УЧАСТВУЙТЕ В ОПРОСАХ

Рынок офисной недвижимости Москвы в I квартале 2019 года – обзор и прогнозы

28.05.2019

По итогам I квартала 2019 г. девелоперская активность на рынке офисной недвижимости Москвы в части ввода в эксплуатацию новых качественных бизнес-центров отсутствует. Завершение строительства офисных объектов было перенесено на конец первого полугодия 2019 года и более поздние сроки. Такие данные приводятся в обзоре компании S.A.Ricci офисного рынка Москвы.

Вакансия на офисном рынке продолжает снижаться – средний уровень составляет порядка 8%, а в центральных районах Москвы этот показатель еще ниже. Активность спроса умеренная – 82 000 кв. м. Это объясняется, с одной стороны, интенсивным окончанием 2018 года, а с другой – вымыванием качественного предложения и сокращением объемов крупных блоков. Наметилась тенденция на рост уровня арендной ставки. Средневзвешенная ставка аренды на офисы класса А, B+, B увеличилась на 0,6% и по итогам I квартала 2019 г. составила 18 100 рублей за кв. м в год.  

Инвестиционный рынок

В I квартале 2019 г. инвестиционная активность в офисном сегменте практически отсутствовала. Объем меньше $10 млн сопоставим с погрешностью предыдущих периодов. Ставка капитализации на офисном рынке Москвы в I квартале находилась на уровне 10-12%.

Предложение на рынке офисов в Москве

По итогам I квартала 2019 г. в столице не было введено ни одного качественного бизнес-центра, что повторяет результат аналогичного периода прошлого года. Напомним, что в I квартале 2018 г. также отсутствовал прирост новых качественных объектов, что явилось исключительным случаем за последние 10 лет. Таким образом, по итогам I квартала 2019 г. совокупный объем офисной недвижимости в Москве не изменился и составил 15,8 млн кв. м.

Согласно заявленным планам по завершению строительства, в течение 2019 г. должен состояться ввод в эксплуатацию около 442 000 кв. м офисных площадей. Больше половины новых объектов – крупные бизнес-центры площадью от 20 000 кв. м. Однако все они будут располагаться вне зон Бульварного и Садового кольца, таким образом, дефицит крупных качественных блоков в центре столицы будет накапливаться.

Более половины офисных объектов (53% от общего объема) будет введено в зоне ТТК – 233 000 кв. м. В территориальной зоне МКАД к вводу планируется 119 000 кв. м (27% от общего объема). В зоне Садового кольца девелоперская активность будет не высокой – порядка 50 000 кв. м. Прирост нового предложения в территориальных зонах ММДЦ Москва-сити и Бульварного кольца составят 6% и 3% соответственно.

Доля качественных объектов класса А составит 66% от общего объема (290 000 кв. м). Прирост новых офисных помещений класса B+ составит 152 000 кв. м (34% от общего объема).

Динамика прироста объема предложения на офисном рынке Москвы

Спрос на офисном рынке Москвы

В первые три месяца 2019 г. спрос на рынке офисной недвижимости со стороны арендаторов и покупателей был довольно сдержанным. Данный факт объяснятся тем, что большое количество сделок было реализовано в конце 2018 г.  По итогам I квартала 2019 г. объем новых сделок с офисами составил 82 000 кв. м, что на 51% уступает показателю  I квартала 2018 г. – 168 000 кв. м. В аналогичном периоде 2017 г. спрос составлял 91 000 кв. м.

Совокупный объем спроса в I квартале 2019 г. составил 125 000 кв. м.  Доля новых сделок уменьшилась по сравнению c I кварталом 2018 г. на 51% – с 168 000 до 82 000 кв. м. Показатель объема сделок по пересогласованию договоров аренды идентичен показателю I кв. 2018 г. – 43 000 кв. м.

Поквартальная динамика спроса свободных офисных площадей

По итогам трех месяцев 2019 г. спрос в разрезе классности по сравнению с I кварталои 2018 г. скорректировался в сторону офисов класса «B+»,  но такое соотношение  было сформировано одной крупной сделкой и довольно сдержанным спросом.  Доля реализованных сделок в объектах класса «B+» составила 51% от общего объема – 42 000 кв. м. В аналогичном периоде 2018 г. показатель арендованных/купленных офисных помещений составлял 62 000 кв. м. В I квартале 2019 г. объем спроса на качественные объекты класса «А» составил почти 34 000 кв. м (41% от общего объема). В I квартале 2018 г. доля сделок в объектах класса «А» составляла 55% от общего объема – 93 000 кв. м.

Структура спроса на офисные площади по классам

По итогам I квартале 2019 г. фактически весь реализованный объем офисов пришелся на аренду. Средний размер сделки составил порядка 1 500 кв.м. Одна из причин уменьшения среднего размера сделки – отсутствие крупных блоков на рынке офисной недвижимости. Напомним, что в аналогичном периоде 2018 г. средний размер сделки составлял 2 000 кв. м.

В спросе по профилям арендаторов в I квартале 2019 г. традиционно лидируют:
•    финансово-инвестиционный сектор – 40% от общего объема;
•    представители телекоммуникации и IT компаний – 17%;  
•    компании – производители – 14%.

Сегмент коворкингов не вошел в тройку лидеров, однако занимает 6% и по прогнозам аналитиков S.A. Ricci продолжит развиваться в 2019 году.

Структура спроса на офисы по сферам деятельности компаний

По прогнозам S.A. Ricci, по итогам первого полугодия 2019 г. доли финансовых компаний и государственных структур будут увеличиваться. Доля коворкингов также будет расти. Стоит отметить, что будет наблюдаться рост сделок формата built-to-suit, а также сделок по предварительным договорам аренды.

Примеры крупных сделок за I квартал 2019 г.

Спрос по кольцевым зонам Москвы в I квартале этого года распределился следующим образом:

  • традиционно зона ТТК стала лидером – 38% от общего объема;
  • спрос в зоне Москва-Сити был сформирован одной крупной сделкой и составил 31% от общего объема;
  • объем реализованных сделок в объектах, расположенных в зоне МКАД, занял 15% от совокупного объема.

В центральных частях столицы (Садовое и Бульварное кольцо Москвы) – процент реализованных сделок составил 13% и 3% соответственно.  

Динамика структуры спроса по кольцевым зонам

В I квартале 2019 г. доля российских компаний составила 77% от общего объема спроса на офисы в Москве. Иностранные компании арендовали/купили 23% от общего объема реализованных сделок.
Ожидается, что по итогам первого полугодия 2019 г. объем спроса может быть реализован в диапазоне 400 – 500 тысяч кв. м.

Ставки аренды на офисном рынке

По итогам I кв. 2019 г. наблюдался медленный рост средневзвешенной ставки аренды. В классах A, B+ и B средневзвешенная ставка увеличилась на 0,6% и составила 18 100 рублей за кв. м в год. В классе «А» средневзвешенная ставка аренды не изменилась и составила 24 800 рублей за кв. м в год. Ставка в классе «B+» увеличилась менее чем на 1% и составила 13 200 рублей за кв. м в год. Средневзвешенная ставка аренды в классе «B» увеличилась на 1,7% и составила 12 100 рублей за кв. м в год.

По итогам первого полугодия этого года ожидается сдержанный рост средневзвешенной ставки аренды офисных площадей. Темпы роста будут усиливаться по мере дальнейшего ухода площадей с рынка и формирования «наглядного» дефицита качественных офисных площадей.

Вакантность на офисном рынке Москвы

По итогам I квартала совокупный уровень вакантных площадей (офисы класса A, B+ и B) снизился, и составил 8%. Напомним, что по итогам 2018 г. средняя вакантность на рынке составляла 9%. В зонах Бульварного и Садового кольца Москвы уровень вакантных площадей ниже 8%. По итогам I квартала наблюдается падение вакантности в центральной части столицы, особенно в классах «A» и «B+» в зоне Бульварного кольца, что подтверждает вымывание свободных площадей в центре столицы.

Доля свободных помещений в классе «А» снизилась более чем на 1 п. п. По итогам 2018 г. вакансия составляла 11%, а в I квартале этого года – менее 10%. Уровень вакансии снизился во всех зонах, особенно в территориальных зонах БК, ТТК и МКАД.

В классе «B+» вакансия также снизилась и по итогам квартала составила 8,1%. Напомним, что в 2018 г. уровень вакантных площадей в данном классе составлял 9%. Особенно снижение вакансии (более чем на 2 п. п) было заметно в таких зонах как Бульварное кольцо и МКАД. При этом в зоне БК уровень вакансии ниже 6%. В классе «B» вакантность снизилась незначительно (на 0,3 п. п.) и составила 6,2% по итогам квартала.

Если ввод новых офисных площадей будет и дальше откладываться, то уверенная тенденция на снижение вакансии на офисном рынке Москвы сохранится и по итогам первого полугодия 2019 года.

Обзор подготовлен компанией S.A.Ricci

Материалы по теме

Объем предложения гибких офисов в Москве удвоится в ближайшие 2-3 года

В Москве растет популярность гибких офисов
29.05.2019 Москва Всё больше крупных корпоративных клиентов готовы рассматривать нестандартные рабочие пространства Подробнее

Из планируемых к вводу в 2019 году новыми будут только 50% строящихся бизнес-центров

Офисы заявленные к вводу в 2019 году
29.04.2019 Консультанты, управляющие Объём из 558000 кв.м преимущественно сформирован объектами, которые были заявлены ещё до 2014 года, а их строительство началось позднее Подробнее

Москва входит в ТОП-10 городов Европы по общей площади коворкингов

Коворкинги Москвы
29.04.2019 Москва Динамичное развитие сегмента гибких рабочих пространств в последние годы кардинально изменило мировой рынок офисной недвижимости Подробнее

Дефицит офисного предложения привел к небольшому снижению объема сделок

Во всех сегментах офисного рынка Москвы идет снижение вакантности
18.04.2019 Консультанты, управляющие Небольшой объем ввода площадей и стабильный спрос стимулировали снижение вакантности во всех сегментах офисного рынка Подробнее

Ставки аренды на офисные площади в «Москва-Сити» продолжат расти

Вакантность офисов в «Москва-Сити» сохранится на низком уровне
18.03.2019 Тенденции рынка Активный спрос на офисы со стороны госсектора привел к снижению доли свободных площадей в «Москва-Сити» в 3 раза Подробнее

Рынок коммерческой недвижимости 2018: итоговый обзор и прогнозы на 2019 год

Аналитический обзор за 2018 год и прогнозы на 2019 год - коммерческая недвижимость
15.02.2019 Другие обзоры Отдел исследований компании Cushman & Wakefield подвёл итоги 2018 г. и сделал предварительные прогнозы на 2019 г. по различным сегментам рынка коммерческой недвижимости Подробнее

Исследование рынка офисов: районы Москвы с дефицитом качественных площадей и наибольшей долей вакансий

Аналитика спроса на офисы по районам Москвы
13.02.2019 Офисы Knight Frank проанализировал долю вакантных площадей и формирование спроса на офисы в определенных районах столицы Подробнее

В 2019 году объем ввода новых офисов может увеличиться в 3 раза в сравнении с 2018 годом

Строительство офисной недвижимости увеличится в 2019 году
08.02.2019 Консультанты, управляющие Примерно 3 млн кв.м офисных объектов на начало 2019 года имеют проект или уже находятся в стадии строительства Подробнее

Краткий обзор сделок с офисной недвижимостью Москвы в 2018 году

Краткий обзор сделок с офисной недвижимостью Москвы в 2018 году
01.02.2019 Офисы В прошедшем году больше всего офисов в Москве арендовал IT-сектор, а самая большая сделка по размеру площади у Правительства Московской области Подробнее

Обзор рынка офисной недвижимости класса С (В-) по итогам I полугодия 2019 года

Офисы класса С в Москве - исследование рынка
22.07.2019 Офисы Аналитическая группа офиса швейцарской оценочной компании Swiss Appraisal в России и СНГ представила исследование рынка офисных площадей Москвы в сегменте класса «С» и «В-» Подробнее

Обзор рынка офисной недвижимости Санкт-Петербурга по итогам первого полугодия 2019 года

Рынок офисной недвижимости Петербурга - I полугодие 2019 г.
15.07.2019 Офисы Отдел исследований и консалтинга компании IPG.Estate представил обзор офисного рынка по итогам первого полугодия 2019 года Подробнее

Популярное

Офисы класса С в Москве - исследование рынка
Обзор рынка офисной недвижимости класса С (В-) по итогам I полугодия 2019 года
Аналитическая группа офиса швейцарской оценочной компании Swiss Appraisal в России и СНГ представила исследование рынка офисных площадей Москвы в сегменте класса «С» и «В-»
подождите ...
HotLog