Экономическая ситуация в стране оказала серьезное влияние на работу управляющих компаний. Отныне им приходится не только решать текущие и привычные задачи, но и разрабатывать новые технологии, призванные удержать клиентов. Осознавая, что собственники и управляющие компании опасаются разрыва контрактов и роста вакансии свободных площадей, многие арендаторы стали диктовать свои условия. О том, как на сегодняшний день развивается рынок управления коммерческой недвижимостью и как оптимизируются затраты на эксплуатацию редактору портала Zdanie.info рассказал технический директор управляющей компании AYONA IP Борис Стебленко.
Компания AYONA IP работает на рынке коммерческой недвижимости с 2009 года, предлагая комплекс профессиональных услуг в области эксплуатации и управления объектами.
— В чем заключаются основные различия российского и западного подхода к управлению коммерческой недвижимостью?
— На западе более развита специализация, поэтому собственники отдают функции управления на аутсорсинг. Ведь чем более развита специализация, тем более грамотен и прозрачен процесс, что ведет к снижению стоимости услуг. Западная компания может максимум оставить за собой решение вопросов коммерции. Специфика рынка услуг управления коммерческой недвижимостью в России пока выражается в низкой степени доверия собственника к деятельности управляющих компаний, а также неготовностью к прозрачности операций с коммерческой недвижимостью. По нашей оценке, в российских реалиях 40% компаний создают собственные подразделения. Западный рынок развивается равномернее, у нас же более востребована услуга управления в торговом и офисном сегментах. Мы находимся только на пути создания единых стандартов и методики профессионального управления.
— Какими объектами сложнее управлять в нынешних условиях? С чем это связано?
— Торговые центры более остро реагируют на сложившиеся условия и требуют более пристального внимания. За последние пару лет их посещаемость сократилась более чем на 20%. Задача для управляющей компании усложнилась, ведь она ответственна за привлечение посетителей и обеспечение покупательского трафика. Важно отметить и повышение внимания к вопросам обеспечения безопасности, которая должна быть удобна в эксплуатации и соответствовать современным требованиям.
— Какие объекты коммерческой недвижимости являются наиболее требовательными клиентами управляющих компаний? Какие требования они предъявляют?
— Основная задача управляющей компании - обеспечить максимально комфортные условия работы для пользователей здания с минимизацией затрат. Все услуги должны быть оказаны бесперебойно и на высоком уровне. Грамотное и оперативное решение вопросов, конфиденциальность информации, прозрачность в построении отношений и постоянная доступность – это основные требования клиентов вне зависимости от вида объекта. Невозможно выявить наиболее требовательных, так как каждый объект имеет свой список задач. Мы убеждены, что качество услуг создает доверие. А доверие – основа наших отношений с клиентом. Мы настаиваем, чтобы каждый занимался своим делом и доверял друг другу.
— Какой комплекс услуг обычно предлагается? Возникли ли за последние годы новые технологии управления?
— Рынок эксплуатации зданий узко сегментирован и делится на несколько направлений: управление инфраструктурой, собственностью, зданием и активами. Как правило, профессиональная управляющая компания оказывает полный комплекс услуг. Если у клиента площадь более 100 тыс. кв. м или 5-7 дробных площадей, отдавать все функции управления на аутсорсинг является выгодным решением. Для площадей до 2 тыс. кв. м эффективнее заказать частичное обслуживание. К примеру, только услуги клининга и охраны.
Среди новых технологий, применяемых управляющими компаниями, стоит отметить уборку с помощью роботов, программные обеспечения для работы с арендаторами, автоматизированные системы безопасности, облачные платформы управления парковками и развивающееся информационное моделирование здания. Кроме того, это проверенные временем пресс-механизмы для сжатия отходов, датчики движения для установки в редко посещаемых зонах и мобильные снегоплавильные агрегаты для применения в российских условиях.
— Как оптимизировать затраты, связанные с эксплуатацией?
— Если у собственника не более пяти крупных объектов недвижимости, то привлечение сторонней управляющей компании обойдется дешевле, чем создание собственной. Профессиональные компании имеют больший опыт. У них разработаны программные продукты, которые удешевляют процесс, систематизируют его, позволяют избежать ошибок, а также оптимизируют процесс логистики. Каждый норовит извлечь из кризисной ситуации максимум, но оптимизировать эксплуатационные расходы крайне сложно. Как вариант можно пересмотреть условия договоров с подрядными организациями, снизить расходы на клининг, вывоз мусора и потребление электроэнергии. Однако результаты будут незначительными.
Беседовала Анна Джей, ZDANIE.INFO
.jpg "МТС построила комплексную телеком-инфраструктуру в бизнес-центре «Сириус Парк»")