Рынок офисной недвижимости Москвы в I квартале 2019 года – обзор и прогнозы

По итогам I квартала 2019 г. девелоперская активность на рынке офисной недвижимости Москвы в части ввода в эксплуатацию новых качественных бизнес-центров отсутствует. Завершение строительства офисных объектов было перенесено на конец первого полугодия 2019 года и более поздние сроки. Такие данные приводятся в обзоре компании S.A.Ricci офисного рынка Москвы.

Вакансия на офисном рынке продолжает снижаться – средний уровень составляет порядка 8%, а в центральных районах Москвы этот показатель еще ниже. Активность спроса умеренная – 82 000 кв. м. Это объясняется, с одной стороны, интенсивным окончанием 2018 года, а с другой – вымыванием качественного предложения и сокращением объемов крупных блоков. Наметилась тенденция на рост уровня арендной ставки. Средневзвешенная ставка аренды на офисы класса А, B+, B увеличилась на 0,6% и по итогам I квартала 2019 г. составила 18 100 рублей за кв. м в год.  

Инвестиционный рынок

В I квартале 2019 г. инвестиционная активность в офисном сегменте практически отсутствовала. Объем меньше $10 млн сопоставим с погрешностью предыдущих периодов. Ставка капитализации на офисном рынке Москвы в I квартале находилась на уровне 10-12%.

Предложение на рынке офисов в Москве

По итогам I квартала 2019 г. в столице не было введено ни одного качественного бизнес-центра, что повторяет результат аналогичного периода прошлого года. Напомним, что в I квартале 2018 г. также отсутствовал прирост новых качественных объектов, что явилось исключительным случаем за последние 10 лет. Таким образом, по итогам I квартала 2019 г. совокупный объем офисной недвижимости в Москве не изменился и составил 15,8 млн кв. м.

Согласно заявленным планам по завершению строительства, в течение 2019 г. должен состояться ввод в эксплуатацию около 442 000 кв. м офисных площадей. Больше половины новых объектов – крупные бизнес-центры площадью от 20 000 кв. м. Однако все они будут располагаться вне зон Бульварного и Садового кольца, таким образом, дефицит крупных качественных блоков в центре столицы будет накапливаться.

Более половины офисных объектов (53% от общего объема) будет введено в зоне ТТК – 233 000 кв. м. В территориальной зоне МКАД к вводу планируется 119 000 кв. м (27% от общего объема). В зоне Садового кольца девелоперская активность будет не высокой – порядка 50 000 кв. м. Прирост нового предложения в территориальных зонах ММДЦ Москва-сити и Бульварного кольца составят 6% и 3% соответственно.

Доля качественных объектов класса А составит 66% от общего объема (290 000 кв. м). Прирост новых офисных помещений класса B+ составит 152 000 кв. м (34% от общего объема).

Динамика прироста объема предложения на офисном рынке Москвы

Спрос на офисном рынке Москвы

В первые три месяца 2019 г. спрос на рынке офисной недвижимости со стороны арендаторов и покупателей был довольно сдержанным. Данный факт объяснятся тем, что большое количество сделок было реализовано в конце 2018 г.  По итогам I квартала 2019 г. объем новых сделок с офисами составил 82 000 кв. м, что на 51% уступает показателю  I квартала 2018 г. – 168 000 кв. м. В аналогичном периоде 2017 г. спрос составлял 91 000 кв. м.

Совокупный объем спроса в I квартале 2019 г. составил 125 000 кв. м.  Доля новых сделок уменьшилась по сравнению c I кварталом 2018 г. на 51% – с 168 000 до 82 000 кв. м. Показатель объема сделок по пересогласованию договоров аренды идентичен показателю I кв. 2018 г. – 43 000 кв. м.

Поквартальная динамика спроса свободных офисных площадей

По итогам трех месяцев 2019 г. спрос в разрезе классности по сравнению с I кварталои 2018 г. скорректировался в сторону офисов класса «B+»,  но такое соотношение  было сформировано одной крупной сделкой и довольно сдержанным спросом.  Доля реализованных сделок в объектах класса «B+» составила 51% от общего объема – 42 000 кв. м. В аналогичном периоде 2018 г. показатель арендованных/купленных офисных помещений составлял 62 000 кв. м. В I квартале 2019 г. объем спроса на качественные объекты класса «А» составил почти 34 000 кв. м (41% от общего объема). В I квартале 2018 г. доля сделок в объектах класса «А» составляла 55% от общего объема – 93 000 кв. м.

Структура спроса на офисные площади по классам

По итогам I квартале 2019 г. фактически весь реализованный объем офисов пришелся на аренду. Средний размер сделки составил порядка 1 500 кв.м. Одна из причин уменьшения среднего размера сделки – отсутствие крупных блоков на рынке офисной недвижимости. Напомним, что в аналогичном периоде 2018 г. средний размер сделки составлял 2 000 кв. м.

В спросе по профилям арендаторов в I квартале 2019 г. традиционно лидируют:
•    финансово-инвестиционный сектор – 40% от общего объема;
•    представители телекоммуникации и IT компаний – 17%;  
•    компании – производители – 14%.

Сегмент коворкингов не вошел в тройку лидеров, однако занимает 6% и по прогнозам аналитиков S.A. Ricci продолжит развиваться в 2019 году.

Структура спроса на офисы по сферам деятельности компаний

По прогнозам S.A. Ricci, по итогам первого полугодия 2019 г. доли финансовых компаний и государственных структур будут увеличиваться. Доля коворкингов также будет расти. Стоит отметить, что будет наблюдаться рост сделок формата built-to-suit, а также сделок по предварительным договорам аренды.

Примеры крупных сделок за I квартал 2019 г.

Спрос по кольцевым зонам Москвы в I квартале этого года распределился следующим образом:

• традиционно зона ТТК стала лидером – 38% от общего объема;
• спрос в зоне Москва-Сити был сформирован одной крупной сделкой и составил 31% от общего объема;
• объем реализованных сделок в объектах, расположенных в зоне МКАД, занял 15% от совокупного объема.

В центральных частях столицы (Садовое и Бульварное кольцо Москвы) – процент реализованных сделок составил 13% и 3% соответственно.  

Динамика структуры спроса по кольцевым зонам

В I квартале 2019 г. доля российских компаний составила 77% от общего объема спроса на офисы в Москве. Иностранные компании арендовали/купили 23% от общего объема реализованных сделок.
Ожидается, что по итогам первого полугодия 2019 г. объем спроса может быть реализован в диапазоне 400 – 500 тысяч кв. м.

Ставки аренды на офисном рынке

По итогам I кв. 2019 г. наблюдался медленный рост средневзвешенной ставки аренды. В классах A, B+ и B средневзвешенная ставка увеличилась на 0,6% и составила 18 100 рублей за кв. м в год. В классе «А» средневзвешенная ставка аренды не изменилась и составила 24 800 рублей за кв. м в год. Ставка в классе «B+» увеличилась менее чем на 1% и составила 13 200 рублей за кв. м в год. Средневзвешенная ставка аренды в классе «B» увеличилась на 1,7% и составила 12 100 рублей за кв. м в год.

По итогам первого полугодия этого года ожидается сдержанный рост средневзвешенной ставки аренды офисных площадей. Темпы роста будут усиливаться по мере дальнейшего ухода площадей с рынка и формирования «наглядного» дефицита качественных офисных площадей.

Вакантность на офисном рынке Москвы

По итогам I квартала совокупный уровень вакантных площадей (офисы класса A, B+ и B) снизился, и составил 8%. Напомним, что по итогам 2018 г. средняя вакантность на рынке составляла 9%. В зонах Бульварного и Садового кольца Москвы уровень вакантных площадей ниже 8%. По итогам I квартала наблюдается падение вакантности в центральной части столицы, особенно в классах «A» и «B+» в зоне Бульварного кольца, что подтверждает вымывание свободных площадей в центре столицы.

Доля свободных помещений в классе «А» снизилась более чем на 1 п. п. По итогам 2018 г. вакансия составляла 11%, а в I квартале этого года – менее 10%. Уровень вакансии снизился во всех зонах, особенно в территориальных зонах БК, ТТК и МКАД.

В классе «B+» вакансия также снизилась и по итогам квартала составила 8,1%. Напомним, что в 2018 г. уровень вакантных площадей в данном классе составлял 9%. Особенно снижение вакансии (более чем на 2 п. п) было заметно в таких зонах как Бульварное кольцо и МКАД. При этом в зоне БК уровень вакансии ниже 6%. В классе «B» вакантность снизилась незначительно (на 0,3 п. п.) и составила 6,2% по итогам квартала.

Если ввод новых офисных площадей будет и дальше откладываться, то уверенная тенденция на снижение вакансии на офисном рынке Москвы сохранится и по итогам первого полугодия 2019 года.

Обзор подготовлен компанией S.A.Ricci