Рынок офисной недвижимости Санкт-Петербурга – итоги I полугодия 2018 года

Международная консалтинговая компания Knight Frank St Petersburg подвела предварительные итоги первого полугодия на рынке офисной недвижимости Санкт-Петербурга.

По оценке экспертов Knight Frank, суммарный ввод бизнес-центров в I полугодии 2018 года составил 22 300 кв.м. Чистое поглощение перешло отметку в 61 000 кв.м, но осталось на уровне результатов середины 2017 года. Площадь арендованных и проданных офисных помещений составила 84 000 кв.м.

Тенденция к снижению вакантных площадей в бизнес-центрах класса «А» и «В» сохраняется. Свободное предложение уменьшилось на 22% по сравнению с итогами 2017.

Существенного изменения средней запрашиваемой ставки аренды в бизнес-центрах класса «А» и «B» не наблюдалось.

Динамика основных показателей офисного рынка Петербурга
по сравнению с показателями IV квартала 2017 года

Ключевые события на рынке офисов Санкт-Петербурга

По данным Knight Frank St Petersburg, в течение I полугодия 2018 года было закрыто несколько крупных сделок. Так, инвестиционная группа «РВМ Капитал» продала бизнес-центр Sinop общей площадью 20 000 кв.м. Это крупнейшая сделка по продаже офисного здания, заключённая в I полугодии 2018 года. 

Кроме того, была закрыта сделка по продаже офисного здания по адресу 8-я Советская ул., д. 31/27. Покупателем объекта класса «B» общей площадью 2100 кв.м стал производитель автоматики и компонентов для энергетического комплекса ГК «Текон». Сделка состоялась при участии брокеров компании Knight Frank St Petersburg.

Также среди ключевых событий на офисном рынке Петербурга стало получение компанией Jet Brains разрешения на реконструкцию зданий комплекса Lotos Tower на Приморском проспекте. Также Главгосэкспертиза утвердила обновлённый проект 2-й очереди «Лахта центра».

Предложение на офисном рынке СПб

По сравнению с концом 2017 года прирост суммарного объёма качественных площадей на рынке офисной недвижимости не превысил 1% в каждом из классов. Это произошло за счёт минимального показателя ввода в эксплуатацию, который составил 22 300 кв.м. В течение отчётного периода был введён в эксплуатацию только один объект класса «А» офисной площадью 4500 кв.м, что является минимальным полугодовым итогом начиная c 2007 года. Этим единственным объектом стал предназначенный для открытого рынка реконструированный бизнес-центр «Сенатор» на Малом проспекте П.С., д. 87.

Снижающийся ввод продолжает оказывать влияние на объём свободного предложения. Так, доля свободных площадей сократилась на 0,5 п.п. в классе «А» и на 2,1 п.п. в классе «B» по отношению к концу 2017 года и в среднем составила 6%. Заметно уменьшилось предложение офисов класса «B»: на конец I полугодия на свободном рынке осталось на 37 500 кв.м площадей меньше, чем в конце 2017. При этом 44% бизнес-центров, работающих на рынке аренды, заполнены на 100%, в остальных зданиях суммарно было представлено 181 000 кв.м. Наименьшие показатели заполняемости наблюдаются в объектах, где состояние помещений требует серьёзного ремонта и ведётся поиск арендаторов, готовых вложиться в отделку. В целом вакантное предложение сокращается на протяжении нескольких кварталов подряд начиная с 2016 года, подобная ситуация наблюдалась на рынке в 2010-2012 годах.

Динамика свободного предложения офисов в Петербурге (тыс.кв.м)

Спрос на офисы в Петербурге

В I полугодии 2018 года было арендовано около 63 000 кв.м качественных офисных площадей, этот объём сопоставим с аналогичным периодом 2017, превышение в текущем полугодии составило чуть более 10%.

Некоторые сделки аренды офисов площадью более 1000 кв.м,
закрытые в течение I полугодия 2018 года

Компании IT и телекоммуникационного профиля продолжают сохранять первенство среди арендаторов, которые активно заполняют бизнес-центры, однако доля таких арендаторов в структуре сделок аренды снизилась по сравнению с I полугодием 2017 года на 23,4 п.п. и составила 32,7%. Доля арендаторов из нефтегазового сектора также снизилась – с 17% до 9%. В то время как активность двух главных сфер, задающих тренды на офисном рынке в течение последних лет, замедлилась, увеличился интерес со стороны компаний, представляющих другие сферы деятельности, в частности банков и финансовых компаний, а также компаний транспортно-логистического профиля.

Динамика распределения профилей арендаторов в сделках аренды офисов по площадям

Динамика доли офисов, арендованных финансовыми
и транспортно-логистическими компаниями (%)

Динамика чистого поглощения стабильна по отношению к I полугодию 2017 года, его объём составил 61 000 кв.м. Данный уровень сохранён во многом за счёт объектов, выведенных на рынок в течение 2016-2018 годов, например бизнес-центра на Октябрьской набережной, д. 10, БЦ Polis, БЦ Office L27 и других.

Коммерческие условия аренды офисов в Санкт-Петербурге

Средневзвешенные арендные ставки в I полугодии 2018 года продемонстрировали незначительный, но стабильный рост, наблюдающийся с середины 2016. Так, к концу июня 2018 средневзвешенная ставка на помещения класса «А» составила 1855 руб./кв.м/мес. и находилась в диапазоне 1300-2150 руб./кв.м/мес., включая НДС и операционные расходы. Офисы класса «B» в среднем по городу предлагаются за 1184 руб./кв.м/мес., включая НДС и операционные расходы, однако верхняя граница диапазона повысилась до 2000 руб./кв.м/мес. в объектах, расположенных в премиальных локациях.

По сравнению с итогами 2017 года изменение ставок незначительное. Так, пообъектное повышение составило 1% и 2% на офисы классов «А» и «В» соответственно.

Самые высокие средние ставки аренды сохраняются в центральных локациях, а также в деловых районах «Петроградский» и «Видовые набережные».

В течение полугодия отмечена положительная динамика ставок аренды на парковочные места: стоимость места на открытой охраняемой парковке увеличилась на 3% в бизнес-центрах класса «А», на 1% в объектах класса «В». Чуть дороже, чем в конце 2017 года, предлагаются места в крытом/встроенном паркинге: зафиксировано увеличение ставки в среднем на 3% в офисных центрах класса «B».

Прогноз развития офисного рынка СПб

На текущий момент в городе проводятся работы по строительству и реконструкции 24 офисных центров, планируемых к вводу в 2018 году. Их суммарная арендопригодная площадь составляет 238 000 кв.м, однако эти объекты находятся в разной степени строительной готовности, и сроки некоторых из них уже неоднократно переносились, в том числе из-за финансовых трудностей девелоперов. В связи с этим главным событием в следующем полугодии на рынке Петербурга должен стать ввод в эксплуатацию «Лахта центра»: на здание башни и МФЗ приходится более 40% всех заявленных площадей. Уверенно снижающийся уровень вакантных площадей и ограниченный объём нового предложения в ближайшей перспективе могут привести к увеличению ставок аренды на 5-10%.

Динамика суммарной накопленной офисной площади (тыс.кв.м)

Михаил Тюнин, заместитель генерального директора Knight Frank St Petersburg, комментирует: «Первое полугодие не продемонстрировало особых изменений на офисном рынке Петербурга. Выбор свободных офисов уменьшается, удовлетворить потребности клиентов в крупных площадях в сочетании с дополнительными опциями и разумными ставками становится намного сложнее. Вследствие этого компании готовы рассматривать другие варианты размещения, в их числе покупка под собственные нужды и новое строительство небольших зданий до 2000-3000 кв.м, ещё одним выходом из ситуации становится надстройка этажей в уже функционирующих деловых центрах. В свою очередь собственники идут навстречу пожеланиям клиентов и готовы к реконструкции и реконцепции своих проектов. Однако, как показывает практика, это довольно трудоёмкий и затратный для девелоперов процесс, особенно это касается приспособления исторических зданий к современным требованиям. В связи с этим в среднесрочной перспективе рынок будет развиваться по пути перепрофилирования объектов под офисное назначение, а также путём повышения класса некачественных бизнес-центров».

Обзор подготовлен специалистами Knight Frank St Petersburg