В 2019 году объем ввода новых офисов может увеличиться в 3 раза в сравнении с 2018 годом

Аналитики консалтинговой компании CBRE отмечают по итогам прошедшего года рекордно низкий за последние 20 лет объем нового офисного предложения в Москве – всего 133 300 кв.м. Объем предложения новых офисных площадей в ближайшие несколько лет останется достаточно небольшим по сравнению с докризисными годами, однако потенциал офисного строительства достаточно велик.

Примерно 3 млн кв.м офисных объектов на начало 2019 года имеют проект или уже находятся в стадии строительства. Пятая часть этого объема (около 600 000 кв.м) – это заявленные объекты формата build-to-suit, строительство которых начнется после появления арендатора или покупателя. В портфеле практически каждого профессионального девелопера есть готовый проект, строительство которого может начаться, как только появится соответствующий интересант.

Если в 2019 году все объекты будут введены в срок, то объем нового предложения может оказаться в три раза больше значения предыдущего 2018 года – 460 000 кв.м. Однако, скорее всего, итоговая цифра составит примерно 80% заявленного объема.

На данное время потенциал нового офисного строительства составляет более 3 млн кв.м офисных площадей, но его реализация откладывается.

Объем заявленного нового офисного предложения в Московском регионе

Уровень свободных офисных помещений продолжил снижаться как в сегменте класса «А», так и в сегменте класса «В». Как следствие, в целом по рынку этот показатель также сократился и на конец 2018 года составил 11,2%. За последние 2 года доля свободных офисных площадей в бизнес-центрах класса «А» сократилась на 5,6 п.п. и достигла минимального за последние 6,5 лет (с конца II квартала 2012 года) значения – 13%. Учитывая прогнозируемые объемы спроса и предложения, в 2019-2020 годах средний уровень свободных помещений сохранится на уровне близком к 11%.

Динамика объемов нового предложения, чистого поглощения и доли свободных площадей

Объем новых сделок по аренде и приобретению конечными пользователями качественных офисных площадей по итогам 2018 года составил 1,45 млн кв.м, что является максимальным значением за последние 10 лет. Представители финансового сектора формируют основной спрос на офисные площади (33%). В 2018 заметно возрос интерес к офисной недвижимости со стороны представителей сферы строительства и недвижимости (11%). Рост по сравнению с 2017 годом составил 5 п.п.

В то же время объем годового чистого поглощения снизился по сравнению с предыдущим годом на 150 000 кв.м и составил 525 000 кв.м.

Хотя компании активно переезжали в новые офисные помещения, но большинство из них были ориентированы на улучшение условий аренды или повышение качества офисных площадей, а не на расширение занимаемой площади.

Крупные сделки с офисной недвижимостью 2018 года

Часть компаний, чьи договоры аренды офиса заканчивались в 2018 году, решили остаться, однако их доля значительно сократилась. Если три года назад порядка 40% компаний предпочитали переезду продление договора, то в 2018 году остаться в текущем офисе предпочли уже около 18%.

Наибольший объем новых сделок – порядка 50% – в 2018 году был заключен в Москве в секторе от ТТК до МКАД. Объясняется это, в первую очередь, ограниченным предложением крупных офисных вакансий в центральной части города.

Эксперты CBRE ожидают, что объем поглощения офисной недвижимости в 2019 году будет ниже показателя 2018 года и составит примерно 400 000 кв.м. Однако, компании будут также активно переезжать, и объем новых сделок в следующем году составит порядка 1,4-1,5 млн кв.м.

После почти пяти лет стагнации в IV квартале 2018 года был отмечен рост ставок аренды на отдельные объекты. Средняя запрашиваемая ставка на офисы класса «А Прайм» в 2018 году была на уровне $750-850 за кв.м в год, Для офисных площадей класса «А» – в диапазоне 18000-30000 руб. за кв.м в год, а на офисы класса «В» – 12000-21000 руб. за кв.м в год, все ставки без учета эксплуатационных расходов и НДС.

Сокращающийся объем вакансий, низкий объем нового офисного строительства и достаточно большой объем спроса на качественные помещения в некоторых деловых районах образовывали локальные дефициты офисных площадей, и собственники некоторых бизнес-центров начали поднимать ставки аренды.

Рост ставок аренды пока не носит повсеместный характер и, скорее всего, в среднем по рынку в 2019 году не превысит 5-7%. При этом в классе «А» изменение будет более ощутимым и может составить 5-10%, в сегменте класса «В» – до 5%.

Елена Денисова, старший директор, руководитель отдела офисных помещений CBRE, комментирует: «Прошедший 2018 год для рынка офисной недвижимости запомнился как рекордами (максимальный с 2009 года объём новых сделок), так и антирекордами (минимальный за почти 20 лет объем ввода новых площадей). Совокупность этих факторов обещает рост ставок, который уже наметился, но пока носит несистемный характер.  В 2019 году объем нового строительства увеличится – девелоперы заявляют к вводу в эксплуатацию почти в три раза больше объектов, чем в 2018 году, однако выбор для крупных арендаторов останется минимальным. На фоне сохраняющейся высокой активности со стороны крупных пользователей сделки built-to-suit будут иметь место, а при сохраняющихся объёмах спроса тенденция к росту ставок аренды будет постепенно укрепляться».