Исследование объёма вакантных площадей на офисном рынке Москвы

Компания Colliers International представила исследование объёма вакантных площадей на офисном рынке Москвы. По итогам III квартала 2019 г. доля вакантных площадей в офисных зданиях класса «А» составила 9,4%, что в абсолютном значении соответствует 406 000 кв. м. С начала года доля свободных площадей сократилась на 2,9 п.п. В офисах класса В+/- доля вакантных площадей с начала года снизилась на 2,1 п.п. и по итогам III квартала 2019 г. составила 5,6%, что соответствует 790 000 кв. м. Это минимальные значения показателей доли свободных площадей с 2008 г. как в классе А, так и в классе В+/-. По прогнозам Colliers, среднерыночный показатель доли свободных площадей к концу 2019 г. достигнет в классе «А» уровня 8,5%, а в классе «В+» 5%.

Вакантность в офисных зданиях класса «А»

По итогам III квартала 2019 г. наименьшая доля вакантных площадей в офисах класса А была зафиксирована в Центральном деловом районе (далее ЦДР), ее значение составило 3%, что эквивалентно 40 200 кв. м. Стоит отметить, что данный район на протяжении 5 лет сохраняет лидирующую позицию в классе А как самый востребованный район. По сравнению с 2015 г. доля свободных площадей в ЦДР сократилась на 10 п.п.

ЦДР начал формироваться еще в конце 90-х годов XX в. и по сей день является одним из наиболее престижных деловых районов Москвы, благодаря историческому центру города, развитой инфраструктуре, транспортной доступности. В настоящий момент объем предложения офисных площадей класса А здесь составляет 1 195 тыс. кв. м. За последние 2 года в деловом районе не ввелось в эксплуатацию ни одного нового офисного центра. До конца года запланирован ввод в эксплуатацию двух объектов: БЦ «Смоленский Пассаж II» и БЦ «Смоленка», благодаря чему объем арендуемой площади в данном районе вырастит на 30 000 кв. м, но стоит отметить, что уже 50% данного объема арендовано.

На втором месте по наименьшей доле свободных площадей занимает Западное направление в границах от ТТК до МКАД. Доля свободных площадей в этом районе составляет 4%, что в абсолютных значениях соответствует 8 400 кв. м. За последние 5 лет объем чистого поглощения офисов в данном кластере составил 104 000 кв. м, а доля вакантных площадей сократилась на 44 п.п., что является рекордным изменением показателя свободных площадей в классе А в посткризисный период. За прошедший период крупнейшими сделками в данном районе являлись покупка Правительством Московской области корпуса БЦ «Паллау РБ» (22 500 кв. м) и аренда компанией «Адидас» площадей в БЦ «Крылатские Холмы» (20 000 кв. м).

Рейтинг крупнейших* деловых районов Москвы по доле вакантных офисов класса «А», 2019г.

*Районы, суммарная арендопригодная площадь в которых более 50 000 кв.м

Динамика доли вакантных площадей в офисах класса А в деловых районах

В 2019 году практически во всех деловых районах в классе А произошло сокращение свободных площадей. Наибольшее изменение отмечено на Северо-Западе Москвы – 10 п.п., в Электрозаводском и Кутузовском деловых районах – по 8 п.п. Увеличение доли вакантных площадей наблюдалось только в Ленинском деловом районе, благодаря вводу в эксплуатацию БЦ «Академик» (GLA 24 600 кв. м), изменение составило 11 п.п. и в Ленинградском деловом районе – был введем офисных корпус в МФК «Искра-Парк», арендопригодной площадью 62 300 кв. м, изменение составило 6 п.п.

Вакантность в офисных зданиях класса «B»

Лидером по итогам III квартала 2019 г. по показателю доли вакантных площадей в офисах класса B+ является Ленинский деловой район – 2% или 16 400 кв. м в абсолютных значениях. На протяжении последних 5 лет доля свободных площадей в данном районе колеблется на уровне 4-6%. Данный район исторически имел большую популярность среди арендаторов. Привлекательность района была связана с расположением вблизи популярных жилых районов, а также с размещением на этой территории подразделений таких крупных компаний, как «Газпром», «Сбербанк», «Сибур» и т.д.

Среди арендаторов офисов класса B+ высоким спросом также пользуется юг Москвы в районе проспекта Андропова – Каширского шоссе – Варшавского шоссе, по итогам III квартала доля вакантных площадей составила 3% или 19 200 кв. м. С 2015 г. доля свободных площадей в данном районе сократилась на 22 п.п, что является одним из максимальных значений в динамике БЦ класса В+. Такое активное поглощение обусловлено закрытием ряда крупных сделок компаниями «МТС» в БЦ «Декарт» (покупка 28 200 кв. м), «Связной» в БЦ «Симонов Плаза» (аренда 11 500 кв. м), «Росатом» в БЦ «Порт Плаза» (аренда 10 900 кв. м). В данном районе активно ведется и строительство новых офисных зданий. Крупнейшим проектом является комплекс офисных зданий делового квартала «Парк Легенд». В 2020-2021 гг., в эксплуатацию будет введено около 110 000 кв. м класса А и В+.

Рейтинг крупнейших деловых районов Москвы по доле вакантных офисов класса «В+», 2019г.

Динамика доли вакантных площадей в офисах класса В+ в деловых районах

Николай Казанский, управляющий партнер Colliers International: «С начала 2019 г. в эксплуатацию было введено 226 600 кв. м офисных площадей, что практически в два раза превышает объем всех введенных в прошлом году площадей. К концу года ожидается, что совокупный объем ввода бизнес-центров в 2019 г. вырастет в три раза по сравнению с 2018 г. и составит более 400 000 кв. м. Несмотря на ускорение роста объемов нового строительства, показатель еще остается на низком уровне по сравнению с докризисными годами, когда среднегодовой прирост новых офисных площадей составлял 700–800 тысяч кв. м. В свою очередь, спрос сохраняется на стабильно высоком уровне, сопоставимом со значениями до 2014 г., уже в течение последних трех лет. Совокупность всех этих факторов существенно влияет на динамику доли свободного предложения».

Обзор подготовлен компанией Colliers International