УЧАСТВУЙТЕ В ОПРОСАХ


Результаты опроса

Перспективы развития рынка торговой недвижимости Москвы

01.09.2016

До конца года в Москве введут рекордное за последние 10 лет число торговых центров общей площадью 466 000 кв. м. Помимо активного строительства коммерческой недвижимости, в городе возобновилось развитие многочисленных сетей ритейлеров. Компании начали восстанавливаться после последствий кризиса и продолжили поиск объектов для открытия новых торговых точек. Однако, несмотря на заметный рост предложения, возможности покупательского спроса продолжают вызывать опасения.

Андрей Васюткин, руководитель отдела 
исследований и консалтинга 
компании «МАГАЗИН МАГАЗИНОВ»

О ближайших перспективах развития рынка торговой недвижимости Москвы редактору службы новостей Zdanie.info Анне Джей рассказал Андрей Васюткин, руководитель отдела исследований и консалтинга компании «МАГАЗИН МАГАЗИНОВ».

— Каковы основные тенденции рынка торговой недвижимости в текущих экономических реалиях?

Столичный рынок торговых центров растет как количественно, так и качественно. Несмотря на сложную экономическую ситуацию, во второй половине 2016 года мы ожидаем рекордный ввод площадей. Скорее всего, это будет последний значительный «выброс» площадей на рынке Москвы. По сравнению с концом 2015 года, большая часть арендаторов торговой недвижимости возобновила свое развитие. Если в начале года у многих сетей не было четких планов по развитию и ритейлеры продолжали заниматься оптимизацией, то ближе к середине года многие игроки приступили к подбору объектов и переговорам. Выбор ритейлерами объектов для открытия новых точек достаточно осторожный, в связи с чем темпы поглощения новых площадей остаются невысокими, на уровне прошлого года.

— До конца года в Москве будет введено максимальное за последние годы число торговых центров. Имеются ли опасения, что новые площади будут простаивать?

Однозначно можно утверждать, что часть площадей торговых центров, которые откроются в ближайшее время, будет простаивать. К сожаленью, каким бы хорошим не был проект торгового или торгово-развлекательного центра, на момент его открытия всё равно будут вакантные площади. В Москве сейчас наблюдается самая низкая вакантность за последние два с половиной года.

Огромный объем пустующих площадей, образовавшийся к середине 2015 года, а это - полмиллиона квадратных метров, был за год заполнен арендаторами на треть. Но к сожалению, это явление временное. 

По нашим прогнозам, к концу текущего года мы опять выйдем на максимальную вакантность до 10%. По большей части, это будут площади в новых ТЦ Москвы, которые постепенно обретут своих арендаторов.

— Насколько оправдана текущая позиция по строительству небольших торговых центров? С чем связана эта тенденция?

Основная причина – это рост насыщения большинства российских городов качественными торговыми площадями. На многих региональных рынках, как и в Москве, сохраняется потенциал для развития формата районных торговых центров. Они формируют хорошую зону притяжения в спальных районах, в больших проектах комплексной застройки. Текущая модель покупательского поведения горожан также благоприятствует развитию районных ТЦ. 

Среди всех форматов сегмента FMCG, именно магазины у дома показывали в последнее время максимальный устойчивый рост аудитории и выручки. Кроме того, такие торговые объекты обладают более интересной для инвесторов финансовой моделью. 

Сравнительно небольшой объем инвестиций в такие проекты позволяет полностью отказаться от дорогого заемного финансирования, или минимизировать его объем. Также хочу отметить совершенно иной формат небольших ТЦ, которые будут появляться на рынке Москвы и Подмосковья в рамках развития транспортно-пересадочных узлов. Надеемся, что стабильно высокий пассажиропоток таких узлов создаст условия для успешной работы многих из них.

— Существует ли вероятность выхода Москвы на первое место в стране по обеспеченности площадями в торговых центрах?

Такая вероятность есть, но вряд ли это случится в ближайшие годы. Выход столицы в лидеры сдерживают даже такие благоприятные факторы городского развития, как рост постоянного населения и многообразие форматов торговли. Не нужно забывать, что ежегодно численность Москвы увеличивается на 100 тысяч человек, а это, в большей степени, активные потребители. Программа благоустройства городских территорий Москвы создает условия для развития малоформатной уличной торговли, стрит-ритейла. В столице в ближайшее время произойдет переоценка роли стрит-ритейла для бизнеса ритейлеров. Мы уже прошли несколько фаз развития уличной торговли, в то время как в регионах данный сегмент рынка в принципе и не развивался.

— В первом полугодии 2016 года темпы снижения оборотов ритейлеров сократились на 6,1%. Наблюдается ли сегодня стабилизация в розничной торговле? Возвращается ли рынок к прежним оборотам?

Потребительский рынок медленно, но восстанавливается, эту тенденцию отражает официальная статистика. Резкого восстановления спроса на розничном рынке мы не ожидаем, об этом свидетельствуют индексы потребительской уверенности. Но для того, чтобы рынок начал расти, пока нет фундаментальной основы. На фоне отсутствия роста доходов населения, вклад потребительского сектора в рост ВВП отрицательный. Если быть реалистом, то ощутимое восстановление нашего сектора экономики мы, вероятно, сможем наблюдать только по итогам 4 квартала 2016 года.

— Произошла ли в 2016 активизация иностранных инвесторов, в связи со снижающимися ценами в пересчете на иностранную валюту?

Для большинства институциональных инвесторов потенциально высокая доходность на низком рынке менее значимый фактор, чем высокий риск потери или снижения дохода от владения недвижимостью. Пока основной вклад в риски снижения доходности торговых центров вносит нестабильность потребительского спроса. Именно поэтому объем инвестиций в этот сектор недвижимости сейчас невысокий. Но мы отмечаем возросший интерес иностранных и российских инвесторов к активам за последние полгода. Это пока не сделки, но хороший сигнал.

— Ранее арендаторы предпочитали заключать сделки с уже работающими торговыми центрами. Меняется ли эта тенденция? Каковы подводные камни при выборе объекта, находящегося на стадии строительства?

Действительно, арендаторы преимущественно рассматривали предложения в действующих ТЦ. Однако, в связи с сокращением объема вакантных площадей в функционирующих объектах и ростом ожиданий арендодателей, все больше сетей готовы рассматривать строящиеся объекты.

Строящиеся ТЦ становятся привлекательны еще и потому, что их собственники могут предложить более комфортные условия, например, CAP на первый год аренды, что воспринимается арендаторами как более справедливая схема работы, нежели фиксированные платежи. 

Риски арендаторов, связанные с открытием магазинов в строящихся ТЦ, связаны с затягиванием сроков открытия или заморозкой проекта, а также медленным заполнением площадей.

— Известно, что отдельные округа Москвы обладают разной насыщенностью торговыми центрами. В какой части столицы находится наибольшее число торговых центров?  

Действительно, выглядит странно, что за всё время развития столичного рынка торговой недвижимости насыщенность округов не выровнялась. Есть в Москве явный аутсайдер – Восточный округ. Здесь явно виден потенциал для новых торговых центров. Наверно неслучайна недавняя новость, что IKEA рассматривает возможность строительства своего нового магазина в Москве именно в этом округе.

— Возможно ли в ближайшее время существенное колебание арендных ставок?

До конца 2016 года мы не ждем изменений в коммерческих условиях на рынке торговых центров и стрит-ритейла. Текущие значения ставок находятся на уровне годичной давности. Сейчас абсолютное значение средневзвешенной арендной ставки по тому или иному вновь открываемому ТЦ не является индикатором его успешности. Есть ряд не менее значимых коммерческих условий договоров аренды, таких как CAP, процент с товарооборота, затраты на отделку помещений, индексация. В совокупности, этот набор формирует доходную часть проектов. Поэтому не нужно ориентироваться на индикативные показатели.

— В нынешнем году на московский рынок ритейла вышло 22 новых иностранных бренда, что практически в два раза больше, чем в минувшем году. Говорит ли это о том, что западные компании видят стабилизацию экономической ситуации в России?

Вплоть до 2015 года на наш рынок планомерно выходило все больше и больше международных марок. Два года назад мы отмечали 30 новых брендов, год назад – 60. По итогам 2016 года новых имен, скорее всего, будет меньше. Дело в том, что между принятием решения о выходе на новый рынок и открытием первой точки часто проходит много времени. Поэтому в 2015 году некоторые точки под новыми для России брендами открывались по инерции. Но выход на рынок в настоящее время позволяет занять хорошие позиции, благодаря широкому выбору локаций и привлекательным коммерческим условиям. 

Арендодатели проявляют большую заинтересованность в привлечении новых брендов, чтобы усилить привлекательность своей концепции на фоне конкурентов. 

Москва очень неплохо выглядит на фоне других мировых столиц по присутствующим глобальным брендам. Но многие зарубежные компании, открывая, наконец, первый магазин в Москве, не торопятся запускать второй, т.е. идет тестирование спроса. Тот факт, что в первой половине 2016 года на российский рынок вышло больше новых брендов, чем за аналогичный период минувшего, не говорит о прозорливости западных компаний. Но то, что глобальные игроки перестали покидать российский рынок, как было год назад – это хороший знак.

— Существует ли универсальная формула, позволяющая открыть успешный торговый центр в нынешних реалиях?

Во все времена действовало простое правило – торговый объект будет успешен в правильной локации. При текущем уровне развития рынка, если запускать проект в правильном месте, в него поверят и ритейлеры, и покупатели, что позволит минимизировать вакансию и сразу же отразится на его посещаемости. В текущих реалиях обязательным дополнительным фактором успеха является профессионализм команды – девелопера, управляющей компании и консультанта.

— Каковы ближайшие перспективы развития рынка коммерческой недвижимости в Москве?

Москва, наверное, более прогнозируемый рынок сейчас, чем любой из региональных. Основной вектор развития столичных торговых центров будет направлен на качественный рост проектов. Только активность, направленная на привлечение и удержание аудитории, создает основу для успешных B2B отношений собственник-арендатор. В 2017 году это будет ключевой тренд.

Беседовала Анна Джей

.

МАГАЗИН МАГАЗИНОВ – компания-консультант на рынке торговой недвижимости. Специализируется на консультировании торговых сетей, девелоперских компаний и инвесторов. Занимается разработкой концепции ТЦ и ТРЦ, а также арендой и продажей объектов торговой недвижимости, и маркетинговыми исследованиями в этой области. Работает с 1999 года. География проектов с участием компании насчитывает более 40 городов – Москва, Санкт-Петербург, Нижний Новгород, Казань, Красноярск, Екатеринбург, Новосибирск, Тюмень, Норильск, Пермь, Владивосток, Ростов-на-Дону, Тольятти, Воронеж, Волгоград, Краснодар и др.

Материалы по теме

Аналитический обзор рынка street-retail помещений Москвы за I полугодие 2016 года

Аналитический обзор рынка street-retail помещений Москвы за I полугодие 2016 года
08.07.2016 Торговые Street-retail в 2016-2017 гг. может получить мощный импульс развития после окончания реконструкции улиц Москвы, в результате выиграют собственники помещений практически всего центра Москвы Подробнее

Как создать удачный проект в нелегкие для рынка коммерческой недвижимости времена

Как создать удачный проект в нелегкие для рынка коммерческой недвижимости времена
07.06.2016 Девелоперы, строители «Мы находим разумный компромисс с арендаторами, который поможет зарабатывать обеим сторонам», – интервью с коммерческим директором ТРЦ «Ривьера» Ольгой Стариченко Подробнее

Рынок офисной недвижимости ощутил новую реальность

Рынок офисной недвижимости ощутил новую реальность
22.04.2016 Консультанты, управляющие Текущую ситуацию можно назвать постепенной стабилизацией: интервью с руководителем отдела по работе с владельцами офисных помещений, директором по России и СНГ компании JLL Елизаветой Голышевой Подробнее

Нестандартные форматы как генератор трафика в торговых центрах

Екатерина Гресс, генеральный директор компании IDEM – консультанты по торговой недвижимости
02.03.2016 Консультанты, управляющие Формат life-style: грамотное сочетание уникальных форматов позволяет решить задачу привлечения покупательского потока в торговый центр. Интервью с генеральным директором компании IDEM – консультанты по торговой недвижимости Екатериной Гресс Подробнее

В AKTIVO сменился генеральный директор

В AKTIVO сменился генеральный директор
01.12.2016 Консультанты, управляющие Новым CEO стал Егор Клименко, задачей которого станет расширение географии объектов представленных на площадке Подробнее

Открытие Западного скоростного диаметра (ЗСД) приведет к росту спроса на офисы на Васильевском острове

Открытие Западного скоростного диаметра (ЗСД) приведет к росту спроса на офисы на Васильевском острове
30.11.2016 Консультанты, управляющие JLL проанализировала влияние крупных инфраструктурных проектов на рынок коммерческой недвижимости Санкт-Петербурга Подробнее

Популярное

Ольга Штода, директор по управлению компании BlackStone Keeping Company
Проактивная эксплуатация коммерческой недвижимости как антикризисная мера
О преимуществах методики, особенностях и перспективах использования в качестве антикризисной меры, рассказала директор по управлению компании BlackStone Keeping Company Ольга Штода
подождите ...
HotLog