динамику

В свою очередь, доля свободных площадей в офисах класса В по итогам III квартала 2013 г. продемонстрировала наименьшее за последние 5 лет значение: с января по сентябрь 2013 г. показатель снизился на 3,9 п. п. и достиг на конец рассматриваемого периода уровня 10,6%.

Говоря о структуре спроса, хотелось бы отметить высокую активность компаний-представителей ТМТ-сектора*, доля которых уже третий год не опускается ниже 20%. С января по сентябрь компании, оперирующие в сфере высоких технологий, медиа и телекоммуникаций, арендовали и купили около 25% офисных площадей в общем объеме спроса. Доля организаций финансового сектора снизилась по сравнению с аналогичным периодом прошлого года и не превысила 10%, в то время как доля B2B сектора не изменилась. Также в текущем году мы наблюдали сокращение доли производственных организаций, а омпании, оперирующие в сфере добычи и поставок нефти и газа, увеличили свою активность по сравнению с 2012 г.

Наибольшую долю в объеме поглощения офисных площадей заняли компании ТМТ-сектора

Наибольшим спросом в первые три квартала 2013 г. пользовались офисные объекты, расположенные между Садовым и Третьим транспортным кольцом, где было арендовано и куплено 30% от общего объема поглощенных за рассматриваемый период офисных площадей. Самыми активными в части спроса на офисы в этом районе были компании IT и телекоммуникационной индустрии, а также предоставляющие B2B услуги. Доля площадей, арендованных и купленных в зданиях, расположенных внутри Садового кольца, сократилась: если в 2010–2012 гг. на такие объекты приходилось около 30% спроса, то за первые 9 месяцев 2013 г. только 17% арендованных и купленных офисов расположены в центральной части города.

За пределами ТТК (внутри МКАД) по итогам трех кварталов 2013 г. была арендована и куплена почти половина офисных площадей в общем объеме спроса.

Децентрализация на рынке московской недвижимости продолжается по двум основным причинам. Во-первых, предложения в зданиях, расположенных за пределами центра столицы, привлекают арендаторов более низкими ставками аренды. Второй причиной является сокращение объемов нового строительства в центральной части города согласно решению московской администрации. Таким образом, арендаторам офисной недвижимости предоставляется более широкий выбор крупных блоков (от 5 тыс. м2) за границами центра города.

Коммерческие условия

Диапазон запрашиваемых ставок аренды на качественные офисные помещения в Москве увеличился по сравнению с концом 2012 г. и по состоянию на конец III квартала 2013 г. составляет 400–1200 $/ м2/год для офисов класса А и 350–1000 $/ м2/год для офисов класса В.

Средневзвешенная запрашиваемая ставка аренды на офисы класса А за прошедшие месяцы 2013 г. снизилась на 3,9% и составила 800 $/м2/год на конец исследуемого периода. Корректировка показателя произошла в значительной степени за счет изменения структуры предложения офисных площадей, а именно с увеличением в общем объеме предложения класса А объектов, расположенных в удаленных районах города. Стоит отметить, что ставки аренды для сопоставимых по качеству бизнес-центров высокого класса, находящихся в пределах Бульварного кольца и расположенных в районах, прилегающих к МКАД, могут отличаться почти в три раза. Кроме того, в центральной части города в основном предлагаются к аренде небольшие блоки, ставки аренды на которые, как правило, выше.

Рынок офисов класса В находится в сбалансированном состоянии: объемы спроса соответствуют новому предложению. Средневзвешенная запрашиваемая ставка аренды не изменилась по сравнению с IV кварталом 2012 г. и составляет 483 $/м2/год.

Средняя ставка аренды на офисы класса А несколько снизилась за счет изменения структуры предложения. Ставка аренды на офисы класса B неизменна в течение последних 2-х лет

Прогноз

Мы ожидаем, что по итогам 2013 г. объем нового предложения качественных офисных площадей превысит показатель прошлого года на 30% и составит около 800 тыс. м2. Значительный объем введенных в эксплуатацию офисных площадей создает благоприятные условия для арендаторов: уровень вакантных площадей имеет тенденцию к росту, что будет способствовать снижению ставок аренды.

Согласно основному варианту прогноза Министерства экономического развития, мировую экономику в ближайшие несколько лет ждет позитивный сценарий развития, который подразумевает преодоление негативных трендов последних лет и ускорение роста экономики. Завершению рецессии, а также возвращению уверенности инвесторов и стабилизации финансовых рынков в европейских странах будут способствовать меры по укреплению интеграционных механизмов. Предполагается, что это приведет к тому, что с 2014 г. экономика еврозоны начнет увеличивать скорость восстановления.

Замедление роста российской экономики в наибольшей степени связано со снижением внешнего спроса и высоким уровнем неопределенности, вызванными спадом экономики еврозоны и бюджетным кризисом в США. Восстановление европейской экономики повысит уверенность глобальных инвестиционных компаний в отношении стран с развивающейся экономикой. Это, в свою очередь, должно отразиться на рынке офисной недвижимости Москвы, который является «зеркалом» экономической ситуации: чем выше степень уверенности компаний-арендаторов в собственном бизнесе, тем сильнее мотивация к расширению штата и улучшению условий работы. В перспективе 1–2 лет мы ожидаем восстановление спроса на офисные помещения в Москве, а также коррекции ставок аренды на офисы класса А до уровня 2011–2012 гг.

В случае сохранения текущей экономической ситуации арендаторы и покупатели офисных площадей будут стремиться к  сокращению издержек, что поддержит спрос на офисные площади класса B и укрепит тенденцию к увеличению ставки аренды в этом сегменте. В этом случае можно ожидать еще большего сокращения ставок аренды на объекты класса А.

Если ожидания основного варианта прогноза Министерства экономического развития не оправдаются, это может обусловить сохранение негативных тенденций текущей макроэкономической ситуации. В этом случае арендаторы и покупатели офисных площадей будут стремиться к сокращению издержек, что поддержит спрос на офисные площади класса B и укрепит тенденцию к увеличению ставки аренды в этом сегменте.

Обзор подготовлен компанией Knight Frank