УЧАСТВУЙТЕ В ОПРОСАХ


Результаты опроса

Офисы класса "А"

22.10.2007
Рынок офисной недвижимости в Москве активно развивается. Сейчас на нем, согласно исследованиям аналитиков, представлено порядка 6,5 млн. кв.м., а еще около 500 тыс.кв.м. должно быть сдано до конца года. При этом площади раскупаются еще до ввода здания в эксплуатацию.
 
О развитии рынка офисной недвижимости, объектах класса «А» и о том, можно ли считать существующие бизнес-центры высококачественными, рассказывает член совета директоров Mirax Group Максим Темников.
 
- Какие офисы на российском рынке недвижимости получают статус «высококлассных»?
 
У нас очень смешанное представление об этом рынке. Проблема в том, что собственники и арендаторы по-разному определяют для себя качества, присущие классу «А». Но и те и другие видят его именно в наборе определенных признаков, присущих подобным объектам на западном рынке. При строительстве большая часть себестоимости будущего бизнес-центра приходится на инженерные решения. Речь сейчас идет о дополнительных функциях — типа «умного» дома. Подобные технологии очень часто применяются на Западе, например, для сбережения энергии, слежения за инфраструктурными сетями здания. Объясню эту технологию: в каждой сети ставятся «адресные» датчики по выявлению в ней неисправности. Это достаточно дорого, зато позволяет быстро ликвидировать аварию, если она вдруг случится. Например, у вас протечка на восьмом этаже в блоке Г - и это показывается на экране в центре контроля. Бригада оперативно выходит на место и ликвидирует проблему, это можно сделать в течение всего пяти-десяти минут. А представьте, что было бы, если бы у вас не существовало автоматического адресного понимания неисправностей. Пришлось бы искать по всем этажам, что достаточно сложно, и ущерб из-за такой задержки был бы значительно больше.
 
- Но это все касается представления об офисах с точки зрения владельца здания. А что из всего этого нужно арендаторам?
 
Для пользователей, для тех людей, которые находятся в здании, существует другое восприятие удобств и технических «наворотов». Помимо стандартных инженерных систем, которые в минимальном наборе всегда есть в классе «А», имеется и автоматический климат-контроль, и повышенный воздухообмен, и панорамное остекление - это особенно любят в Европе, ведь так повышается количество света в офисе, благодаря чему увеличивается работоспособность сотрудников. Более совершенные системы могут быть проведены и в лифтах. А рациональная логика движения этого транспортного механизма интересует всех арендаторов без исключения. Пользователю интересно все, что касается средств оперативной связи и доставки информации. Это касается мобильного Интернета, возможности просмотра различных телевизионных каналов по оптико-волоконным кабелям, самостоятельного управления светом. Но это все делается в дорогих офисах, не все готовы к таким затратам.
 
- Кто готов платить за эти «излишества»?
 
В частности, Америка в большей степени склонна к комфорту, а Европа сдержанна и в большинстве случаев не тратится на дополнительные удобства для пользователя. Американцы привыкли к удобствам, и за эти удобства они платят. Другое дело, что у них там цена своя: в последнее время в Штатах все значительно дешевле, в том числе из-за разницы курсов доллара и евро. И в итоге даже часть европейских компаний «умное» оборудование закупает именно в Америке.
 
- А отечественные арендаторы уже доросли до того, чтобы платить за дополнительные удобства?
 
Наши арендаторы вообще таких удобств не видят! У нас полноценных многофункциональных офисов класса «А» пока еще не существует, ведь нет четкого позиционирования объекта как такового. Существует несколько систем классификации, объясняющих, что такое класс «А», и каждый брокер или оператор, занимающийся управлением недвижимостью, использует ту или иную систему. Как таковой класс «А» - это, во-первых, современное вновь построенное здание, а офисов, возведенных в последнее время, в принципе, немного. За последние пять лет было введено всего несколько комплексов. И сказать, что они - ультрасовременный класс «А», я не могу. Думаю, эталоном класса «А» можно будет считать, скорее всего, здания, построенные в «Москва-Сити». Здесь будут использованы все новшества, последние идеи и разработки, которые есть в мировой практике. Это дорогое, респектабельное место, и, естественно, все инвесторы попытаются сделать свои помещения максимально комфортными и обеспечат офисы всеми достижениями технической мысли. На мой взгляд, именно эти здания можно будет назвать полноценными зданиями класса «А». Но по некоторым классификациям, часть существующих бизнес-центров тоже подходит под высший класс.
 
- Получается, что все упирается в подходы к классифицированию объектов?
 
Да, вопрос именно в классификации. Можно сделать офис площадью, например, в тысячу квадратных метров в центре города, хорошо его отделать и «закондиционировать». В нем будет масса параметров, по которым он сможет походить на офис класса А, хотя на самом деле это может быть здание, которое было построено сто лет назад. А значит, у него есть ограничения по инженерии, старые проблемы. Но формально брокеры признают его классом А. Классификация - это определенный вид условностей. В один прекрасный день ряд брокеров договорились, что будут считать классом «А» помещения с некоторым набором качеств. Они и клиента уговаривают, что именно их «товар» и есть тот самый высококлассный офис. Просто таким образом помещения гораздо легче продать. А клиенты чаще всего совершенно не знают, каким должен быть этот загадочный класс «А», но за высокий уровень помещения и комфорт готовы платить деньги. Москва буквально в последние несколько лет стала переходить на «высокоинтеллектуальные» здания. Называть то, что построено несколько лет назад, а тем более свыше десяти лет назад, классом «А», значит следовать формальному подходу.
 
Материалы по теме

Арендаторы выбирают офисы в центре

Арендаторы выбирают офисы в центре
07.10.2013 Москва На окраинах Москвы снижается спрос на бизнес-центры Подробнее

Всероссийская классификация бизнес-центров

Всероссийская классификация бизнес-центров
19.09.2012 Девелоперы, строители ГУД подводит промежуточные итоги и расширяет географию классификации бизнес-центров Подробнее

Офисы в ЦАО Москвы строить прекратят

Управляющий директор Sawatzky Property Management  Евгения Власова
24.05.2007 Девелоперы, строители В случае запрета на строительство офисов в центре, ставки аренды в ЦАО вырастут в разы Подробнее

Knight Frank: предварительные итоги 2016 года на рынке инвестиций, складской, торговой, офисной недвижимости Москвы

Knight Frank: предварительные итоги 2016 года на рынке инвестиций, складской, торговой, офисной недвижимости Москвы
05.12.2016 Консультанты, управляющие Доля иностранных инвестиций в коммерческую недвижимость в 2016 году может составить минимальное значение за всю историю рынка – 11% Подробнее

В AKTIVO сменился генеральный директор

В AKTIVO сменился генеральный директор
01.12.2016 Консультанты, управляющие Новым CEO стал Егор Клименко, задачей которого станет расширение географии объектов представленных на площадке Подробнее

Популярное

Ольга Штода, директор по управлению компании BlackStone Keeping Company
Проактивная эксплуатация коммерческой недвижимости как антикризисная мера
О преимуществах методики, особенностях и перспективах использования в качестве антикризисной меры, рассказала директор по управлению компании BlackStone Keeping Company Ольга Штода
подождите ...
HotLog