УЧАСТВУЙТЕ В ОПРОСАХ

Офисный рынок Москвы – обзор по итогам I полугодия 2017 года

20.09.2017

Аналитики компании Knight Frank оценили ситуацию на офисном рынке Москвы, обозначили ключевые тенденции в I полугодии 2017 года, а также озвучили прогнозы развития рынка офисной недвижимости столицы.

Динамика* основных показателей офисного рынка Москвы

  Показатель Класс «А» Класс «В»
  Общий объем качественного предложения (тыс.кв.м), 15 876
в том числе (тыс.кв.м): 3 905 11 971
  Введено в эксплуатацию в I полугодии 2017 года (тыс.кв.м), 21
в том числе (тыс.кв.м): 14 7
  Доля свободных площадей (%) 19,1 (-1,6 п.п.) 14,1 (-1,4 п.п.)
  Средневзвешенные запрашиваемые ставки аренды**
  (руб./кв.м/год)
22 904 (-5,7%) 13 289 (-0,7%)
  Диапазон запрашиваемых ставок аренды**(руб./кв.м/год) 10 000 – 45 000 7 500 – 35 000
  Диапазон ставок операционных расходов (руб./кв.м/год) 4 000 – 7 500 2 500 – 4 500

* Изменение по сравнению с показателем IV квартала 2016 года.
** Без учета операционных расходов и НДС (18%). В ставке операционных расходов не учтены изменения, связанные с повышением налога на имущество.

Константин Лосюков, Директор департамента офисной недвижимости, Knight Frank: «Мы наблюдаем значительное снижение ввода новых бизнес-центров в I полугодии 2017 года. Действительно, зачем строить новые, если рынок предлагает сотни тысяч пустых метров? Нельзя сказать, что рынок офисной недвижимости находится в стагнации. Скорее, он проходит посткризисные стадии. Главное, что есть пусть и умеренный, но стабильный спрос, что ведет к снижению объема свободных площадей по итогам этого полугодия, особенно в классе «B», который наиболее востребован в кризисные времена. И сейчас в сегменте значение доли вакантных площадей приближается к традиционным для рынков Европы уровням в 8-12%. В офисах класса «А» пока этот показатель высок – около 20%.

При нынешних темпах строительства бизнес-центров и объемах спроса еще 2-3 года может уйти на преодоление последствий кризиса. Если же появятся новые позитивные факторы для роста экономики, такие как рост цен на нефть, укрепление рубля, снятие санкций, тогда процесс восстановления рынка пойдет быстрее».

Предложение на офисном рынке Москвы

По итогам I полугодия 2017 года общий объем предложения качественных офисных площадей в Москве составил 15,9 млн кв.м, из которых 25%, или 3,9 млн кв.м, соответствует классу «А» и 75%, или 11,9 млн кв.м, – классу «В».

В I полугодии 2017 года продолжилась тенденция снижения объемов ввода в эксплуатацию новых объектов. За рассматриваемый период была введена 21 000 кв.м, что в 8 раз меньше аналогичного показателя 2016 года. Девелоперы откладывают начало строительства новых объектов, а сроки завершения уже строящихся переносятся. Часто застройщики сокращают офисную составляющую проектов или вовсе отказываются от нее.

Динамика ввода в эксплуатацию офисов классов «А» и «В» в Москве

По итогам I полугодия 2017 года доля свободных площадей в офисах класса «А» составила 19,1%, что эквивалентно 760 000 кв.м в абсолютных значениях. В офисах класса «В» свободно 1,27 млн кв.м, что составляет 14,1% от всего объема предложения. Благодаря низкому объему ввода в эксплуатацию новых объектов и наличию небольшого, но стабильного спроса доля свободных площадей медленно, но снижается. В офисах класса «А» наблюдалось снижение на 1,6 п. п. в сравнении с концом 2016, а в офисах класса «В» – на 1,4 п. п.

Динамика показателей объемов ввода в эксплуатацию, чистого поглощения
и уровня вакантных офисных площадей

До конца 2017 года ожидается небольшой рост доли вакантных площадей в офисах класса «А» по сравнению с I полугодием 2017 за счет ввода в эксплуатацию новых офисных центров. В офисах класса «В» значение доли вакантных площадей продолжит снижаться.

Спрос на офисные помещения в Москве

II квартал 2017 года продолжил тренд I квартала, когда объем сделок с офисной недвижимостью Москвы оказался значительно меньше аналогичных показателей за прошлые периоды.

По итогам I полугодия 2017 объем сделок с офисами классов «А» и «В» в Москве составил 185 000 кв.м, что меньше чем за аналогичный период 2016 года более чем 2 раза.

Увеличились сроки экспозиции офисных объектов, и мы наблюдаем возвращение на рынок практики заключения с консультантами эксклюзивных договоров на сдачу объекта в аренду, которые предлагают собственники тех объектов, где долгое время не могут найти арендатора.

Несмотря на то, что крупнейшие сделки за отчетный период принадлежат компаниям из банковского сектора и сектора розничной торговли, наибольший совокупный объем сделок за I полугодие 2017 года заключен производственными компаниями.

В отличие от прошлых лет, когда на один из секторов могло приходиться более 30% от всего объема сделок, в I полугодии 2017 спрос со стороны компаний из различных секторов более равномерный, и доля каждого из них не превышает 18%.

Распределение арендованных и купленных офисных площадей в зависимости
от профиля компании

* Товары повседневного спроса.
** Технологии/Медиа/Телекоммуникации.
*** Транспорт и Логистика/Некоммерческие организации.

Ухудшающаяся с каждым месяцем транспортная ситуация в центре города и наличие выбора свободных площадей в качественных офисных зданиях за пределами Садового кольца увеличили спрос на помещения, располагающиеся в районе Третьего транспортного кольца. Доля сделок новой аренды в данном районе по итогам I полугодия 2017 года составила более 40%. Также отмечается рост доли сделок новой аренды в офисных центрах, расположенных в районе между ТТК и МКАД.

Смещение спроса в районы между Третьим транспортным кольцом и МКАД отмечается и по поступающим запросам от потенциальных арендаторов, которые чаще всего ищут офисы в Северо-западном деловом районе Москвы.

Распределение арендованных и купленных офисных площадей в зависимости
от типа сделки и местоположения офисного здания

Распределение объема сделок в зависимости от расположения офисного здания

В I полугодии 2017 года по сравнению с аналогичным периодом 2016 отмечается рост количества сделок с офисными блоками площадью до 500 кв.м. Доля таких небольших сделок в общем количестве по итогам первых шести месяцев составила 39%, увеличившись на 9 п. п. по сравнению с аналогичным периодом 2016 года.

Распределение количества сделок с офисной недвижимостью по размеру офисного блока

В течение I полугодия 2017 года ожидалось, что крупные холдинги, объединяющие несколько аффилированных компаний, будут консолидировать и оптимизировать свои офисные площади. Однако, активно анализируя рынок офисной недвижимости Москвы в течение первых шести месяцев 2017, большинство компаний, которые планировали подобную консолидацию, отказались от этой идеи. Таким образом, на рынке не было заключено крупных сделок с офисными блоками площадью более 20 000 – 30 000 кв.м, которые могли бы оказать значительное влияние на показатели общего объема сделок и чистого поглощения.

Ключевые сделки по аренде и продаже офисных площадей в Москве в I полугодии 2017 года

Компания Площадь (кв.м) Бизнес-центр Класс Адрес Тип сделки
 BBDO 11030 «Новоспасский Двор» «B+» Дербеневская наб., д. 7 Аренда
 Россельхозбанк 9200 «Инком Сити» «B+» 1-й Красногвардейский пр-д, д. 7, стр. 1 Покупка
 РН-Шельф-Арктика
 и РН-Эксплорейшн
5500 «Атлантик» «A» Можайский Вал ул., д. 8 Аренда
 ЛОКО-Банк 4467 «Скайлайт» «A» Ленинградский пр-т, д. 39 Покупка
 Московский
 Исследовательский
 Центр Самсунг
4375 «Двинцев» «A» Двинцев ул., д. 12, корп. 1 Аренда
 Panasonic 3122 Офисный центр на ул. Шаболовка, д. 31 «B+» Шаболовка ул., д. 31 Аренда
 Тойота Банк 3030 «Серебряный Город» «A» Серебряническая наб., д. 29 Аренда
 Солнечные продукты 3018 White Stone «A» 4-й Лесной пер., д. 4 Аренда
 DPD 2821 «ЛеФОРТ» «B+» Электрозаводская ул., д. 27 Аренда
 Regus 2594 «Воздвиженка Центр» «A» Воздвиженка ул., д. 10 Аренда
 «Глаксосмитклайн» 2576 «Крылатские холмы» «A» Крылатская ул., д. 17 Аренда
 «Инград Недвижимость» 2523 «Эрмитаж Плаза» «A» Краснопролетарская ул., д. 2, стр. 13/4 Аренда
 Workki 2500 Neo Geo «B+» Бутлерова ул., д. 17 Аренда
 Hays 2500 «Павелецкая Плаза» «A» Павелецкая пл., д. 2 Аренда
 ФГУП ВО
 «Безопасность»
2428 Офисный центр на ул. Александра Солженицына, д. 7 «B+» Александра Солженицына ул., д. 7 Аренда
 Shire 2402 «Демидов» «A» Тимура Фрунзе ул., д. 15 Аренда
 Х5 («Перекресток») 2400 «РТС Таганский» «B+» Средняя Калитниковская ул., д. 26/27 Аренда
 Hogan Lovells 2212 «Саммит» «A» Тверская ул., д. 22 Аренда
 Komatsu 2125 Диапазон» «B+» 1-й Волоколамский пр-д, д. 10 Аренда
 CARCADE 2123 «Фабрика Станиславского» «B+» Станиславского ул., д. 21 Аренда

Коммерческие условия аренды офисов в столице

Небольшой рост средневзвешенных запрашиваемых ставок аренды в офисах класса «В», который был отмечен по итогам I квартала 2017 года, не получил своего продолжения во II квартале 2017 года: ставки снова начали снижаться. По итогам I полугодия 2017 года падение составило 0,7%, а сам показатель достиг значения 13 289 руб./кв.м/год.

По итогам I полугодия 2017 показатель средневзвешенной ставки аренды в офисах класса «А» продолжил свое снижение и достиг значения 22 904 руб./кв.м/год, уменьшившись почти на 6% с начала года.

Стоит отметить, что в офисах класса «В» можно наблюдать некоторую стабилизацию средневзвешенной запрашиваемой ставки аренды. После драматичного падения ставок, которое наблюдалось с конца 2014 года до середины 2016 с ежеквартальными темпами снижения на 3-6%, в конце 2016 – I половине 2017 годов значение средневзвешенной запрашиваемой ставки аренды стабилизировалось, и ежеквартальные колебания находятся в пределах 1%.

Динамика средневзвешенных запрашиваемых ставок аренды на офисы классов «А» и «В», номинированных в российских рублях

Прогноз развития рынка офисной недвижимости Москвы

Эксперты Knight Frank ожидают, что до конца 2017 года будут введены в эксплуатацию офисные центры, ввод которых был намечен на I полугодие 2017 года, а также ранее запланированные к вводу во II полугодии объекты. Однако совокупный годовой объем нового предложения не превысит 250 000 кв.м, что является новым «антирекордом».

Основные показатели деловых районов Москвы

     * Без учета операционных расходов и НДС (18%).

По прогнозам аналитиков Knight Frank, до конца 2017 доля вакантных площадей в офисах класса «В» продолжит снижаться и составит около 13,7%. В то же время доля вакантных площадей в офисах класса «А» за счет ввода в эксплуатацию новых объектов незначительно вырастет – до 20,2%.

Средние запрашиваемые ставки аренды на качественные офисные площади Москвы до конца года стабилизируются, и возможные колебания будут составлять 2-3% по сравнению с уровнем показателя конца I полугодия 2017 года.

В целом, до конца года не ожидается значительных изменений на офисном рынке, и окончание года будет аналогично его началу с точки зрения основных показателей и тенденций.

Обзор подготовлен специалистами Knight Frank

Материалы по теме

Рынок складской недвижимости Москвы – обзор, I полугодие 2017 года

Рынок складской недвижимости Москвы – обзор, I полугодие 2017 года
15.09.2017 Склады Объем введенных в эксплуатацию складских площадей в I полугодии сократился почти в 2 раза по сравнению аналогичным показателем прошлого года и составил 135 500 кв.м Подробнее

Краткий обзор рынка street-retail помещений в Москве за I полугодие 2017 года

Краткий обзор рынка street-retail помещений в Москве за I полугодие 2017 года
14.09.2017 Торговые В первом полугодии было арендовано 19 000 кв.м. Общий объем площадей объектов street-retail на центральных торговых коридорах – 665 000 кв.м Подробнее

Краткий обзор инвестиционного рынка по итогам первого полугодия 2017 года

Краткий обзор инвестиционного рынка по итогам первого полугодия 2017 года
13.09.2017 Другие обзоры Общий объем инвестиционных сделок по итогам первого полугодия 2017 года составил $1,7 млрд, что почти в 3 раза превышает прошлогодний показатель за аналогичный период Подробнее

Средняя площадь арендуемых офисов в Москве сократилась в 1,5 раза за последние семь лет

Средняя площадь арендуемых офисов в Москве сократилась в 1,5 раза за последние семь лет
07.08.2017 Тенденции рынка За период с 2010 года по I полугодие 2017 года средняя площадь арендованных помещений в абсолютном значении сократилась на 55,7% Подробнее

Офисный рынок Москвы: итоги десятилетия – 2007-2017 гг.

Офисный рынок Москвы: итоги десятилетия – 2007-2017 гг.
06.12.2016 Офисы Пройдя несколько циклов, рынок офисной недвижимости Москвы к концу 2016 года достиг баланса в его нижней точке Подробнее

Популярное

Обзор коммерческой недвижимости Москвы
Обзор по итогам I половины 2019 года различных сегментов рынка коммерческой недвижимости
Аналитики международной консалтинговой компании Knight Frank исследовали рынки офисной, торговой и складской недвижимости, а также объем инвестиций в коммерческую недвижимость Москвы
подождите ...
HotLog