УЧАСТВУЙТЕ В ОПРОСАХ


Результаты опроса

Офисы класса "А"

22.10.2007
Рынок офисной недвижимости в Москве активно развивается. Сейчас на нем, согласно исследованиям аналитиков, представлено порядка 6,5 млн. кв.м., а еще около 500 тыс.кв.м. должно быть сдано до конца года. При этом площади раскупаются еще до ввода здания в эксплуатацию.
 
О развитии рынка офисной недвижимости, объектах класса «А» и о том, можно ли считать существующие бизнес-центры высококачественными, рассказывает член совета директоров Mirax Group Максим Темников.
 
- Какие офисы на российском рынке недвижимости получают статус «высококлассных»?
 
У нас очень смешанное представление об этом рынке. Проблема в том, что собственники и арендаторы по-разному определяют для себя качества, присущие классу «А». Но и те и другие видят его именно в наборе определенных признаков, присущих подобным объектам на западном рынке. При строительстве большая часть себестоимости будущего бизнес-центра приходится на инженерные решения. Речь сейчас идет о дополнительных функциях — типа «умного» дома. Подобные технологии очень часто применяются на Западе, например, для сбережения энергии, слежения за инфраструктурными сетями здания. Объясню эту технологию: в каждой сети ставятся «адресные» датчики по выявлению в ней неисправности. Это достаточно дорого, зато позволяет быстро ликвидировать аварию, если она вдруг случится. Например, у вас протечка на восьмом этаже в блоке Г - и это показывается на экране в центре контроля. Бригада оперативно выходит на место и ликвидирует проблему, это можно сделать в течение всего пяти-десяти минут. А представьте, что было бы, если бы у вас не существовало автоматического адресного понимания неисправностей. Пришлось бы искать по всем этажам, что достаточно сложно, и ущерб из-за такой задержки был бы значительно больше.
 
- Но это все касается представления об офисах с точки зрения владельца здания. А что из всего этого нужно арендаторам?
 
Для пользователей, для тех людей, которые находятся в здании, существует другое восприятие удобств и технических «наворотов». Помимо стандартных инженерных систем, которые в минимальном наборе всегда есть в классе «А», имеется и автоматический климат-контроль, и повышенный воздухообмен, и панорамное остекление - это особенно любят в Европе, ведь так повышается количество света в офисе, благодаря чему увеличивается работоспособность сотрудников. Более совершенные системы могут быть проведены и в лифтах. А рациональная логика движения этого транспортного механизма интересует всех арендаторов без исключения. Пользователю интересно все, что касается средств оперативной связи и доставки информации. Это касается мобильного Интернета, возможности просмотра различных телевизионных каналов по оптико-волоконным кабелям, самостоятельного управления светом. Но это все делается в дорогих офисах, не все готовы к таким затратам.
 
- Кто готов платить за эти «излишества»?
 
В частности, Америка в большей степени склонна к комфорту, а Европа сдержанна и в большинстве случаев не тратится на дополнительные удобства для пользователя. Американцы привыкли к удобствам, и за эти удобства они платят. Другое дело, что у них там цена своя: в последнее время в Штатах все значительно дешевле, в том числе из-за разницы курсов доллара и евро. И в итоге даже часть европейских компаний «умное» оборудование закупает именно в Америке.
 
- А отечественные арендаторы уже доросли до того, чтобы платить за дополнительные удобства?
 
Наши арендаторы вообще таких удобств не видят! У нас полноценных многофункциональных офисов класса «А» пока еще не существует, ведь нет четкого позиционирования объекта как такового. Существует несколько систем классификации, объясняющих, что такое класс «А», и каждый брокер или оператор, занимающийся управлением недвижимостью, использует ту или иную систему. Как таковой класс «А» - это, во-первых, современное вновь построенное здание, а офисов, возведенных в последнее время, в принципе, немного. За последние пять лет было введено всего несколько комплексов. И сказать, что они - ультрасовременный класс «А», я не могу. Думаю, эталоном класса «А» можно будет считать, скорее всего, здания, построенные в «Москва-Сити». Здесь будут использованы все новшества, последние идеи и разработки, которые есть в мировой практике. Это дорогое, респектабельное место, и, естественно, все инвесторы попытаются сделать свои помещения максимально комфортными и обеспечат офисы всеми достижениями технической мысли. На мой взгляд, именно эти здания можно будет назвать полноценными зданиями класса «А». Но по некоторым классификациям, часть существующих бизнес-центров тоже подходит под высший класс.
 
- Получается, что все упирается в подходы к классифицированию объектов?
 
Да, вопрос именно в классификации. Можно сделать офис площадью, например, в тысячу квадратных метров в центре города, хорошо его отделать и «закондиционировать». В нем будет масса параметров, по которым он сможет походить на офис класса А, хотя на самом деле это может быть здание, которое было построено сто лет назад. А значит, у него есть ограничения по инженерии, старые проблемы. Но формально брокеры признают его классом А. Классификация - это определенный вид условностей. В один прекрасный день ряд брокеров договорились, что будут считать классом «А» помещения с некоторым набором качеств. Они и клиента уговаривают, что именно их «товар» и есть тот самый высококлассный офис. Просто таким образом помещения гораздо легче продать. А клиенты чаще всего совершенно не знают, каким должен быть этот загадочный класс «А», но за высокий уровень помещения и комфорт готовы платить деньги. Москва буквально в последние несколько лет стала переходить на «высокоинтеллектуальные» здания. Называть то, что построено несколько лет назад, а тем более свыше десяти лет назад, классом «А», значит следовать формальному подходу.
 
Материалы по теме

Арендаторы выбирают офисы в центре

Арендаторы выбирают офисы в центре
07.10.2013 Москва На окраинах Москвы снижается спрос на бизнес-центры Подробнее

Всероссийская классификация бизнес-центров

Всероссийская классификация бизнес-центров
19.09.2012 Девелоперы, строители ГУД подводит промежуточные итоги и расширяет географию классификации бизнес-центров Подробнее

Офисы в ЦАО Москвы строить прекратят

Управляющий директор Sawatzky Property Management  Евгения Власова
24.05.2007 Девелоперы, строители В случае запрета на строительство офисов в центре, ставки аренды в ЦАО вырастут в разы Подробнее

Инвестиционные перспективы коммерческой недвижимости в России

Сергей Камлюк - генеральный директор KEY CAPITAL
29.05.2017 Консультанты, управляющие Генеральный директор инвестиционной компании KEY CAPITAL Сергей Камлюк: на рынке наблюдается переизбыток предложения при ограниченном платежеспособном спросе, и это не временное явление, а долгосрочная тенденция Подробнее

Компания JLL объявляет об усилении отдела исследований в России и СНГ

Компания JLL объявляет об усилении отдела исследований в России и СНГ
23.05.2017 Консультанты, управляющие К команде ведущего консультанта присоединились Олеся Дзюба и Оксана Копылова, ранее работавшие в CBRE Подробнее

Популярное

Сергей Камлюк - генеральный директор KEY CAPITAL
Инвестиционные перспективы коммерческой недвижимости в России
Генеральный директор инвестиционной компании KEY CAPITAL Сергей Камлюк: на рынке наблюдается переизбыток предложения при ограниченном платежеспособном спросе, и это не временное явление, а долгосрочная тенденция
подождите ...
HotLog