Офисная недвижимость Москвы по-прежнему находится в кризисе

Экономический кризис в России заметно повлиял на рынок офисной недвижимости. 2015 год ознаменовался глобальным пересмотром договоров между арендаторами и собственниками, огромной конкуренцией бизнес-центров в борьбе за арендатора, продолжающимся падением ставок и ростом объема пустующих площадей.

В 2016 году эксперты прогнозировали постепенное восстановление рынка, но первый квартал года продемонстрировал, что офисная недвижимость Москвы по-прежнему находится в кризисе. О том, как адаптироваться к экономическим реалиям инвесторам, собственникам и арендаторам, редактор службы новостей портала Zdanie.info Мария Королёва поговорила с директором отдела стратегического анализа и планирования компании CBRE Олесей Дзюба.

Директор отдела стратегического анализа и

планирования компании CBRE Олеся Дзюба

– Олеся, первый квартал 2016 года ознаменовался рекордно низким вводом новых офисных площадей в Москве и большим количеством пустующих офисов. Чем вызвана такая ситуация на рынке офисной недвижимости?

– Первый квартал показал очень скромные объемы нового ввода из-за того, что после пика девелоперского цикла в 2014 году, когда объем ввода составил 1,4 млн кв. м, сейчас объемы ввода постепенно снижаются – в прошлом году было введено 700 тыс. кв. м. Кроме того, сейчас вводятся офисные объекты, строительство которых было начато еще до начала спада на рынке, а новые офисные проекты практически не заявляются и не начинают строиться. Девелоперы заняли выжидательную позицию, предпочитая начинать проекты, на которые имеется спрос даже в кризисное время, а именно, строительство жилой недвижимости.

– Каков общий прогноз по рынку на 2016 год?

– По нашей оценке, в 2016 году в эксплуатацию будет введено не более 500 тысяч кв. м офисных площадей, ставки продолжат номинироваться в рублях и их дальнейшее падение маловероятно. Вакансия останется в пределах 16-17%.

– Какие площади пользуются спросом, несмотря на кризис в отрасли?

– Чуть больше половины объема всех сделок приходится на офисные блоки площадью до 500 кв. м и еще около четверти на помещения от  500 до 1000 кв. м. Выбор таких помещений велик, как и спрос. Но если мы говорим об аренде помещений более 5 000 кв. м, то выбор существенно ограничивается. К тому же у арендатора, как правило, есть бюджетные ограничения, предпочтения по местоположению, качеству объекта и т. д. В зависимости от критериев опции арендатора могут исчисляться несколькими объектами.

– Какими способами собственники офисных площадей могут привлечь арендаторов?

– Конкурентная борьба за арендатора действительно вынуждает собственников идти на ряд уступок. Чаще всего владельцы бизнес центров предлагают более выгодные коммерческие условия, чем у конкурентов, как например, понижение арендной ставки на первый год аренды. Помимо прямого снижения ставок собственники предлагают различные бонусы, например, выполнение отделки за счет арендодателя, предоставление более продолжительного периода арендных каникул и прочее.

– Существуют ли способы использовать пустующие площади?

–  Существуют, но альтернативное использование пустующих площадей прежде всего определяют характеристики конкретных помещений. Есть примеры, где пустующие офисные площади используются как коворкинги, конференц-залы, выставочные и смотровые площадки.

– Как быть инвестору? Стоит ли сейчас вкладываться в строительство бизнес-центров? Что нужно новому проекту для того, чтобы быть успешным?

– Вкладываясь в создание новых проектов, прежде всего необходимо разработать успешную концепцию бизнес-центра, выбрать правильную локацию, оценить целевую аудиторию. Что касается целесообразности инвестиций в офисную недвижимость,  то проекты, находящиеся в разработке, выйдут на рынок не ранее 2018-2019 годов – к этому времени ситуация на рынке может измениться.

– Как обстоят дела на рынке офисной недвижимости за МКАД?

– В бизнес-центрах, расположенных за МКАД, наблюдается самая высокая вакансия – на уровне 25%. Это можно объяснить несколькими причинами. Во-первых, значительный объем нового ввода офисных площадей за МКАД в предыдущие годы не позволяет вакансии снижаться и в настоящее время. И во-вторых, вакансия обусловлена общим низким спросом. В деловых центрах за МКАД наибольшим спросом сейчас пользуются офисные блоки площадью до 100 кв. м.

Беседовала Мария Королёва, ZDANIE.INFO