УЧАСТВУЙТЕ В ОПРОСАХ

Интервью с исполнительным директором Zeppelin Сергеем Калитовым

06.12.2016
Zdanie.info - коммерческая недвижимость

В 2016 году на рынке складской недвижимости было зафиксировано снижение среднего размера сделок и падение объемов ввода новых площадей. По мнению экспертов, эти тенденции приведут к уменьшению доли вакансии в следующем году, а также росту арендных ставок. О последних тенденциях на рынке и особенностях эксплуатации складской недвижимости редактору портала Zdanie.info рассказал исполнительный директор компании Zeppelin Сергей Калитов.

Zeppelin – один из ведущих операторов в сфере facility-management. На сегодня компания имеет опыт управления объектами коммерческой недвижимости общей площадью свыше 2 500 000 кв. м. Свои объекты Zeppelin доверили международные концерны и портфельные инвесторы российского рынка коммерческой недвижимости, в том числе АВВ, НТВ, РЖД, DHL, СИБУР, ВТБ-24, UNIQLO, Siemens, Tetra Pak, MR Group, BBC Moscow, Lenhart Global, Boehringer Ingelheim, ИФД КапиталЪ, Mercedes-Benz, Газпром-Медиа, ММЦ «Планета КВН», РосЕвроДевелопмент, НПФ «Лукойл-Гарант», КБ «Нефтяной Альянс», Росразмещение, Росреестр, BEITEN BURKHARDT и др.

— По-прежнему ли клиенты предпочитают проекты built-to-suit? С чем связана данная тенденция?

Сергей Калитов, исполнительный директор компании Zeppelin 

— Большинство арендаторов, безусловно, предпочитает склады BTS. Это предполагает возможность постройки и модернизации помещений под свои нужды, а также превентивный учет всех требований будущего пользователя. Безусловно, это более выгодно, чем подстраиваться под имеющиеся условия. Но важно понимать, что обычно по методике BTS создаются строения не совсем стандартные. К примеру, это здания, совмещающие теплые, холодные и морозильные помещения, или предполагающие особую систему коммуникаций, вентиляции, оборудование специфической техникой. В таких случаях использовать помещения формата BTS намного выгоднее, чем самостоятельно реорганизовывать стандартные склады, встраивать специфические системы. Окупаемость такого объекта - в среднем порядка 5-7 лет аренды. И, следовательно, пока рыночные ставки соответствуют этому параметру, BTS будут востребованы.

«Самое перспективное, на мой взгляд, - это строить склады. Причем именно формата BTS. Это по своей сути универсальное помещение, спрос на которое будет всегда»

— До кризиса проекты buit-to-suit также были востребованы на рынке, или же это тенденция, связанная с новой экономической ситуацией в стране?

— Как и у любой тенденции, у популяризации проектов формата BTS есть исключительно экономическое оправдание. Эта тенденция развивается независимо от так называемого кризиса. Ситуации нестабильности в экономике могут спровоцировать более бурное развитие, но на сегодняшний день нельзя сказать, что за последние несколько лет был какой-то скачок в востребованности или отказе от BTS-помещений. Так как речь идет о «штучном товаре», то этот рынок не богат на сильные взлеты и падения. Тем не менее, как и положено технологической новинке, чем больше довольных потребителей у нее появляется, тем больше компаний решается на новое предложение.

— По вашему мнению, сейчас выгоднее арендовать или покупать склады?

— Ни то, ни другое. Самое перспективное, на мой взгляд, - это строить склады. Причем именно формата BTS. Это по своей сути универсальное помещение, спрос на которое будет всегда.

— Какими особенностями обладает эксплуатация складов по сравнению с другими объектами коммерческой недвижимости?

— Склад эксплуатируется по тем же принципам, что и любое другое коммерческое помещение. Можно выделить ряд особенностей. Например, современный склад, как правило, предполагает наличие сложной инженерно-технической инфраструктуры, требующей специализированного управления и обслуживания, слаженности бизнес-процессов по эксплуатации этого объекта и всех служб, высокого профессионализма персонала. Ключевые задачи здесь – обеспечить поставку грузов, разгрузку, приемку, внутрискладскую логистику, складирование и хранение в определенных режимах, отгрузку и др.

Специфику эксплуатации ЛК диктует главная задача объекта – качественное хранение товара, что зависит от соблюдения режимов температуры и влажности, то есть от исправной работы систем отопления и вентиляции. В зависимости от типа складируемой продукции могут предъявляться различные требования к климату в помещениях. Для одной продукции не требуется поддержание какого-то особого режима в рамках климатической зоны, для другой, наоборот, требования очень серьезные. К примеру, если речь идет о фармацевтике. Поэтому данные инженерные структуры составляют особый приоритет в эксплуатации складских комплексов.

Наличие складов с помещениями с низкой температурой влечет за собой дополнительное обслуживание холодильных систем, особый контроль над кондиционированием, вентиляцией, тепловым режимом, соблюдение особого графика, наличие дополнительной спецодежды и адаптированной техники. Но тут есть и плюсы. Если в бизнес-центре часто возникают вопросы по работе климатических систем от сотрудников, связанные с тем, что одному душно, а за соседним столом дует, то в складских комплексах такой проблемы не будет.

Также в складских комплексах могут применяться такие виды отопительных приборов, как, например, газовые промышленные инфракрасные обогреватели, которые не встретишь в БЦ или ТРЦ. Есть особенности в обслуживании систем, связанные с высотой расположения оборудования. Лампы освещения зачастую необходимо менять на высоте более 10 метров.
В складских комплексах обычно в большом количестве присутствует такое оборудование, как автоматические подъемные ворота, доквеллеры, докшелтеры. Каких-то особых проблем в связи с их обслуживанием обычно не возникает при условии, что есть соответствующий персонал или подрядчик. Тут существует другая проблема: много сил приходится тратить на ремонты ворот, а также стеллажей, труб пожаротушения и прочих систем и оборудования, которые повреждаются при погрузочно-разгрузочных работах.

Необходимо также обратить внимание на экипировку персонала. Так как на складах работают погрузчики, штабелеры и электрокары, обязательно наличие усиленной обуви с металлическим подноском, способной защитить от наезда, а также сигнальных жилетов.

Особенность в части клининга – это крупные площадки прилегающей территории, необходимые для маневрирования и размещения большегрузных автомобилей в большом количестве. В связи с этим возникают особые требования к использованию уборочной техники. Внутренние помещения не являются исключением: большая роль здесь отводится поломоечным машинам. Из-за погрузчиков влажная уборка на логистических комплексах запрещена, вместо нее применяется «сухая» обработка специальными препаратами. Следы от протекторов погрузчиков – постоянная «головная боль» обслуживающей компании.

Еще одна особенность формируется из круглосуточной и ежедневной работы складов. Важно производить обслуживающие работы, не создавая помех работе склада, координируясь с планами и графиком активности собственника и арендатора. Наличие у FM-оператора большого опыта, разрешений, квалификации и аттестации сотрудников требует обслуживания оборудования на большой высоте, работу со специальными подъемниками.

В целом же можно сказать, что в расчете на кв.м склада, насыщенность оборудованием инженерных систем меньше, чем в тех же БЦ или ТРЦ, что соответствующим образом сказывается на стоимости обслуживания.

— Какие основные услуги входят в техническое обслуживание и эксплуатацию складского объекта?

— Зачастую те же, что и на других объектах коммерческой недвижимости, за исключением таких услуг, как кофе-леди, конференц-сервис, организация службы ресепшен – это не востребовано на складах.

В основном это техническое обслуживание инженерных систем, планово-предупредительные работы, которые позволяют работать безаварийно и, соответственно, с меньшими расходами. Часто на складах оборудованы отдельные котельные, обслуживающие исключительно складской комплекс. Такой объект требует профессионального, качественного и ответственного контроля.

Запрашиваются услуги клининга, которые на таких объектах имеют немало специфики и большую степень автоматизации и механизации. Актуальны строительно-отделочные работы. Востребованными оказываются консалтинговые услуги по вопросам, связанным с опасными производственными объектами. Учитывая постоянную доработку законодательства в этой сфере, большую степень контроля и надзора, многие компании предпочитают не тратить время на самостоятельное изучение проблематики, а привлекать экспертов, каковым является, например, Zeppelin.

Отдельный вопрос – поддержание в презентабельном виде озеленения и прилегающей территории в целом. Здесь работы больше, чем в других типах коммерческой недвижимости: часто грузовые автомобили и штабелеры задевают при движении какие-либо элементы, в связи с чем требуются ремонтно-восстановительные работы.

Кроме того, безусловно, не менее важно реагировать на заявки, ведь точность и слаженность работы всех функций склада зависит от бесперебойности работы систем и оборудования, а также скорости устранения возможных неполадок и неисправностей.

— Изменился ли принцип управления объектами в кризис?

— Если говорить о связи стоимости эксплуатации и кризиса, то ни для кого не секрет, что оптимизация происходит во всех сферах, и склады не исключение. Своим клиентам мы предлагаем, по возможности, переход на выездное обслуживание, без постоянного присутствия персонала. Когда такая схема реализуема, она дает ощутимые результаты.

— Может ли привлечение управляющей компании к эксплуатации складских площадей служить антикризисной мерой?

— Конечно, это как раз одна из первых мер по сокращению эксплуатационных расходов, к которой прибегают многие собственники и арендаторы коммерческой недвижимости. Профессиональная компания способна отработать на лучших условиях и по меньшей стоимости за счет оптимизации внутренних процессов и распределения сервисов между другими объектами. Да и в целом в такой непростой период с собственника снимаются все заботы, связанные с эксплуатацией объекта. Он может сосредоточиться на прямой деятельности своей компании, которая приносит непосредственную прибыль.

При заходе на объекты, где до нас функционировала собственная эксплуатационная служба, мы постоянно сталкиваемся с ситуациями, когда приходится констатировать низкую эффективность и качество работы служб заказчика. На этапе конкурса и заключения договора нас часто пытаются убедить, что имеющийся штат заказчика не справляется с объемами, и наше предложение, которое всегда предполагает меньше сотрудников, неэффективно. При этом мы предлагаем и гарантируем не только меньший штат, но и более высокое качество работ. Но по прошествии нескольких месяцев заказчик видит реальный результат: экономию и повышение качества обслуживания. Что, как следствие, ведет к повышению удовлетворенности арендаторов и привлекательности объекта. Грамотный арендатор обязательно сделает выбор в пользу объекта с рыночной эксплуатирующей организацией при прочих равных предложениях.

— Как можно сэкономить на эксплуатации складов?

— Так как на обслуживании инженерных систем экономить не получится, ведь это жизненные артерии работы складского комплекса, то собственники и FM-операторы находятся в постоянном поиске дополнительных резервов. Наиболее распространенные методики – это объединение в кластеры, что позволяет увеличивать объем работ, переходя в плоскость оптовых закупок, более рационального распределения рабочего времени обслуживающего персонала, централизации процесса. Можно отметить использование сервисных бригад, создание единых диспетчерских служб, а иногда и вовсе уход от стационарной диспетчерской и переход на удаленную диспетчеризацию. Такие потайные резервы становятся очевидными при проведении качественного аудита работы склада. Внимание к деталям определяет возможную выгоду.

Рецепты оптимизации на складах более-менее универсальные: отказ от необязательных, не определяющих требований. К примеру, менять перегоревшую лампу не в течение часа, а в течение дня, уборка редко посещаемых площадей не каждый день, а раз в неделю и др. Также это повышение производительности за счет механизации и оптимизации техпроцесса, переход частично на выездное обслуживание, повышение энергоэффективности объекта.

— В какой валюте в основном фиксируется стоимость услуг сегодня?

— Если лет 15-20 назад в России были наиболее распространены долларовые обороты, то на сегодняшний день большинство сделок заключается в рублях. Наши отношения с клиентами основаны на отечественной валюте. Большинство договоров аренды на рынке также уже переведено в рубли.

— Далеко ли рынку столичной складской недвижимости до перенасыщения?

— Наверное, далеко. Строительство и ввод в эксплуатацию более близких к центру столицы комплексов улучшает логистику, делает дешевле доставку и сервисы. Поэтому вполне закономерна тенденция, когда арендаторы начинают перебираться с отдаленных территорий ближе к центру, желая сократить эти расходы. Такая тенденция уже прослеживается. В то же время нельзя говорить, что удаленные складские помещения пустуют. Они сражаются за арендаторов, корректируют расценки и ставки, продумывают бонусные условия, но остаются востребованными.

— Большинство ритейлеров, работающих на рынке столичного региона, предпочитают арендовать или строить собственные объекты? В каком случае компаниям проще реализовать свои требования?

— Если речь идет о крупном арендаторе, то при планировании и анализе расходов в перспективе на 5-7-10 лет схема BTS выгодна. Если ритейлер некрупный, то ему, как правило, подойдет и рядовой склад, поскольку у него появляется возможность быстро занять помещение и начать работу. Главный критерий – чтобы в общих чертах предложение соответствовало запросу и не пришлось брать в аренду лишние площади или услуги.

— Какие ключевые контракты на обслуживание складских площадей были заключены Вашей компанией в текущем году?

— Одним из самых крупных проектов с точки зрения площадей в 2016 году для Zeppelin стал складской комплекс Adidas в Чеховском районе Московской области. На площади 118 000 кв.м мы реализуем техническое обслуживание и эксплуатацию инженерных систем пожарной безопасности. Пополнилось портфолио и офисно-складским комплексом класса В, в котором расположена международная компания DHL, а также логистическим комплексом H&M, что в сумме составило 33 500 кв.м. Также завершились работы по предэксплуатации логистического комплекса Mercedes (50 000 кв.м). Сохранились контракты с рядом МФК. Для нас выбор всемирно известных брендов в нашу пользу очень важен, мы ценим доверие наших клиентов и всегда стараемся его предвосхитить.

Беседовала Анна Джей, ZDANIE.INFO

Материалы по теме

Перспективы развития рынка офисной недвижимости Москвы

Олеся Дзюба - компания CBRE
16.11.2016 Консультанты, управляющие Директор отдела исследований рынка CBRE Олеся Дзюба: годовой показатель ввода деловой недвижимости окажется в этом году на 42% ниже, чем в 2015, и существенного увеличения объемов ввода не стоит ожидать ранее 2019 года Подробнее

Основные тенденции рынка офисной недвижимости Санкт-Петербурга

Дмитрий Золин, управляющий директор сети БЦ «Сенатор» в СПб
08.11.2016 Девелоперы, строители О текущей ситуации на рынке офисов в СПб – интервью с управляющим директором сети бизнес-центров «Сенатор» Дмитрием Золиным Подробнее

Рынок ритейла: изменения за последние два года и перспективы развития

Антон Коротаев, компания JLL
22.10.2016 Консультанты, управляющие О сегодняшней ситуации на рынке ритейла и факторах оказывающих влияние на его развитие, интервью с Антоном Коротаевым, директором по России и СНГ, руководителем направления консалтинга торговой недвижимости компании JLL Подробнее

Перспективы развития рынка торговой недвижимости Москвы

Перспективы развития рынка торговой недвижимости Москвы
01.09.2016 Консультанты, управляющие До конца года в Москве введут рекордное за последние 10 лет число торговых центров. О ситуации на рынке торговой недвижимости рассказал руководитель отдела исследований и консалтинга компании «МАГАЗИН МАГАЗИНОВ» Андрей Васюткин Подробнее

Как создать удачный проект в нелегкие для рынка коммерческой недвижимости времена

Как создать удачный проект в нелегкие для рынка коммерческой недвижимости времена
07.06.2016 Девелоперы, строители «Мы находим разумный компромисс с арендаторами, который поможет зарабатывать обеим сторонам», – интервью с коммерческим директором ТРЦ «Ривьера» Ольгой Стариченко Подробнее

Рынок офисной недвижимости ощутил новую реальность

Рынок офисной недвижимости ощутил новую реальность
22.04.2016 Консультанты, управляющие Текущую ситуацию можно назвать постепенной стабилизацией: интервью с руководителем отдела по работе с владельцами офисных помещений, директором по России и СНГ компании JLL Елизаветой Голышевой Подробнее

Zeppelin объявил о новых назначениях и планах выхода в регионы России

Андрей Филатов назначен на должность Регионального директора Zeppelin
22.03.2016 Консультанты, управляющие Андрей Филатов на должности Регионального директора займётся расширением присутствия компании в городах РФ Подробнее

Бюро ATRIUM разработало архитектурный облик ЖК «Преображенская площадь» на востоке Москвы

Бюро ATRIUM разработало архитектурный облик ЖК «Преображенская площадь» на востоке Москвы
19.05.2023 Консультанты, управляющие Жилой комплекс премиум-класса «Преображенская площадь» в районе Преображенское в Восточном административном округе Москвы строится по проекту известного архитектурного бюро ATRIUM Подробнее

Популярное

МТС построила комплексную телеком-инфраструктуру в бизнес-центре «Сириус Парк»
МТС построила комплексную телеком-инфраструктуру в бизнес-центре «Сириус Парк»
МТС построила комплексную телеком-инфраструктуру в бизнес-центре «Сириус Парк»
подождите ...
HotLog