Обзор рынка офисной недвижимости Москвы – июль 2012 года

Общий объем рынка качественной офисной недвижимости Москвы по итогам 1 полугодия 2012 г. составил 11,8 млн кв.м. Во 2 кв. 2012 было введено 98,4 тыс. кв.м. По-прежнему, максимальный прирост нового предложения ожидается в 3-4 кв. 2012 г.

Обеспеченность качественными офисными площадями жителей Москвы на 1 000 человек составила 1 020 кв.м.

Всего в 1 полугодии было введено 154,2 тыс. кв.м офисных площадей из которых 20% - класс А, 80%- класс В+/В-.

При этом максимальный прирост предложения зафиксирован в западных округах. Крупнейший БЦ введенный в эксплуатацию - БЦ «Гранд Сетунь плаза» (60 000 кв.м офисной площади), расположен на ул.Горбунова, д. 2. До конца года планируется к вводу более 500 тысяч кв.м.

Объём качественного предложения, класс А, В+,В- (тысяч кв.м) 

 

Знаковые офисные проекты (бизнес-центры) Москвы, 2012

Среди основных тенденций полугодия можно выделить следующие:

1. По-прежнему наблюдается снижение объема ввода новых объектов.

Главная проблема Москвы - пробки и недостаток парковки. Во 2 кв. 2012 г. отменено строительство/сокращен объем нескольких проектов, в первую очередь в связи с перегруженностью транспортной инфраструктуры, а именно:

• Градостроительно - земельная комиссия отменила строительство БЦ «Легион VI» (Кульнева ул.) площадью 85 000 кв.м в районе Кутузовского пр.
• Уменьшена офисная площадь в проекте «Авиапарк» с 280 тыс. кв.м до 11,2 кв.м.
• Отменено строительство высотного МФК на Алтуфьевском ш., вл. 2а (девелопер «Стройгазконсалтинг»).

2. Во 2-м квартале 2012 наметилась тенденция увеличения девелоперской активности на рынке. Что повлияет на увеличение объемов нового предложения через 2- 2,5 года.

Из крупнейших проектов, заявленных к строительству во 2 кв. 2012 г. отметим

• БЦ «Искра» (201 тыс. кв.м), который расположится на месте конструкторского бюро «Искра».
• O1Properties, купившая кондитерскую фабрику «Большевик» на Ленинградском пр., планирует на её месте построить БЦ. Общая площадь существующих строений – 55 тыс. кв.м, реконструкция первой очереди – 8 тыс. кв.м планируется к вводу в следующем году. Общий объем инвестиций в проект $111 млн.
• Разморожен проект строительства БЦ на 1-м км Рублево - Успенского ш. Pallau-RB (55 0000 / 30 000 кв.м – офисная площадь)
• Банку Москвы был предоставлен участок под строительство торгово-офисного центра в центре Москвы (Пятницкая ул.)

3. Постепенное снижение уровня вакантных площадей, особенно в центре города;

4. Продолжающаяся децентрализация рынка.

Спрос

В начале июня наблюдается активизация арендаторов, с целью решения своих офисных вопросов к сентябрю.

Структура спроса по востребованной площади остается стабильной на протяжении 2011- начала 2012 гг. Средняя площадь по запросам арендаторов приближается к 500 кв.м.

Структура спроса на офисные площади

 
Наибольшее количество сделок (в кв.м.) по-прежнему среди компаний финансового сектора, также активны IT- компании.

Крупные инвестиционные сделки 2 квартала 2012:

•  UFG Real Estate продал БЦ «Бахрушинский дом» (5 000 кв.м) финской инвесткомпании Sponda Plc. за $47 миллионов.
•  «Интеко» Микаила Шишханова приобрела офисно-жилой комплекс «Бородино» на Николоямской ул., площадью 15 000 кв.м.

Крупнейшие сделки по покупке офисных площадей были заключены банками для консолидации бэк-офисов в одном месте. Продолжается стратегия привлечения банковских структур в бизнес-парк Nagatino i-Land.

Крупнейшие сделки по продаже БЦ, анонсированные во 2 квартале 2012 года

Тенденции

• Отсутствие подходящих помещений для крупных компаний в ЦДР. Все сделки (аренда/покупка), площадью свыше 10 тыс. кв.м, заключенные во 2 кв. 2012, были в бизнес-центрах, расположенных вне ЦАО.
•  Ориентированность многих арендаторов на помещения с выполненной отделкой и готовых к въезду (либо максимум - требующих косметический ремонт). Крупные компании - по-прежнему рассматривают Shell&Core.
•  По-прежнему наблюдается устойчивый спрос на покупку небольших офисных помещений.

Финансовые условия

Арендные ставки в течение 1-го полугодия 2012 г. в среднем по рынку оставались стабильными. Наблюдалось небольшое удорожание предложения в сегменте «прайм» на офисные помещения класса А в пределах Центрального делового района.

По итогам 2 кв. 2012 г. уровень арендных ставок в классе A в центральном деловом районе (ЦДР) составил $750 - $1 200 /кв.м в год (здесь и далее не включая НДС и операционные расходы). Ставки аренды на помещения класса B+ $650 - $750/кв.м в год – в пределах ЦДР, $370 – 550/кв.м в год - вне делового центра города, класса В- – $250 - 400/кв.м. в год.

Размер операционных расходов для офисов класса А в среднем составил $110-140/кв.м в год, в классе В+ - $80 - 115 кв.м в год, в классе В- – $60-85/кв.м в год.

Диапазоны цен продаж офисных помещений довольно широки и остаются в целом стабильными (класс А – $7 500 - 15 000/кв.м, не включая НДС, в пределах ЦДР, $4 500-6 500/кв.м – вне делового центра города; класс В+ – $3 500- 7 500/кв.м; класс В- – $2 500-4 000/кв.м).

По итогам года можно ожидать небольшого роста ставок в сегменте офисной недвижимости на 5%.

Средневзвешенные ставки аренды, не включая операционные расходы и НДС ($/кв.м год)

Обзор подготовлен специалистами компании GVA Sawyer