УЧАСТВУЙТЕ В ОПРОСАХ


Результаты опроса

Как удержать арендаторов коммерческих площадей в кризисных условиях

04.10.2016

Финансовый кризис неизбежно оказывает влияние на всех игроков рынка коммерческой недвижимости. Помимо владельцев площадей и арендаторов, к новым экономическим реалиям прошлось приспособиться и управляющим компаниям. Нередко именно на них лежит ответственность за сохранение текущих арендаторов и привлечение новых резидентов.

City&Malls Property&Facility Management — компания, работающая в сфере управления и эксплуатации коммерческой недвижимости. На сегодняшний день общая площадь объектов, находящихся в управлении компании, превышает 500 000 кв.м, а количество арендаторов − 4 000. О том, как за последнее время изменились принципы работы управляющих компаний редактору службы новостей Анне Джей рассказал коммерческий директор компании City&Malls PFM Сергей Шиферсон.

Сергей Шиферсон, коммерческий директор 
компании City&Malls PFM

— Отразился ли кризис на работе управляющих компаний? Как вашей компании удалось преодолеть возникшие трудности?

— В России вряд ли представитель хотя бы одной компании может сказать, что кризис на ее деятельность никак не повлиял. Безусловно, сложившаяся ситуация оказала свое воздействие на рынок коммерческой недвижимости. Однако считаю, что для эффективной компании кризис – это в равной степени и время возможностей, оптимизации деятельности, совершенствования внутренних механизмов и процессов. Те участники рынка, кто не обладает достаточной финансовой устойчивостью и необходимым уровнем профессионализма, стратегии развития или продаж которых оказываются менее эффективными, чем у других компаний из этого сегмента, вынуждены уйти. Наша компания использует текущий период для оптимизации расходов. Например, часть работ по техническому надзору и ремонту, которые раньше отдавались на аутсорсинг, теперь реализуется сотрудниками компании. А оптовая закупка однотипных услуг для нескольких объектов, находящихся в нашем управлении, в 2015 году позволила компании сэкономить порядка 15%.

— Многие ли объекты, сокращая расходы, отказались от комплексного обслуживания?

— На наших объектах мы не отказываемся от комплексного обслуживания. Уверен, что любая оптимизация должна проходить грамотно. Так, чтобы арендаторы ее не замечали, то есть с сохранением высокого уровня качества работы управляющей компании и комфортности пребывания арендаторов и посетителей в торговых и бизнес-центрах.

— Возможен ли отток арендаторов из крупных торговых центров и рост популярности стрит-ритейла?

— На рынке всегда существует спрос как на помещения стрит-ритейла, так и на площади в торговых центрах. Но каждый из форматов имеет свою специфику. Например, для малого бизнеса привлекательными являются небольшие street-retail помещения площадью до 50 кв.м в торговых коридорах с высоким трафиком. Для крупного ритейла такой формат менее интересен по сравнению с ТЦ, где не только планировочные решения, но и такая необходимая инфраструктура, как грузовые подъезды, лифты, складские помещения и др., соответствуют его запросам. Поэтому вряд ли можно ожидать, что крупные операторы будут массово перемещаться в стрит-ритейл.

— Какие меры могут привлечь и удержать арендатора в условиях текущей экономической ситуации?

— С точки зрения привлечения и удержания арендаторов в настоящее время одним из важных факторов остаются коммерческие условия: конкурентные арендные ставки, индивидуальный подход в формировании коммерческих условий договора, включая арендные каникулы, график платежей, индексацию, ставки ОРЕХ. Важно слышать пожелания арендаторов и предлагать максимально соответствующий им вариант помещения, даже если требования не являются стандартными. Например, помещение с отдельным входом в здание или индивидуальный график работы. Здесь все целиком и полностью зависит от управляющей компании, ее профессионализма, эффективности, клиентоориентированности, готовности договариваться. В случае с офисной недвижимостью, важно учитывать класс бизнес-центра, его локацию, инфраструктуру. Например, такой элемент внутренней инфраструктуры, как точки общепита, стал must-have для современного бизнес-центра. Кстати, именно продуманная инфраструктура – банки, продуктовые магазины, салоны красоты, туристические бюро и т.д. – может стать аргументом, позволяющим привлечь и удержать арендатора в бизнес-центре.

Важно слышать пожелания арендаторов и предлагать максимально соответствующий им вариант помещения, даже если требования не являются стандартными. Здесь все целиком и полностью зависит от управляющей компании, ее профессионализма, эффективности, клиентоориентированности, готовности договариваться.

— Какова специфика управления различными видами объектов коммерческой недвижимости?

— Многие аспекты управления унифицированы: в любом случае деятельность управляющей компании включает маркетинговую, административную, хозяйственную составляющую, наряду со сдачей помещений в аренду. Однако для каждого из типов объектов управляющая компания решает различные задачи. Так, для бизнес-центров – это снижение показателя вакантности, обеспечение безопасности, комфортного пребывания арендаторов. В торговом центре, помимо заполняемости, важной задачей является привлечение посетителей, обеспечение покупательского трафика за счет проведения акций, различных мероприятий, формирование комфортного и понятного пространства для совершения покупок. Существенное значение имеет проработанная концепция ТЦ и грамотный подбор пула арендаторов.

— Какой комплекс услуг обычно предлагается управляющими компаниями? Возникли ли за последние годы новые технологии управления?

— Существует два подхода к управлению объектом. Первый – комплексный, когда управляющая компания полностью берет на себя ответственность и за эксплуатацию, и за коммерческую эффективность проекта. Второй – когда собственник оговаривает зону ответственности, и УК осуществляет, например, только техническое обслуживание. Наша компания на объектах занимается продвижением и брокериджем площадей, текущим ведением арендаторов, обеспечивает поддержку жизнедеятельности объекта и реализует профессиональное сопровождение проекта на всех этапах его развития. При этом новые технологии, которые появляются в сфере автоматизации различных аспектов деятельности управляющей компании, способствуют повышению качества оказываемых ею услуг, как в работе с арендаторами, так и в техническом обслуживании.

Существует два подхода к управлению объектом. Первый – комплексный, когда управляющая компания полностью берет на себя ответственность и за эксплуатацию, и за коммерческую эффективность проекта. Второй – когда собственник оговаривает зону ответственности, и УК осуществляет, например, только техническое обслуживание.

— Существует мнение, что каждая управляющая компания, работающая на российском рынке коммерческой недвижимости, создает свои стандарты управления объектами. На Ваш взгляд, существует ли необходимость в разработке общих стандартов?

— В настоящее время на российском рынке управления коммерческой недвижимостью действительно нет общих стандартов. Соответственно, каждая управляющая компания подбирает инструменты, исходя из своих задач. Если будут сформированы универсальные критерии и требования к управляющим компаниям, по которым собственник сможет оценивать качество их работы, то это благоприятно отразится на рынке и позволит очистить его от непрофессиональных игроков.

— Какие проекты, реализованные Вашей компанией за последнее время, Вы считаете наиболее успешными?

— Один из наиболее масштабных проектов нашей компании – Деловой квартал «Симоновский», (11 га, 16 зданий – Прим. ред.), который был выведен на рынок в 2015 году, т. е. в разгар кризиса. Тем интереснее с ним работать. Есть разница в управлении одним строением или целым кварталом. В комплексном проекте помимо внутренних сетей, есть внешние городские сети, территория, а не только собственно здание. Также большое количество объектов может спровоцировать развитие внутренней конкуренции между ними. Нам удалось найти решение: все бизнес-центры Делового квартала относятся к классу B+, но при этом отличаются друг от друга: планировочными решениями, форматом объекта. Таким образом, внутри одного проекта мы предоставили потенциальным арендаторам практически всю возможную линейку офисов с различным набором характеристик, т. е. возможность выбирать. Кроме того, заранее был запланирован и поэтапный вывод объектов на рынок.

Есть разница в управлении одним строением или целым кварталом. В комплексном проекте помимо внутренних сетей, есть внешние городские сети, территория, а не только собственно здание. Также большое количество объектов может спровоцировать развитие внутренней конкуренции между ними.

— Каковы планы вашей компании на ближайшее время? Планируете ли вы пополнить свой портфель новыми проектами?

— УК City&Malls РFM продолжит развитие текущего портфеля – торговых и бизнес-центров Делового квартала «Симоновский», МФК «Бадаевский», ставшего новым досуговым кластером в центре Москвы, ЦДиИ «ЭКСПОСТРОЙ на Нахимовском», офисных зданий, бизнес-парков. Кроме того, в 2016 году в полное управление был принят статусный БЦ «Каланчевская Плаза». Помимо этого, у нашей компании также есть планы по пополнению портфеля новыми проектами. Однако называть конкретные объекты пока рано.

Беседовала Анна Джей, 

Материалы по теме

Какие требования к торговым помещениям предъявляют арендаторы

Дмитрий Михайлов, директор по развитию компании AKTIVO
16.09.2016 Консультанты, управляющие О тонкостях взаимоотношений собственников и арендаторов, и на какой доход можно рассчитывать от сдачи в аренду помещений разных форматов рассказывает Дмитрий Михайлов, директор по развитию компании AKTIVO Подробнее

Перспективы развития рынка торговой недвижимости Москвы

Перспективы развития рынка торговой недвижимости Москвы
01.09.2016 Консультанты, управляющие До конца года в Москве введут рекордное за последние 10 лет число торговых центров. О ситуации на рынке торговой недвижимости рассказал руководитель отдела исследований и консалтинга компании «МАГАЗИН МАГАЗИНОВ» Андрей Васюткин Подробнее

Как создать удачный проект в нелегкие для рынка коммерческой недвижимости времена

Как создать удачный проект в нелегкие для рынка коммерческой недвижимости времена
07.06.2016 Девелоперы, строители «Мы находим разумный компромисс с арендаторами, который поможет зарабатывать обеим сторонам», – интервью с коммерческим директором ТРЦ «Ривьера» Ольгой Стариченко Подробнее

Рынок офисной недвижимости ощутил новую реальность

Рынок офисной недвижимости ощутил новую реальность
22.04.2016 Консультанты, управляющие Текущую ситуацию можно назвать постепенной стабилизацией: интервью с руководителем отдела по работе с владельцами офисных помещений, директором по России и СНГ компании JLL Елизаветой Голышевой Подробнее

Офисная недвижимость Москвы по-прежнему находится в кризисе

Директор отдела стратегического анализа и планирования компании CBRE Олесей Дзюба: офисная недвижимость Москвы по-прежнему находится в кризисе
11.04.2016 Консультанты, управляющие Пересмотр договоров аренды, конкуренция БЦ в борьбе за арендатора, падение ставок и рост объема пустующих площадей – о ситуации на рынке мы поговорили с директором отдела стратегического анализа и планирования компании CBRE Олесей Дзюба Подробнее

УК City&Malls PFM в 2015 году сохранила пул арендаторов и увеличила объем площадей в управлении

УК City&Malls PFM
24.02.2016 Консультанты, управляющие Главным достижением компании стал показатель суммарного объема площадей, переданных в аренду – 99 304 кв.м Подробнее

Компания City&Malls PFM приняла в управление БЦ «Каланчевская Плаза»

БЦ «Каланчевская Плаза»
06.08.2014 Консультанты, управляющие Бизнес центр площадью 20 000 кв.м расположен в ЦАО Москвы, в районе м.Комсомольская Подробнее

В AKTIVO сменился генеральный директор

В AKTIVO сменился генеральный директор
01.12.2016 Консультанты, управляющие Новым CEO стал Егор Клименко, задачей которого станет расширение географии объектов представленных на площадке Подробнее

Открытие Западного скоростного диаметра (ЗСД) приведет к росту спроса на офисы на Васильевском острове

Открытие Западного скоростного диаметра (ЗСД) приведет к росту спроса на офисы на Васильевском острове
30.11.2016 Консультанты, управляющие JLL проанализировала влияние крупных инфраструктурных проектов на рынок коммерческой недвижимости Санкт-Петербурга Подробнее

Популярное

Ольга Штода, директор по управлению компании BlackStone Keeping Company
Проактивная эксплуатация коммерческой недвижимости как антикризисная мера
О преимуществах методики, особенностях и перспективах использования в качестве антикризисной меры, рассказала директор по управлению компании BlackStone Keeping Company Ольга Штода
подождите ...
HotLog