УЧАСТВУЙТЕ В ОПРОСАХ


Результаты опроса

Рынок офисной недвижимости ощутил новую реальность

22.04.2016

Экономический спад, начавшийся в конце 2014 года, длится уже достаточно долго, чтобы бизнес начал постепенно приспосабливаться к сложившейся ситуации. Предыдущий кризис 2008 года научил отрасль выживать в экстремальных условиях. О новых правилах игры на рынке недвижимости редактор службы новостей портала Zdanie.info Мария Королёва побеседовала с руководителем отдела по работе с владельцами офисных помещений, директором по России и СНГ компании JLL Елизаветой Голышевой.

Рынок недвижимости как лакмусовая бумажка - мгновенно реагирует на изменения политической и макроэкономической ситуации. Во время кризиса 2008 года пострадали все игроки рынка: инвесторы и застройщики, крупные компании и индивидуальные предприниматели. Проекты массово замораживались и распродавались, девелоперы уходили с рынка. Сейчас рынок офисной недвижимости ощутил новую реальность вдвойне: строительство новых бизнес-центров замерло, а арендаторы уже существующих объектов сокращали сотрудников и пытались сэкономить на арендной плате.

Елизавета Голышева - руководитель отдела 
по работе с владельцами офисных помещений, 
директор по России и СНГ компании JLL 

– Как бы вы охарактеризовали текущую ситуацию на рынке офисной недвижимости?

Текущую ситуацию можно назвать постепенной стабилизацией. Пройдя периоды серьезных экономических колебаний и ослабления рубля, рынок постепенно вырабатывает новые «правила игры». Офисные объекты классов B+/B- фактически перешли на номинирование ставок в рублях, тогда как наиболее качественные объекты в классе А по-прежнему устанавливают ставки в валюте и открыты к обсуждению вариантов валютного коридора и фиксации обменного курса на определенный период срока договора.

Арендатор стал более требовательным, ожидая найти лучшее решение для своей компании, отдавая предпочтения самым качественным и эффективным бизнес-центрам в своем сегменте, предлагающим оптимальные и выгодные условия. Поэтому сегодня многие собственники зданий, постепенно устаревающих и проигрывающих более «молодым» и современным бизнес-центрам, задумываются об инвестициях в обновление объекта и улучшение качества размещения своих арендаторов с тем, чтобы удержать их.

С точки зрения управления недвижимости рынок также перешел в рублевую зону: OPEX [операционные расходы] фиксируются в рублях.

– Сколько в среднем требуется времени, чтобы сдать в аренду офисное помещение в новом бизнес-центре?

Сегодня можно говорить о том, что есть более ликвидные объекты, которые могут найти своего арендатора быстрее других. К таковым относятся объекты классов B+/A-, расположенные рядом со станцией метро, предлагающие гибкие условия по сроку договора аренды в рублях, с отделкой помещений или готовностью арендодателя компенсировать затраты на нее. Такие здания обращают на себя внимание потенциальных арендаторов в первую очередь.

– Какие площади сегодня сдаются в аренду особенно активно – новые или офисы вторичного рынка, с отделкой или запланированные под конкретного арендатора?

Проанализировав новые сделки аренды и покупки площадей, закрытые в 2015 году, можно сказать, что 75% реализованного объема помещений в классе А в 2015 году пришлось на новые объекты, или первичное предложение. Это означает, что текущая рыночная ситуация дала возможность крупным компаниям повысить качество офисного пространства и переехать в современное здание. При этом в классе B, напротив, большая часть сделок пришлась на вторичное предложение.

В то же время в среднем по рынку вторичное предложение офисов – помещения, из которых только выехал арендатор или в которых выполнена отделка, - будут пользоваться большим спросом, чем помещения shell & core. Это объясняется более сложным структурированием сделок в новых зданиях, необходимостью подготовки проекта отделки и управления им. Однако если мы говорим о крупном арендаторе, которому требуется офис, разработанный конкретно под его нужды, в таком случае, безусловно, в приоритете будет первичное предложение в shell & core.

– Сегодня в Москве пустует более 3 млн кв. м – какие площади пострадали от отсутствия спроса более всего?

В первую очередь сегодня страдают проекты, расположенные за МКАД и удаленные от метро. В текущей ситуации тренд на децентрализацию, наблюдавшийся до 2014 года, сменился обратной тенденцией, и арендаторы имеют возможность переехать в удачно расположенные объекты внутри Третьего транспортного кольца. В то же время бизнес-центры, находящиеся в пределах ТТК, но на значительном расстоянии от метро и с неудобными подъездными путями, сегодня испытывают сложности в заполнении. Одним из принципиальных вопросов для арендаторов сегодня является пешая доступность объекта от метро.

– В текущей ситуации насколько активно заключаются сделки аренды в валюте? Кто из арендаторов не боится валютных ставок?

Нельзя сказать, что какие-то арендаторы не боятся валютных арендных ставок. Данный вопрос волнует все категории арендаторов, но в различной степени. Так, компании-экспортеры, производители, формирующие значительную часть своего дохода в валюте, готовы рассматривать объекты с валютными ставками. Но вопрос хеджирования валютных рисков все равно встает при обсуждении коммерческих условий сделки.

Государственные компании, ритейлеры, FMCG-компании, медиа - это те сегменты, которые наиболее болезненно воспринимают валютные ставки.

– Можно ли сказать, что ставки аренды стабилизировались? Будут ли они падать или расти в ближайшей перспективе?

Да, можно. По нашему мнению, сегодня ставки аренды в офисном сегменте проходят «дно» рынка, мы не ожидаем их дальнейшего значительного снижения. Однако и восстановление ставок будет медленным, и наблюдать начало их роста мы вряд ли сможем ранее 1-го квартала 2017 года. Однако в отдельных объектах и кластерах, в частности, в «Москва-Сити», уже фиксируется небольшой рост ставок аренды вследствие поглощения значительного объема площадей и существенного сокращения объема доступного предложения.

– Как ведет себя арендатор? Насколько активно он готов искать более выгодные предложения и менять локацию? Что предпринимают собственники БЦ, чтобы удержать арендаторов?

Арендатор  выходит на рынок, преследуя разные цели: оптимизация расходов, переход в рублевый договор аренды, сокращение площадей в рамках реструктуризации компании, желание сменить локацию и качество объекта, консолидация нескольких офисов. Сегодня даже в том же бюджете он может существенно повысить качество размещения и улучшить локацию, переехав в более новое и удачно расположенное здание. Так, наша команда за последнее время закрыла несколько сделок аренды по переезду компаний из класса B- в здания классов B+ и А с удобным расположением.

С точки зрения собственника офисного объекта уход любого арендатора сегодня – это большая проблема, поэтому, конечно, большинству арендодателей, которые готовы слышать своих арендаторов и проявлять гибкость, удается их сохранить у себя в портфеле. Помимо очевидного вопроса – коммерческих условий, обсуждается также реновация занимаемых помещений и повышение их уровня, уступки по сокращению площади арендуемого пространства, если арендатору оно уже не требуется в полном объеме.

В целом перед любым арендатором сегодня стоит вопрос: «остаться или переехать?», и универсального ответа на него нет. Мы со своей стороны в каждом конкретном случае тщательно анализируем ситуацию и предлагаем тот вариант, который будет наиболее эффективен именно для этой компании и позволит ей грамотно оптимизировать свои расходы на недвижимость.

Беседовала Мария Королёва,

Материалы по теме

Офисная недвижимость Москвы по-прежнему находится в кризисе

Директор отдела стратегического анализа и планирования компании CBRE Олесей Дзюба: офисная недвижимость Москвы по-прежнему находится в кризисе
11.04.2016 Консультанты, управляющие Пересмотр договоров аренды, конкуренция БЦ в борьбе за арендатора, падение ставок и рост объема пустующих площадей – о ситуации на рынке мы поговорили с директором отдела стратегического анализа и планирования компании CBRE Олесей Дзюба Подробнее

В Москве пустует 3 млн кв.м офисных площадей

В Москве пустует 3 млн кв.м офисных площадей
31.03.2016 Москва По прогнозам Cushman & Wakefield, в течение года тенденция к высокому уровню вакансии будет сохраняться Подробнее

В Москве зафиксирован рекордно низкий ввод офисных площадей

В Москве зафиксирован рекордно низкий ввод офисных площадей
28.03.2016 Москва В первом квартале 2016 года в Москве зафиксирован рекордно низкий ввод офисных площадей - это самый низкий квартальный показатель за последние 10 лет Подробнее

Принудительный перевод арендных ставок в рубли – последствия и перспективы

S.A. Ricci
24.02.2016 Статьи Почему принудительный перевод арендных ставок в рубли может привести к ухудшению инвестиционного климата на рынке недвижимости Подробнее

Обзор рынка офисов Санкт-Петербурга – доля свободных площадей и ставки аренды

Обзор рынка офисов Санкт-Петербурга – доля свободных площадей и ставки аренды
20.01.2016 Офисы Впервые с 2007 года на офисном рынке Санкт-Петербурга вакансии в классе «В» превысили показатель в классе «А» Подробнее

Knight Frank: предварительные итоги 2016 года на рынке инвестиций, складской, торговой, офисной недвижимости Москвы

Knight Frank: предварительные итоги 2016 года на рынке инвестиций, складской, торговой, офисной недвижимости Москвы
05.12.2016 Консультанты, управляющие Доля иностранных инвестиций в коммерческую недвижимость в 2016 году может составить минимальное значение за всю историю рынка – 11% Подробнее

В AKTIVO сменился генеральный директор

В AKTIVO сменился генеральный директор
01.12.2016 Консультанты, управляющие Новым CEO стал Егор Клименко, задачей которого станет расширение географии объектов представленных на площадке Подробнее

Популярное

Ольга Штода, директор по управлению компании BlackStone Keeping Company
Проактивная эксплуатация коммерческой недвижимости как антикризисная мера
О преимуществах методики, особенностях и перспективах использования в качестве антикризисной меры, рассказала директор по управлению компании BlackStone Keeping Company Ольга Штода
подождите ...
HotLog