Обзор рынка: офисная недвижимость Санкт-Петербурга в I полугодии 2017 года

Аналитики компании Knight Frank оценили ситуацию на офисном рынке Санкт-Петербурга, обозначили ключевые тенденции в I полугодии 2017 года, а также озвучили прогнозы развития рынка офисной недвижимости СПб.

Основные показатели офисного рынка Санкт-Петербурга

«Первое полугодие офисного рынка Санкт-Петербурга можно охарактеризовать как стабильно активное. Несмотря на замедление темпов ввода и, как следствие, небольшое поглощение, было закрыто несколько крупных сделок, большинство из которых с компаниями не нефтегазового сектора, – рассказывает Марина Пузанова, руководитель отдела коммерческой недвижимости, Knight Frank St.Petersburg. – Небольшое повышение ставок аренды и низкий уровень вакансии положительно влияют на настроение девелоперов: если увеличение ставок продолжится в том же темпе, то сроки окупаемости позволят строить новые проекты, а текущие будут реализованы в намеченные сроки. Планируемый объём ввода, в свою очередь, частично позволит удовлетворить спрос крупных компаний, которые в настоящий момент испытывают сложности с подбором помещений необходимого качества и метража».

Основные показатели деловых районов Санкт-Петербурга   

* Не включая бизнес-центры, предназначенные для продажи и для собственных нужд компаний.
** Включая НДС и операционные расходы.

Среди ключевых событий на офисном рынке Петербурга можно выделить два:

• В июне выдано разрешение на строительство комплекса зданий и сооружений ПАО «Газпром» на территории, прилегающей к проекту «Лахта Центр». Общая площадь составит более 171 000 кв.м. Новый проект предусматривает строительство 88-ми метрового разновысотного здания. Разрешение действительно на период до 2022 года. В комплексе планируется размещение офисов структур группы «Газпром» и сопутствующих сервисов.
• Бизнес-центры Kellermann Center и Premium сменили владельца: Raven Russia приобрела эти офисные здания в составе активов скандинавского фонда Northern Horizon Capital.

Предложение на офисном рынке СПб

По итогам I полугодия 2017 года суммарная площадь качественных офисных помещений в Санкт-Петербурге составила 2,9 млн кв.м.  Две трети объёма площадей приходится на офисы класса «B», и треть – на офисные помещения класса «А».

Динамика ввода качественных офисных площадей в эксплуатацию

В течение полугодия в эксплуатацию было введено десять качественных бизнес-центров суммарной арендной офисной площадью 54 000 кв.м. Большая часть введённых площадей находится в деловых районах «Центральный-1», «Видовые набережные» и «Юго-Восточный». На их долю суммарно пришлось 85% сданных в эксплуатацию площадей.

Распределение введённых в эксплуатацию офисных площадей по деловым районам Петербурга

Среди некоторых введенных в I полугодии 2017 года бизнес-центров – деловой квартал «Кондратьевский» на Кондратьевском пр-те, д. 15, корп. 3, лит. Б (класс «В», арендная площадь – 14 000 кв.м), БЦ Polis на Софийской улице, д. 6, корп. 7, лит. А (класс «В», арендная площадь – 13 200 кв.м) и БЦ «Сенатор» на Большой Морской улице, д. 15 (класс «A», арендная площадь – 3 900 кв.м).

Спрос на офисные помещения в Петербурге

I полугодие 2017 года демонстрирует высокий арендаторский спрос на офисные помещения класса «А», но помещений такого класса мало: объём свободных площадей здесь остаётся примерно на уровне конца 2016 года и составляет 5,6%.

Суммарная вакантная площадь по итогам I полугодия 2017 года составила 235 000 кв.м, при этом 77% доступных для аренды офисных площадей представлено в классе «В». Также выявлен высокий дефицит крупных офисных блоков площадью более 1 000 кв.м.

На рынке класса «В» отмечается тенденция к снижению доли вакантных площадей, которая уменьшилась на 0,6 п. п. по сравнению с итоговым показателем 2016 года и на 3 п. п. – с показателем I полугодия 2016 года.

По итогам I полугодия 2017 года объём чистого поглощения офисных площадей (без учёта объектов, предназначенных для продажи и для собственных нужд компаний) составил 60 000 кв.м. Нехватку предложения помещений класса «А» арендаторы восполняют за счёт офисов класса «B». Отчасти поэтому основную часть поглощения составили объекты класса «В», что связано как с выводом на рынок новых объектов, так и с наличием более широкого выбора вакантных офисных блоков.

Соотношение объёмов ввода нового предложения и поглощения офисных площадей

Самый высокий уровень поглощения (33%) зафиксирован в деловом районе «Видовые набережные», что связано со сдачей в аренду площадей в новом бизнес-центре класса «B» Graffiti. С момента ввода в эксплуатацию арендаторы заняли 68% арендопригодных площадей этого объекта. Более того, показатель поглощения по данному бизнес-центру составил 48% от суммарного значения по району «Видовые набережные». Также в этой деловой локации расположены другие офисные центры класса «B», которые пользуются высоким спросом благодаря наличию крупных офисных блоков.

В структуре запросов арендаторов, поступивших в компанию Knight Frank St.Petersburg в течение I полугодия 2017 года, лидировали Московский и Центральный районы.

Распределение объёма чистого поглощения за I полугодие 2017 года по деловым районам СПб

Объём сделок аренды за I полугодие 2017 года насчитывает 57 000 кв.м. Это значение на 36 800 кв.м меньше аналогичного показателя 2016 года.

Сделки аренды качественных офисных помещений площадью более 2 000 кв.м, заключённые в I полугодии 2017 года

Более половины сделок I полугодия пришлось на компании, работающие в сфере IT и телекоммуникаций. Доля представителей данного профиля в объёме сделок аренды увеличилась на 28% по сравнению с итогами 2016.

Напротив, активность на рынке аренды компаний, деятельность которых связана с компанией «Газпром», снижается по причине постепенного удовлетворения спроса в новых офисных площадях.

Стоить отметить ключевые сделки по продаже бизнес-центров, закрытые в течение полугодия: компания Raven Russia приобрела офисные объекты Kellermann Center и Premium. Также стало известно, что крупнейший российский оператор цифрового спутникового телевидения, НАО «Национальная спутниковая компания» (бренд «Триколор ТВ»), купил бизнес-центр Fort Ross общей площадью 5 200 кв.м с целью перевести в него головной офис.

Доля основных арендаторов в общей структуре сделок аренды

Коммерческие условия аренды офисов в Санкт-Петербурге

По итогам I полугодия 2017 года произошло увеличение запрашиваемых ставок аренды. Среднее пообъектное повышение составило 6% в бизнес-центрах класса «А» и 4% – класса «В».

Средневзвешенная запрашиваемая ставка аренды на вакантные площади в бизнес-центрах класса «А» составила 1 735 руб./кв.м/мес., в бизнес-центрах класса «В» – 1 128 руб./кв.м/мес. (включая НДС и операционные расходы).

Средняя стоимость открытой организованной парковки в I полугодии 2017 года составила 5 040 руб./машиноместо/мес. и 7 784 руб./ машиноместо/мес. для закрытого паркинга.

По сравнению с предыдущим полугодием средние ставки аренды машиноместа увеличились на 3% для бизнес-центров класса «А» и уменьшились на 8% в классе «B».

Прогноз развития офисного рынка СПб

Согласно заявленным планам девелоперов, до конца 2017 года ожидается к вводу в эксплуатацию 20 офисных центров (включая последующие очереди действующих объектов), из них 8 предназначены для собственных нужд компаний и для продажи. Если девелоперы не перенесут сроки ввода объектов на следующий год, то к концу 2017 рынок пополнится 145 000 кв.м.

Бизнес-центры с арендной площадью более 6 000 кв.м, заявленные к вводу в эксплуатацию в 2017 году

В связи с высоким спросом на качественные объекты не исключается дальнейшее увеличение арендных ставок. Что касается прогнозируемого объёма сделок аренды, то показатель суммы сделок аренды за I полугодие даёт основания предполагать, что рынок вряд ли сможет выйти на значения прошлого года.

Обзор составлен аналитиками Knight Frank