Ситуация на рынке офисной недвижимости Москвы – это всегда актуальная и интересная тема. Этот сегмент очень чувствителен к внешним факторам, а его показатели подвержены частым колебаниям. Сейчас рынок офисных объектов вошел в стадию стагнации. Но так ли в нем все предсказуемо и спокойно?
Какие события повлияют на развитие офисных объектов в ближайшей перспективе? Можно ли дать какой-то прогноз на будущее? Ответы на эти и другие вопросы мы получили в эксклюзивном интервью нашему порталу у Екатерины Рашниковой – заместителя председателя Комитета по иностранным инвестициям и работе с инвесторами НП «Российская гильдия управляющих и девелоперов».
– Как текущая экономическая ситуация отразилась на офисном рынке Москвы? Насколько этот сегмент зависим от политических и экономических колебаний?
Разумеется, общая экономическая ситуация зависит от политического климата в стране. В частности, и офисный рынок, особенно офисы «А» класса, подвержен этим колебаниям. Это связано с тем, что в этом сегменте, как собственниками, так и арендаторами является много компаний-нерезидентов России, а также компаний, бизнес которых тесно связан с экономиками других государств.
Кроме того, не стоит забывать, что арендные ставки в большинстве объектов коммерческой недвижимости Москвы номинированы в иностранной валюте. Девальвация рубля вынудила арендаторов в таких объектах занять выжидательную позицию и применять более гибкую политику в отношении выбора площадей.
– Какие локации наиболее привлекательны для размещения офисов сегодня?
Все зависит от задач, которые ставит перед собой компания и от того, какую функцию в них выполняет офис.
Если компания ищет для себя представительский офис, и для нее важны статусность объекта, бизнес-окружение, сопутствующая инфраструктура, - тогда наиболее подходящими местами будут бизнес-центры в центре Москвы. Если компания подбирает, условно говоря, «back-office» для расположения большого количества сотрудников и им неважна близость центра, такие компании часто располагаются за пределами ТТК.
– Около 80% объектов, запланированных к вводу в 2014 году, располагаются за пределами Третьего транспортного кольца. Насколько и для кого привлекательны эти объекты? Нет ли затоваривания?
Данные предложения будут крайне интересны крупным компаниям, у которых нет необходимости в расположении своих офисов в центре. Благодаря развитию метрополитена, транспортная доступность данных объектов будет улучшаться.
На настоящий момент качественных предложений за пределами Третьего транспортного кольца не так много. Зачастую они строились по формату built-to-suit, то есть под конкретную компанию, например, под ряд структур «Газпрома».
Увеличение предложения благоприятно скажется на рынке и будет крайне интересно для компаний, нуждающихся в крупных офисных блоках, либо даже в целых зданиях.
– Как вы оцениваете интерес участников рынка к центру города в соотношении ко всему рынку, а также к рынку «Москва-Сити»?
Центр по-прежнему остается привлекательным для арендаторов/собственников коммерческой недвижимости, благодаря развитости инфраструктуры и существующей статусности локации. На рынке офисной недвижимости класса А/А+ наиболее интересными являются такие объекты, как «Москва-Сити», либо предложения, расположенные в самом центре города Москвы, как, например, бизнес-центр «Гостиница Москва». Этот объект считается одним из наиболее статусных и презентабельных на рынке Москвы, благодаря своим техническим оснащениям и видом на Кремль.
ММДЦ «Москва-Сити» стал сам по себе уже отдельным субрынком коммерческой недвижимости Москвы, со своим микроклиматом, понятным и интересным крупным, в том числе и иностранным компаниям. На 2014 год ожидается сдача таких крупных объектов, как МФК "ОКО" и МФК "Эволюция", что составит более 300 000 дополнительных коммерческих квадратных метров.
– Как отразится на офисном рынке Москвы переезд «Газпрома» в Петербург?
На офисном рынке Москвы в целом переезд никак не отразится, чего нельзя сказать об отдельных районах города, в которых сейчас расположены дочерние предприятия корпорации. Ожидаемое освобождение площадей, которые до этого были заняты дочерними компаниями, может отразиться на уровне арендных ставок в этих объектах и в районах в целом, тогда как на данный момент они схожи со ставками в центре или в том же самом «Москва-Сити».
– Согласно данным Colliers International, Москва предлагает самый широкий выбор офисных зданий, располагающих свободной площадью свыше 5 000 кв. м (98 объектов) в странах Европы, Ближнего Востока и Африки (EMEA). Насколько это востребовано?
Если мы говорим о центре города, то здесь такие площади мало интересны. Согласно статистике, наиболее востребованы здесь блоки площадью от 100 до 1,5 тыс. кв. м, поскольку чаще здесь располагаются именно представительские офисы. В более отдаленных районах города, такие площади актуальны: в Москве располагается штаб-квартира подавляющего большинства крупных российских корпораций, которые зачастую предпочитают объединять весь свой штат под одной крышей.
– Как значительно на рынке офисной недвижимости столицы представлены иностранные инвесторы?
Рынок офисной недвижимости является одним из наиболее привлекательных сегментов для инвестирования в глазах иностранных инвесторов. Конкретной статистики у меня нет, но по моим оценкам, распределение инвестиций идет 50 на 50 между нашими и зарубежными инвесторами.
– Как много иностранных компаний являются арендаторами офисов в Москве? Где они предпочитают арендовать офис?
В данном случае все также зависит от потребностей каждого конкретного арендатора. Можно отметить, что у иностранных компаний существует достаточно развернутый список критериев при отборе офисных помещений. Особенное внимание уделяется вопросам безопасности и сопутствующей инфраструктуры. Мы чувствуем высокий спрос со стороны иностранных компаний на офисы в «Москва-Сити», поскольку объект соответствует заявляемым требованиям и критериям, а также понятен иностранным компаниям с точки зрения позиционирования – как «деловой сити».
– Как часто компании не арендуют, а покупают офисное помещение?
В основном компании, занимающиеся операционной деятельностью, арендуют офисы. Покупают офисы в основном физические лица в целях инвестиций.
– Каков ваш прогноз по развитию рынка офисной недвижимости Москвы?
На данный момент давать какие-то прогнозы достаточно проблематично, поскольку все зависит от дальнейшего развития событий на политической арене. Неопределенность, существующая в нашей экономике, скорее всего, приведет и даже уже привела к стагнации на офисном рынке. Строительство новых объектов в ближайшей перспективе маловероятно, поэтому в этом году мы ожидаем только ввода новых площадей в рамках уже реализующихся проектов.
В зависимости от дальнейшего развития также можно говорить о том, что будет со спросом со стороны иностранных компаний. Сейчас, по понятным причинам, их активность приостановилась. Еще одним открытым вопросом остается перспектива роста российских компаний и, как следствие, их офисное расширение; пока эти перспективы тоже туманны.
– Екатерина, от имени редакции Zdanie.info, я благодарю Вас за столь интересную беседу и надеюсь, что ваши рекомендации будут полезны участникам рынка офисной недвижимости. Желаю Вам успехов и новых интересных проектов в вашей профессиональной деятельности.
Беседовала Екатерина Мирошкина ZDANIE.INFO
.jpg "МТС построила комплексную телеком-инфраструктуру в бизнес-центре «Сириус Парк»")