Аналитический обзор офисного рынка Москвы за 2012 г.

По итогам 2012 года в Москве введено в эксплуатацию 632 тыс. кв.м офисных площадей, что практически сопоставимо с показателем прошлого года (686 тыс. кв.м).

Уровень вакантных площадей имеет незначительную тенденцию к снижению на 1-2,5 процентных пункта.

В течение 2012 г. ставки аренды на офисную недвижимость в среднем по рынку оставались стабильными, рост не превысил 5%. При этом основное повышение ставок пришлось лишь на отдельные качественные объекты А класса, расположенные преимущественно в ЦАО. 

Основные показатели рынка офисной недвижимости Москвы, по итогам 2012 г.

Предложение

Общий объем рынка качественной офисной недвижимости Москвы по итогам 2012 г. составляет 12,4 млн кв.м. Обеспеченность качественными офисными площадями превышает 1 000 кв.м на 1 000 жителей и составляет 1073 кв.м.

В 2012 г. было введено 632 тыс. кв.м офисных площадей, из которых 40% относятся к классу А (258 тыс. кв.м) и 60 % - класса В+/В- (374 тыс. кв.м).

Объём качественного предложения, класс А, В+,В-, тыс. кв.м

 
В 2013 году объем нового предложения будет держаться на уровне 2011-2012 гг. и составит порядка 600 тыс. кв.м.

Новые проекты офисной недвижимости Москвы, 2012-2013 гг.

Что касается географического распределения нового предложения, большая часть объектов по-прежнему вводится в ЦАО (29% от общего объема предложения). При этом, ввиду максимального ограничения строительства в центре города, доля нового предложения смещается в северном, западном, северо-западном и юго-западном направлении. Три объекта (БЦ «Кубик», БЦ «Красногорск Плаза» и 1 здание во 2-й очереди БП Riga Land) были введены за пределами МКАД (их совокупная офисная площадь 62 400 кв.м).

На рынке наблюдается процесс постепенной реконструкции старых особняков, которая будет продолжаться, несмотря на все сложности. К примеру, из крупных реконструкций этого года отметим следующие: особняк «Усадьба Всеволжских» и особняк «Пятницкая ул., 49 стр.2», см. таблицу 2.
В среднем по городу в течение 2012 года уровень вакантных площадей снижался и в качественных бизнес - центрах составил 11,5% (-3% по сравнению с концом 2011 года) в классе А, 10% (-1/1,5%)- в классе В+, 12,5% - в классе В- . 

 Уровень вакантных площадей

 
Среди основных тенденций 2012 выделим:

• Объемы ввода новых офисных площадей по-прежнему находятся на невысоком, по сравнению с докризисным периодом, уровне.
• Начиная со 2 полугодия 2012 г. на рынке увеличивается девелоперская активность. Так, общая площадь заявленных (в том числе «размороженных» и подвергшихся реконцепции проектов) во 2 полугодии 2012 г. проектов превысила 500 тыс. кв.м офисных площадей.
• Продолжается децентрализация рынка. Наиболее популярны и востребованы, как среди девелоперов, так и среди арендаторов, юго-западное, западное и северо-западное направление.

Спрос

Объем гросс-поглощения по итогам года превысил 1,1 млн. кв.м офисных площадей.

Структура спроса по востребованной площади остается стабильной на протяжении 2011 - 2012 гг. Средняя площадь по запросам арендаторов приближается к 500 кв.м. 

Структура спроса на офисные площади

 
Крупнейшая сделка года по аренде офисных площадей совершена «Евразийской экономической комиссией» в 4 кв. 2012 г., компания арендовала почти 24 тыс. кв.м офисных площадей в БЦ Vivaldi Plaza.  

Наиболее крупные сделки по аренде в БЦ, анонсированные в 2012 г.

 
Крупнейшие сделки по покупке офисных площадей были совершены банками, в первую очередь по причине консолидации бэк-офисов в одном месте.

Наиболее крупные сделки по покупке офисных площадей в БЦ, анонсированные в 2012 г.

 
Среди сохраняющихся тенденций предыдущих периодов следует выделить следующие:

• По-прежнему многие арендаторы ориентируются на офисы с выполненной отделкой, крупные компании рассматривают площади в состоянии Shell&Core.
• Отдельной тенденцией остается высокий спрос на покупку небольших офисных помещений/лофтов/апартаментов готовых или на этапе строительства в зоне между ТТК и МКАД.
• Сохраняется высокий спрос на площади внутри Садового кольца. Уровень вакантных площадей в этом сегменте практически сравнялся с докризисным и составляет не более 5%.

Среди знаковых инвестиционных сделок отметим компанию O1Properties, которая приобрела три объекта: БЦ «Лесная плаза» (50 000 кв.м), БЦ «Дукат 3» (33 000 кв.м) и БЦ «Серебряный Город» (46 тыс. кв.м).

AFI Development заключила соглашение о выкупе 50% доли в проекте «Аквамарин» (Озерковская наб.) у компании Super Passion Ltd (партнер проекта). Сумма сделки - $230 млн.

Также AFI Development намерена продать половину БЦ «Четыре ветра». Другую половину продает «Снегири Девелопмент». Стоимость сделки может составить $208 млн. Предполагаемым покупателем выступает компания Capricornus Investments Limited (по данным из открытых источников, принадлежит Роману Абрамовичу), сделка пока не закрыта. 

Финансовые условия

В течение 2012 г. ставки аренды на офисную недвижимость в среднем по рынку оставались стабильными, рост не превысил 5%. При этом основное повышение ставок пришлось лишь на некоторые качественные объекты А класса, расположенные преимущественно в ЦАО. В офисах класса В за пределами ТТК изменений за год не наблюдалось.

По итогам 2012 г. уровень арендных ставок в классе A в центральном деловом районе (ЦДР) составил $750 - $1 250 /кв.м в год (здесь и далее не включая НДС и операционные расходы). Ставки аренды на помещения класса B+ составляют $650 - $750/кв.м в год – в пределах ЦДР, $370 – 550/кв.м в год - вне делового центра города, класса В- – $250 - 400/кв.м. в год.

Размер операционных расходов для офисов класса А в среднем составляют $110-140/кв.м в год, в классе В+ - $80 - 115 кв.м в год, в классе В- – $60-85/кв.м в год.

Диапазоны цен продаж офисных помещений также остаются в целом стабильными (класс А – $7 500 - 15 000/кв.м, не включая НДС, в пределах ЦДР, $4 500-6 500/кв.м – вне делового центра города; класс В+ – $3 500- 7 500/кв.м; класс В- – $2 500-4 000/кв.м). 

Средневзвешенные ставки аренды, не включая операционные расходы и НДС, $/кв.м в год

 
В 2013 г. можно ожидать небольшого роста ставок в сегменте офисной недвижимости на 5-7%.

Рост арендных ставок внутри Садового кольца будет идти более быстрыми темпами, чем в целом по рынку. Повышение ставок в следующем году в этом районе может составить 10-15%.

Обзор подготовлен компанией GVA Sawyer