Обзор офисной недвижимости Москвы за I полугодие 2017 года

Аналитики компании Colliers International подготовили обзор состояния офисного рынка Москвы по итогам первого полугодия 2017 года.

Предложение на офисном рынке столицы

Несмотря на высокую степень готовности ряда крупных объектов, темпы ввода в эксплуатацию по-прежнему остаются низкими.

Во II квартале новые здания в эксплуатацию не вводились, вследствие чего объем ввода за I полугодие оказался рекордно низким более чем за десятилетний период и представлен лишь объектами I квартала 2017 года.

В случае дальнейшей задержки выдачи документации анонсированных к вводу объектов годовой объем ввода в 2017 году может оказаться ниже ожидаемого.

Динамика ввода объектов офисной недвижимости в Москве

Ввиду отсутствия нового ввода внутренняя структура существующего предложения не изменилась – самыми многочисленными по концентрации офисных объектов остаются ЦДР – 35% от общего объема существующих зданий, ММДЦ «Москва-Сити» – 13% и Ленинградский субрынок – 8,5%.

Спрос на офисы в Москве

С начала года спрос на аренду и покупку офисов сохранял прошлогоднюю динамику. Во II квартале объем сделок составил 258 000 кв.м офисных площадей, суммарный показатель за I полугодие достиг 402 000 кв.м, что сопоставимо с результатом I полугодия 2016 года.

На протяжении последних полутора лет наблюдается тенденция роста доли класса «В+» в общем объеме сделок. Так, в I полугодии 2017 года в классе «В+» было закрыто 56% от общего объема сделок, тогда как в I полугодии 2016 года их доля составила 41%, а в целом за год – 50%. Наиболее активными арендаторами оказались компании сферы профессиональных услуг, которые сформировали 17% от спроса.

Существующий дефицит качественного и недорогого предложения на продажу сдерживает рост доли таких сделок в общем объеме спроса.

Объем сделок на офисном рынке столицы

Вакантные офисные площади в столице

Второй квартал подряд наблюдается сокращение доли вакантных площадей практически во всех субрынках Москвы, при этом по объему свободного предложения лидируют юго-западное направление и Кутузовский субрынок.

В классе «В+»/«В-» показатель опустился ниже 10%. В сегменте класса «А» доля свободного предложения снизилась за квартал – с 17% до 15,8%, при этом вакантность в классе «А» все еще существенно выше, чем в докризисный период.

Средняя по рынку вакантность уменьшилась за аналогичный период на 0,6 п.п. и составила 11,2%, что эквивалентно 1,9 млн кв.м в абсолютном выражении. Для сравнения: год назад средняя доля вакантных площадей составляла 14,9%, а полгода назад – 12,4%.

Вместе с тем, в нескольких премиальных объектах стало известно о завершении договоров аренды крупных арендаторов, занимающих свыше 10 000 кв.м, и об их переезде в другие бизнес-центры, что локально будет повышать уровень вакантности.

Позитивная динамика показателя вакантности в существующих объектах связана с замедлением темпов ввода строящихся объектов.

Динамика показателя вакантности в существующих офисных объектах Москвы

Стоимость продажи офисов в Москве

По итогам первого полугодия 2017 года рынок продаж по-прежнему находится в состоянии стагнации и существенного расхождения в ценовых ожиданиях покупателей и продавцов. Рублевые цены продаж не претерпели изменений, зафиксировавшись на уровне 240 000 – 350 000 руб./кв.м в классе «А», 150 000 – 190 000 руб./кв.м – в классе «В+», и 110 000 – 130 000 руб./кв.м – в классе «В-» и ниже.

Общий объем качественного предложения также остался небольшим, а ограниченное количество опций на покупку зданий площадью свыше 6 000 кв.м в центральной части города формирует острый дефицит предложения в данном сегменте. Исходя из известных сделок, основная активность наблюдается в низком ценовом сегменте «В-», по коммерческим условиям ниже, чем на старте переговорного процесса.

Ставки аренды на офисные помещения в столице

Во II квартале 2017 года наблюдалось локальное снижение показателей среди запрашиваемых рублевых ставок в сегменте класса «А», что связано в основном с изменением внутренней структуры свободного предложения – переездами компаний в более качественные или большие помещения в условиях отсутствия роста уровня ставок.

Базовая ставка аренды офисов в долларах США для класса «А» составляет $450/кв.м/год, в рублях –25 920 руб./кв.м/год.

Динамика базовой ставки аренды офисов класса «А» в Москве

В классе «В+»/«В-» запрашиваемые рублевые ставки демонстрируют разнонаправленную динамику. Небольшое увеличение заметно в бизнес-центрах, расположенных в наиболее востребованных субрынках в пределах ТТК, в то время как рублевые ставки аренды в объектах в более удаленной локации показывают отрицательную динамику.

Базовая ставка аренды офисов в долларах США для класса «В+»/«В-» – $219/кв.м/год, в рублях –12 655 руб./кв.м/год

Динамика базовой ставки аренды офисов класса «В+»/«В-» в Москве

Из квартала в квартал колебания наблюдаются лишь в приведенной ставке аренды ввиду волатильности курсов валют и изменений в соотношении рублевых и долларовых предложений.

Тенденции и прогнозы развития офисного рынка Москвы

Сроки ввода существенной части ожидаемых в первом полугодии объектов были перенесены на конец года. В случае реализации анонсированных планов девелоперов объем ввода в эксплуатацию во второй половине года может достичь 445 000 кв.м, а годовой результат составит 460 000 кв.м.

Основные объекты, заявленные к вводу в эксплуатацию во II полугодии 2017

Учитывая практику рынка, под конец года закрывается значительная часть сделок, поэтому эксперты Colliers International ожидают, что совокупный объем спроса во II полугодии 2017 года будет выше, чем в первом.

Годовой объем спроса, по оценкам специалистов Colliers International, будет на уровне 930 000 – 950 000 кв.м, что превысит прошлогодний показатель на 10%, однако все еще будет существенно ниже показателей докризисного периода.

Кроме того, известно, что некоторые из строящихся объектов выйдут на рынок уже частично заполненными, следовательно, даже при росте объема ввода объем вакантных офисных площадей изменится несущественно. Среднерыночный показатель вакантности будет колебаться на уровне 10%.

Принимая во внимание стабилизацию ключевых показателей рынка, а также замедление темпов прироста нового предложения эксперты Colliers International видят потенциал для небольшого роста ставок в классах «А» и «В+» к концу текущего года, однако увеличение не превысит в среднем по рынку 5%, а более выраженный рост будет внутри наиболее развитых субрынков.

Сравнение основных показателей офисного рынка Москвы

Что касается рынка продаж, то спрос будет определяться в основном макроэкономической ситуацией, а рост цен продаж возможен при более выраженной положительной динамике ставок аренды.

При сохранении стабильного спроса до конца года, на рынке будет наблюдаться умеренное снижение вакантных площадей и общая стабилизация ставок аренды.

Обзор подготовлен специалистами Colliers International