УЧАСТВУЙТЕ В ОПРОСАХ


Результаты опроса

В какую коммерческую недвижимость стоит инвестировать сегодня

11.08.2016

После кризисного затишья на рынок коммерческой недвижимости возвращаются инвесторы, хотя о восстановлении рынка и значительном росте стоимости объектов говорить пока не приходится. О том, в какую недвижимость стоит инвестировать сегодня, чтобы не только избежать убытков, но и добиться высокой доходности, рассказывает Артур Устимов, операционный директор инвестиционной площадки AKTIVO.

Артур Устимов, операционный директор
инвестиционной площадки AKTIVO

По данным компании JLL, объем инвестиционных сделок на российском рынке недвижимости в первом полугодии 2016 года превысил 1,5 млрд долларов, что на 46% больше, чем за аналогичный период 2015 года. Для многих инвесторов настало время покупать: цены уже вполне приемлемые, сказывается и фактор отложенного спроса. Тем не менее о значительном росте цен на объекты коммерческой недвижимости в ближайшей перспективе говорить пока не приходится. Зато как актив, приносящий доход благодаря арендной плате, недвижимость сегодня интересна многим. Только вот каким будет этот доход? И как быстро окупится объект? Насколько сегодня выгодны вложения в склады, офисы и торговые центры?

Складская недвижимость

На мой взгляд, для непрофессионального инвестора вложения в складскую недвижимость могут оказаться довольно рискованными. Начнем с того, что сейчас нет дефицита складских площадей. В Подмосковье несложно найти помещение, которое сдают всего за 2 000 руб. за квадратный метр в год. Доход небольшой и может просто не оправдать инвестиции. Как правило, стабильно высокий доход приносят современные склады класса «А», чьи размеры измеряются тысячами квадратных метров. Однако вложения в подобные объекты тоже могут оказаться рискованными: найти арендатора на такой объект бывает непросто, а длительные простои оборачиваются огромными убытками. По данным все той же JLL, по итогам второго квартала 2016 года доля свободных складских помещений в Московском регионе выросла до 12,5% по сравнению с 10,2% в первом квартале и 10,5% в конце 2015 года. В абсолютных цифрах показатель составляет около 1,5 млн кв. м при общем объеме предложения 12,4 млн кв. м, что является абсолютным рекордом для столичного рынка. Растет объем предложения на вторичном рынке, арендаторы стремятся снизить издержки и сократить арендуемые площади.

Одновременно увеличивается количество предложений на первичном рынке, во втором квартале этого года он прирос на 265 000 кв. м складских площадей. До конца года может быть введено в строй еще не менее 640 000 кв. м. Таким образом, совокупный объем нового предложения по итогам 2016 года может на 18% превысить показатель прошлого года и составить около 1 млн кв. м. Возможно, ввод новых площадей отразится и на их цене, однако инвестировать в складские объекты, на мой взгляд, стоит лишь при наличии договоренности с потенциальным арендатором. В случае его отказа собственника склада могут ждать длительные простои.

Офисная недвижимость

Несмотря на то, что львиная доля инвестиций в первом полугодии пришлась именно на рынок офисной недвижимости (крупные сделки по продаже офисных помещений в «Сити»), эти вложения сейчас также довольно рискованны. Проблемы все те же: возможность длительных простоев, влекущих за собой убытки. Кризис привел к тому, что многие компании затягивают пояса, переезжая в офисы подешевле, а то и вовсе сокращая штаты и отправляя сотрудников работать на дому. Выбор офисных площадей в Москве очень широк. Ставки аренды по-прежнему находятся на низком уровне. Поэтому вложения в офисную недвижимость не принесут немедленного дохода и даже могут привести к убыткам из-за простоя помещений, а вакансия площадей все еще высока (в Московском регионе она сохраняется на уровне 15-16%). Как и прежде, чаще всего пустуют наиболее качественные и дорогие площади класса «А» (22-23%). Скорее всего, в среднесрочной перспективе вакантность будет плавно снижаться, но о кардинальных переменах говорить пока не приходится.

Торговая недвижимость

Наиболее перспективными на сегодняшний день я считаю вложения в торговую недвижимость. Для того чтобы оценить перспективы этого рынка, не стоит далеко ходить, достаточно выглянуть в окно. Много ли качественных торговых помещений стоят пустыми? Замедлилось ли развитие ведущих торговых сетей? Активной экспансией сегодня занята «Пятерочка», арендующая все новые объекты. Выручка X5 Retail Group в I полугодии 2016 года выросла на 26,2% по сравнению с показателем за аналогичный период прошлого года и составила 480,3 млрд руб. Торговая сесть «Пятерочка» внесла основной вклад в рост выручки X5 Retail Group за отчетный период. В I полугодии выручка сети выросла на 31,5% и составила 360,8 млрд руб. Развивается и «Магнит», у него рост выручки за полгода составил 14,5% и достиг 519,45 млрд руб.

Неплохо обстоят дела и в непродуктовом ритейле. Истории о том, что с российского рынка уходят «одежные» бренды, уже в прошлом. Как отмечается в исследовании компании «Магазин магазинов», запросы на аренду помещений для стрит-ритейла со стороны магазинов сегментов одежды и обуви, ювелирных изделий, аксессуаров, косметики и сферы услуг составляют более 21% от общего объема. Согласно тому же исследованию, доля вакантности помещений стрит-ритейла в центре Москвы составляет около 8% и, скорее всего, снизится примерно на 1-2%.

Цены в принципе невысоки, в московском регионе можно найти торговые объекты со сроком окупаемости 7-8 лет. Доходность таких вложений составит примерно 14% годовых без учета затрат на обслуживание, ремонт и налоги. При этом торговая недвижимость по сравнению с другими видами коммерческой недвижимости сегодня намного более ликвидна. Помещение с хорошей локацией по нормальной цене, безусловно, вызовет интерес у арендаторов. Сейчас AKTIVO управляет двумя объектами торговой недвижимости в Люберцах и Долгопрудном, якорными арендаторами которых являются супермаркеты «Пятерочка» и «Виктория», и уже весной этого года мы заметили растущий спрос со стороны потенциальных арендаторов. Они постоянно звонят нам, и к настоящему моменту сдается уже 100% площадей. О существенном росте арендных ставок говорить пока рано, тем не менее, на большинстве интересующих нас объектов (на данный момент мы отслеживаем ситуацию приблизительно по 100 из них) они немного выросли, договора аренды были проиндексированы на 3-5%. Мы ожидаем, что к концу 2016 года рынок увидит дальнейший рост цен. Мы прогнозируем рост цен на торговую недвижимость в Москве и ближайших областных центрах во втором полугодии примерно на 3% к сегодняшнему уровню.

Материалы по теме

Аналитический обзор рынка street-retail помещений Москвы за I полугодие 2016 года

Аналитический обзор рынка street-retail помещений Москвы за I полугодие 2016 года
08.07.2016 Торговые Street-retail в 2016-2017 гг. может получить мощный импульс развития после окончания реконструкции улиц Москвы, в результате выиграют собственники помещений практически всего центра Москвы Подробнее

Аналитики разошлись в оценке динамики инвестиций в коммерческую недвижимость России

Аналитики разошлись в оценке динамики инвестиций в коммерческую недвижимость России
30.06.2016 Регионы РФ Эксперты приводят противоречивые, а иногда прямо противоположные данные о размере инвестиций в 2016 году Подробнее

AKTIVO предложила инвесторам новый объект за 340 млн рублей

AKTIVO предложила инвесторам новый объект
16.02.2016 Консультанты, управляющие Объект сделки - помещение супермаркета «Виктория» в городе Долгопрудном. Особенность сделки состоит в том, что продавец здания впервые стал участником закрытого паевого фонда, созданного компанией для осуществления купли-продажи и обслуживания объекта Подробнее

Что ждет рынок коммерческой недвижимости Москвы и регионов России - прогноз на 2016 год

Что ждет рынок коммерческой недвижимости в 2016 году
28.01.2016 Девелоперы, строители Владимир Лупенко, генеральный директор инвестиционной компании AKTIVO, видит три тенденции для сдержанного оптимизма на российском рынке коммерческой недвижимости в этом году Подробнее

В Иркутске показатель обеспеченности торговыми площадями один из лучших в Сибири

В Иркутске показатель обеспеченности торговыми площадями один из лучших в Сибири
08.12.2016 Консультанты, управляющие В городе функционируют 8 качественных торговых центров общей площадью 388 000 кв.м Подробнее

Объем рынка «зеленых» объектов недвижимости в России увеличился почти вдвое

Объем рынка «зеленых» объектов недвижимости в России увеличился почти вдвое
08.12.2016 Консультанты, управляющие За последние два года рынок недвижимости России, сертифицированной по международным стандартам, превысил 3,6 млн кв. метров Подробнее

Популярное

Сергей Калитов, исполнительный директор компании Zeppelin
Интервью с исполнительным директором Zeppelin Сергеем Калитовым
Сергей Калитов: «Самое перспективное, на мой взгляд, – это строить склады. Причем именно формата BTS. Это по своей сути универсальное помещение, спрос на которое будет всегда»
подождите ...
HotLog