УЧАСТВУЙТЕ В ОПРОСАХ


Результаты опроса

Практика обжалования кадастровой стоимости оказалась неоднозначной

17.06.2015

После того, как кадастровая стоимость была принята за базу для расчета налога на имущество, многие владельцы недвижимости почувствовали увеличение налоговой нагрузки. При этом кадастровая оценка зачастую оказывается выше рыночной, что влечет за собой необъективно высокие, по мнению собственников, издержки и даже пересмотр планов девелоперов в отношении некоторых проектов.Можно ли снизить кадастровую стоимость? Как происходит обжалование? Какой пакет документов, и в какой орган следует для этого предоставить? От чего зависят шансы собственников на пересмотр кадастровой оценки? Об этом мы поговорили с ведущим юристом корпоративной практики Группы компаний SRG Валентиной Горияновой.

Ведущий юрист корпоративной практики
Группы компаний SRG Валентина Гориянова

– Давайте для начала определимся с понятием. Что такое кадастровая стоимость? По каким принципам и кем она формируется?

Понятие кадастровой стоимости, как отдельного вида стоимости, содержится в законе об оценочной деятельности и принятых во исполнение закона нормативных актах об оценке. Кадастровая стоимость – это установленная в процессе государственной кадастровой оценки рыночной стоимость объекта недвижимости, определенная методами массовой оценки. По сути, кадастровая стоимость должна быть близка к рыночной стоимости объектов недвижимости, однако именно из-за несоответствия этих величин имеется масса споров о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости.

Кадастровая стоимость формируется оценочными организациями, привлекаемыми по результатам конкурса для выполнения  государственной кадастровой оценки в рамках государственных контрактов в соответствующих регионах. В городе Москве заказчиком по государственным контрактам на проведение кадастровой оценки выступает Департамент городского имущества города Москвы, а результаты  кадастровой оценки утверждаются постановлением Правительства города Москвы (отдельными постановлениями утверждены кадастровая стоимость земель, объектов капитального строительства, а также утвержден перечень объектов капитального строительства для налогообложения).

При проведении кадастровой оценки оценщики руководствуются специальными методиками и правилами. Среди определяющих факторов цены, конечно же, целевое назначение использования объекта недвижимости (для земельных участков – вид разрешенного использования), его местоположение.

– Как владелец объекта может узнать его кадастровую стоимость?

Зная кадастровый номер объекта недвижимости, можно найти его кадастровую стоимость в приложении к соответствующему постановлению Правительства Москвы (такие постановления публикуются на официальном портале правительства в разделе документов), а также на официальном сайте Росреестра, с использованием ресурса «публичная кадастровая карта».

Но надо помнить, что интернет ресурсы не всегда отражают актуальную информацию, содержащуюся в государственном кадастре недвижимости, в связи с чем  мы рекомендуем правообладателям земельных участков и зданий получить кадастровую справку  о кадастровой стоимости каждого объекта недвижимости. Такую справку в Москве можно получить, обратившись в любое из подразделений МФЦ госуслуг, кадастровые справки выдаются без взимания платы. Именно справка о кадастровой стоимости  отражает не только величину кадастровой стоимости, но и дату внесения стоимости в государственный кадастр недвижимости, что важно при определении налогооблагаемой базы и использовании кадастровой стоимости для иных установленных законодательством целей, в том числе, для исчисления арендной платы.

– С какой периодичностью проводится кадастровая оценка?

Периодичность проведения кадастровой оценки установлена законом об оценочной деятельности. По действующим нормам государственная кадастровая оценка проводится не чаще, чем один раз в течение трех лет (в городах федерального значения – не чаще, чем один раз в течение двух лет) и не реже, чем один раз в течение пяти лет.

Постановления Правительства Москвы об утверждении результатов государственной кадастровой оценки земель и объектов капстроительства (зданий) вступили в силу с 1 января 2015 года и применяются в течение текущего и следующего календарных годов.

– Чем вызвана необходимость введения нового порядка расчета налога, исходя из кадастровой, а не рыночной стоимости?

Ранее действовавший порядок предусматривал определение налогооблагаемой базы по налогу на имущество организаций, исходя из балансовой (остаточной) стоимости объектов недвижимости (для физических лиц налогооблагаемой базой являлась инвентаризационная стоимость). Балансовая стоимость объектов недвижимости в большинстве случаев не отражала их реальную рыночную стоимость объектов, т. е. могла быть существенно ниже рыночной стоимости. При исчислении налога на имущество физических лиц налогооблагаемой базой являлась суммарная инвентаризационная стоимость объектов недвижимости, которая также не соответствовала действительной рыночной стоимости  квартир, домов, гаражей и иных объектов, находящихся в собственности граждан.

Кардинальные изменения правил исчисления налога на имущество, по мнению разработчиков этих новелл, отражают справедливую мировую практику, призванную выровнять условия  налогообложения физических лиц, т. е. те, кто имеет дворцы и комнаты в коммуналках, должны платить разный по величине налог.

Цели принятия  нормативных актов, направленных на увеличение налоговой нагрузки вполне очевидны, новый порядок расчета налога на имущество, в том числе, направлен на увеличение доходной части бюджетов.

– По каким принципам столичные власти включали объекты в список тех, по которым следует платить налог по новой схеме?

Налоговый кодекс содержит общие положения об особенностях  определения налоговой базы, исчисления и уплаты налога в отношении объектов торгово-офисной недвижимости. Критерии включения объектов в перечень конкретизированы в Законе Москвы о налоге на имущество организаций, такими критериями являются целевое назначение  использования здания и вида разрешенного использования земельного участка, на котором расположено здание, а также площадь здания.

Если в 2014 году в перечень включались объекты торгово-офисной недвижимости площадью свыше 5000 кв.м, в текущем году налоговая база как кадастровая стоимость определяется в отношении административно-деловых и торговых центров общей площадью свыше 3000 кв.м и помещений в них.

– Новый порядок расчета стал по-настоящему резонансным событием. Для всех ли объектов налоговая нагрузка увеличилась?

Сравнивая показатели кадастровой стоимости отдельных объектов капитального строительства (зданий) по городу Москве, включенных в перечень для налогообложения, можно отметить, что по ряду объектов утвержденная на текущий 2015 год кадастровая стоимость снизилась относительно величин прошлого периода и фактически приблизилась к показателям рыночной стоимости. Однако это все же исключение из общей практики. Общая тенденция роста кадастровой стоимости сохраняется, причем это касается и тех объектов, по которым в 2014 году  были вынесены положительные решения комиссии о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости, а в текущем 2015 году кадастровая стоимость таких объектов вновь существенно превышает рыночные величины, и собственники вынуждены повторно проходить процедуру оспаривания.

Учитывая, что ставка налога на имущество организаций в текущем году в Москве  возросла, даже с учетом скорректированной величины кадастровой стоимости, налоговая нагрузка владельцев объектов увеличилась. 

– Увеличение налоговой нагрузки совпало с кризисом. Владельцы многих объектов не согласны с таким порядком и пытаются обжаловать кадастровую оценку, считая ее завышенной. Каков порядок пересмотра для собственников и арендаторов? Куда и с каким пакетом документов следует обращаться?

Порядок пересмотра кадастровой стоимости закреплен законом об оценочной деятельности. С 15 сентября  текущего года вступит в  силу Кодекс  административного судопроизводства, в котором содержится отдельная глава, по сути дублирующая действующий порядок оспаривания кадастровой стоимости.

Если владельцем недвижимости  является юридическое лицо, для пересмотра кадастровой сначала необходимо  обратиться  в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости: в Москве это комиссия при Управлении Росреестра по г. Москве. В случае отказа в удовлетворении заявления комиссией, владелец недвижимости вправе обратиться в суд. С августа 2014 данная категория дел отнесена к подведомственности судов общей юрисдикции регионов: в отношении объектов  недвижимости города Москвы необходимо обращаться в Московский городской суд.

Физические лица могут обращаться с заявлениями  о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости непосредственно в суд, соблюдение досудебной стадии для них не  обязательно.

К заявлению об оспаривании  кадастровой стоимости необходимо приложить пакет документов, включая нотариально удостоверенную копию документа на объект недвижимости (свидетельство; договор аренды), кадастровую справку о кадастровой стоимости объекта, составленный оценщиком отчет об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости, положительное экспертное заключение саморегулируемой организации оценщиков на отчет об оценке.

– От чего зависят шансы собственника снизить кадастровую стоимость?

Если кратко, то шансы на снижение кадастровой стоимости зависят, прежде всего, от корректности определения рыночной стоимости объекта недвижимости, и не в меньшей мере от соблюдения владельцем целевого назначения использования соответствующего объекта недвижимости.

– В каких случаях чаще всего выносится отказ в снижении кадастровой стоимости?

Формулировка причин отказов, указываемая  как в решениях комиссии, так и в судебных актах судов общей юрисдикции в настоящее время,  как правило, связана с недоказанностью величины рыночной стоимости объектов недвижимости. Реже причины отказа обусловлены неверным определением даты, на которую должна быть определена рыночная стоимость и иными обстоятельствами.

Учитывая большое количество спорных вопросов в судебной практике, в настоящее время  готовятся разъяснения Верховного суда РФ по вопросам рассмотрения судами споров об определении кадастровой стоимости.

– В связи с кризисом некоторые категории объектов были исключены из перечня тех, по которым налог платится исходя из кадастровой стоимости. По-вашему мнению, какие объекты еще должны быть исключены из списка? Ожидаются ли какие-то инициативы со стороны властей в этом плане?

Среди реализуемых в настоящее время инициатив московских властей следует отметить внесенные в мае этого года изменения в закон о налоге на имущество. Налог на имущество на текущий 2015 год сокращается в четыре раза для владельцев зданий, в которых офисы и торговля – не основная функция, при этом фактическое использование здания необходимо подтвердить, обратившись в Госинспекцию по недвижимости.

По факту перечень объектов формируется по расширенному принципу, а уже затем из списка исключаются отдельные объекты, либо предоставляются отдельные льготы. В итоге многие налогоплательщики либо в силу ограниченности сроков, либо по иным формальным основаниям не имеют возможности защитить свои права.

К сожалению, законодатель не предусмотрел для владельцев недвижимости возможность предварительного урегулирования разногласий, связанных с включением тех или иных объектов в перечень для налогообложения. Согласительные процедуры на этапе формирования перечней позволили бы минимизировать судебные разбирательства и иные споры и недовольства налогоплательщиков.

– В каких регионах, кроме столичного, расчет налога на недвижимость производится на основе кадастровой стоимости? Какие регионы присоединятся к этому перечню в ближайшее время?

Вопросы введения налога на имущество от кадастровой стоимости находятся в компетенции органов государственной власти субъектов Российской Федерации. Право перехода к исчислению налога на имущество физических лиц, исходя из кадастровой стоимости, предоставлено субъектам Российской Федерации до 1 января 2020 года.

В текущем 2015 году в 28 субъектах России объекты торгово-офисной недвижимости при исчислении налога на имущество у юридических и физических лиц учитываются по их  кадастровой стоимости.

– Из практики вашей компании – каким было максимальное уменьшение кадастровой стоимости в результате обжалования (в процентах от исходной)?

Мы отслеживаем складывающуюся в Москве практику пересмотра результатов определения кадастровой стоимости: как досудебную, так и судебную. Интервалы отклонения кадастровой стоимости от рыночной – от 9 до 87%.

В зависимости от конкретных характеристик объекта недвижимости, иногда не столь значительная в процентном соотношении разница между кадастровой и рыночной стоимостью объекта, в абсолютном значении может составлять  значимую  для владельца  величину.

– Расскажите о самых сложных случаях обжалования в вашей практике.

Несмотря на очевидность процедуры оспаривания, московская практика обжалований кадастровой стоимости оказалась неоднозначной и иногда непредсказуемой.

В нашей практике есть ситуации, когда сроки сопровождения незавершенных к настоящему времени судебных процедур исчисляются двумя годами; либо ситуации,  когда при оспаривании кадастровой стоимости аналогичных объектов недвижимости, принадлежащих одному  владельцу, судебная  практика развивалась по-разному, и в итоге мы получали разную величину стоимости.

Беседовала Екатерина Мирошкина 

Материалы по теме

Налог по кадастру придется платить с меньшей площади

Налог по кадастру придется платить с меньшей площади
06.05.2014 Москва Власти хотят понизить планку до 2 тысяч кв.м Подробнее

Кадастр недвижимости

Кадастр недвижимости - введение кадастровой оценки-единый кадастр недвижимости ожидается к 2013г.
16.04.2007 Москва Введение единого кадастра недвижимости ожидается к 2013г. Подробнее

В AKTIVO сменился генеральный директор

В AKTIVO сменился генеральный директор
01.12.2016 Консультанты, управляющие Новым CEO стал Егор Клименко, задачей которого станет расширение географии объектов представленных на площадке Подробнее

Открытие Западного скоростного диаметра (ЗСД) приведет к росту спроса на офисы на Васильевском острове

Открытие Западного скоростного диаметра (ЗСД) приведет к росту спроса на офисы на Васильевском острове
30.11.2016 Консультанты, управляющие JLL проанализировала влияние крупных инфраструктурных проектов на рынок коммерческой недвижимости Санкт-Петербурга Подробнее

Популярное

Ольга Штода, директор по управлению компании BlackStone Keeping Company
Проактивная эксплуатация коммерческой недвижимости как антикризисная мера
О преимуществах методики, особенностях и перспективах использования в качестве антикризисной меры, рассказала директор по управлению компании BlackStone Keeping Company Ольга Штода
подождите ...
HotLog