По данным компании JLL, на рынке качественных офисов Москвы в четвертом квартале 2017 года было арендовано и куплено 508 000 кв.м, что является самым большим квартальным показателем с начала 2013 года.
«Совокупный объем сделок в 2017 году превысил прогноз и достиг 1,28 млн кв.м, увеличившись на 21% по сравнению с предыдущим годом, – комментирует Елизавета Голышева, директор по России и СНГ, руководитель отдела по работе с владельцами офисных помещений компании JLL. – Прошедший год был ознаменован крупными сделками банков и телекоммуникационных компаний, которые покупали и арендовали крупные офисные блоки площадью более 10 000 кв.м в таких зданиях, как «IQ-квартал», «Аквамарин III», «Оазис», Poklonka Place, «Большевик» (фаза 2) и Comcity. Пользователи офисных помещений активизировались, чтобы закрепить максимально выгодные условия аренды и покупки, которые постепенно будут меняться. Возросла активность частных компаний на офисном рынке, что привело к уменьшению доли государственного сектора до 17% в прошлом году с 27% в 2016 году».
Объем спроса на московском офисном рынке по кварталам
Высококачественные офисы классов «А» и «В+» по-прежнему привлекают наибольшее внимание российских и международных компаний. При этом лидером по объему сделок в прошедшем году стал класс «B+» (55% в общей структуре спроса), на класс «А» пришлось 35%. Больше всего сделок заключалось за пределами ТТК – 40% общего объема, что соответствует тенденции последних лет.
В структуре спроса 28% заняли банки и финансовые организации, которые уже на протяжении пяти лет являются лидерами по объему сделок на офисном рынке Москвы. На игроков сектора бизнес-услуг и производственные компании пришлось по 19%.
Объем ввода офисов увеличился по сравнению с 2016 годом на 29% и составил 408000 кв.м. При этом более 76% площадей, или 312 000 кв.м, были введены в четвертом квартале 2017 года.
Крупнейшими объектами как последнего квартала, так и всего года, стали два комплекса в ММДЦ «Москва-Сити» – башня «Восток» бизнес-центра «Федерация» и «IQ-квартал», совокупная арендуемая площадь которых составляет чуть менее 240 000 кв.м, или 59% от годового объема нового предложения.
Сроки ввода некоторых объектов, в том числе МФК «Новион» и офисной части МФК «ВТБ Арена Парк», были перенесены на 2018 год. Среди крупнейших проектов, заявленных на этот год, стоит выделить «Парк Хуамин», «Парк Легенд», «Большевик» фаза 2, «Империя II». Учитывая текущее состояние заявленных на 2018 год проектов, строительство некоторых из них не будет завершено в срок, а объем ввода, по оценке аналитиков JLL, составит около 300 000 кв.м, на 26% меньше, чем в 2017 году.
Объем предложения и ввода на офисном рынке Москвы
Доля незанятых офисов за год снизилась с 15,5% до 13,8%. Стоит отметить, что рост вакантности на рынке был зафиксирован только в классе «В-» (на 2,4 п.п., до 12,2%), что обусловлено переездом арендаторов в наиболее качественные помещения. Доля свободных площадей класса «А» за год сократилась с 18,9% до 16,5%, а наиболее сильное снижение произошло в классе «В+» – на 3,7 п.п., до 13,5%. В зоне Центрального делового района общая доля свободных офисов уменьшилась на 1,3 п.п., до 10,7%. Крупные сделки обусловили снижение доли свободных площадей в зданиях класса «А» в этом субрынке с 15,7% до 10,4% за год.
«В 2017 году пользователи приобретали и арендовали офисы еще до ввода зданий в эксплуатацию. В частности, существенная доля (74%) новых площадей четвертого квартала 2017 года была реализована еще до их запуска; примером такой сделки является аренда компанией «ВымпелКом» в реконструируемом комплексе «Большевик». Данный фактор также сдерживал общую вакантность от увеличения, – комментирует Олеся Дзюба, руководитель отдела исследований компании JLL в России и СНГ. – Если в кризисный период игроки с осторожностью относились к аренде или покупке помещений до ввода здания в эксплуатацию, то сейчас эта практика постепенно возвращается на рынок. Мы ожидаем продолжения тенденции предварительных сделок, что в результате сделает часть будущего предложения недоступным для аренды и покупки еще до запуска здания. По нашему прогнозу, это приведет к дальнейшему снижению вакантности на офисном рынке Москвы – до 13,1% к концу 2018 года».
Динамика доли свободных площадей на офисном рынке Москвы
Ставки аренды по итогам года остались на прежних уровнях. В премиальных бизнес-центрах запрашиваемые ставки аренды находятся на уровне 600-750 долларов за кв.м в год, в классе «А» – 24-40 тысяч рублей за кв.м в год. Запрашиваемые ставки аренды в офисах класса «В+» сохраняются на уровне 12-25 тысяч рублей за кв.м в год. Учитывая увеличение спроса на офисные помещения, аналитики компании JLL ожидают незначительного роста ставок аренды в 2018 году.
